Venta de viviendas sociales a fondos buitre¿Volverán a ser públicas las 3.000 viviendas del IVIMA vendidas a un fondo buitre?

El varapalo del Tribunal Supremo a la venta de casi 3.000 viviendas sociales de la Comunidad de Madrid a la sociedad Encasa Cibeles (de Azora-Goldman Sachs) ha sido mazazo para el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso, que hereda los efectos de una operación realizada durante la presidencia de Ignacio González. La venta se efectuó por 201 millones de euros e incluía 2.935 viviendas, 3.084 garajes, 1.865 trasteros y 45 locales, todos propiedad del antiguo Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Supuso un perjuicio para las arcas públicas de alrededor de 200 millones de euros, según calcula el PSOE. Pero también conllevó un claro perjucio para los inquilinos de las viviendas, ya que una gran parte eran personas con dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado y sus alquileres eran reducidos, algo que no siempre respetó la sociedad compradora. Ahora, con la venta anulada judicialmente, se abren varios interrogantes sobre lo que va a ocurrir con esas casas y con los inquilinos que las habitaban y, en muchos casos, aún habitan.

¿Es definitiva la sentencia?

Sí, el auto del Supremo es definitivo y da validez a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) del pasado mayo que inadmitía los recursos de la Comunidad de Madrid y del fondo buitre Azora-Goldam Sachs contra una sentencia de 2018 de un juzgado de lo contencioso-administrativo de Madrid. La venta de las 32 promociones es nula y la situación debe retrotraerse a la situación anterior a la enajenación de esas viviendas, según diversas fuentes jurídicas consultadas.

Los servicios jurídicos de la Plataforma de Afectados por la Vivienda Pública y Social (PAVPS), que llevan las demandas de decenas de inquilinos afectados, se muestran aún cautelosos ya que quedan varios recursos de casación interpuestos por la Comunidad de Madrid pendientes de resolución en el TSJM. Aseguran que la sala debería seguir la línea dictada por el Supremo, aunque prefieren no aventurarse.

Tanto la Comunidad de Madrid como Azora pueden pedir aún amparo al Tribunal Constitucional si entienden que la decisión del Supremo vulnera derechos fundamentales. La Abogacía de la Comunidad de Madrid está valorando aún el auto, al igual que el fondo buitre comprador. Ninguno ha confirmado que vaya a recurrir al Constitucional aunque tampoco lo descartan.

¿Cuándo se ejecutará la sentencia?

Los abogados personados deben pedir ante el TSJM la ejecución de la sentencia y los tribunales dirán cómo y cuándo proceder a revertir la situación. La Comunidad de Madrid también podría cumplir la sentencia sin esperar a un exhorto judicial. Los abogados de la PAVPS confirman que lo pedirán próximamente en nombre de decenas de inquilinos afectados por esta venta que han llevado su caso a los tribunales.

¿Las viviendas volverán a ser públicas?

No todas. Aunque la venta esté anulada y las viviendas deban volver a ser patrimonio del IVIMA —hoy Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid— han pasado más de siete años desde que Encasa Cibeles compró las 32 promociones. El periodo de protección oficial de las viviendas, que impedía su venta, expiró poco después de la compra y una gran parte de los pisos ya ha sido vendida por el fondo. En concreto, según informa El País citando fuentes conocedoras de las operaciones de Azora, se han vendido 1.159 apartamentos, 505 en el mercado libre y 654 a los inquilinos originales que han ejercido su opción de compra preferente a un precio protegido.

Según fuentes jurídicas consultadas, esta situación impediría una ejecución plena de la sentencia, ya que estos compradores son considerados terceros de buena fe. Están amparados por el principio de fe registral y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por lo que no se les puede obligar a devolver las viviendas que compraron.

Sin embargo, según las mismas fuentes, los pisos que aún estén en manos del fondo buitre deben volver a formar parte del patrimonio público. De la misma manera que los compradores pueden recurrir a la vía contencioso administrativa para que se revise la compra por si pudiera haber sobreprecios.

¿Qué va a ocurrir con los inquilinos afectados?

De la noche a la mañana, los inquilinos vieron como su casero pasaba de ser una empresa pública con un fin social a una sociedad con ánimo de lucro. En muchos casos, los precios de los alquileres sociales aumentaron, lo que provocó desahucios por impago o que los inquilinos abandonaron las viviendas ante la imposibilidad de hacer frente a su nueva renta. Otros tienen pendientes procedimientos de desahucio al negarse a asumir los nuevos contratos de arrendamiento y, según fuentes jurídicas, esta órdenes de desalojo deben decaer ya que el fondo buitre no puede hacer valer sus derechos de propietario tras la nulidad de la operación por la que obtuvo los pisos.

Según el equipo jurídico de la PAVPS y fuentes de la judicatura consultadas, todos los inquilinos afectados pueden acudir a la vía contencioso administrativa para exigir una indemnización por los perjuicios ocasionados. Deben iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial contra la Administración Pública, en este caso, la Comunidad de Madrid, por un funcionamiento anormal. Deben acreditar los perjuicios ocasionados por esta venta contraria a derecho y será la Comunidad de Madrid la que deba hacer frente a las indemnizaciones.

La PAVPS comenzará próximamente a intentar aglutinar a todos los afectados que quieran usar esta vía.

¿Recibirá el fondo buitre una indemnización?

Encasa Cibeles (Azora-Goldman Sachs) también puede reclamar a la Comunidad de Madrid una indemnización por responsabilidad patrimonial y por los perjuicios ocasionados por la mala actuación de la Administración. Los tribunales concluyeron que la Comunidad de Madrid nunca justificó la razón por la que las casi 3.000 viviendas enajenadas no eran necesarias para cumplir con su objeto social, una situación a la que el fondo buitre comprador es totalmente ajena.

Las fuentes jurídicas consultadas coinciden en que hubo un claro quebranto para el erario público con la venta, al que habrá que sumar el montante de las indemnizaciones a los afectados y, con mucha seguridad, al fondo Azora. Una gran carga económica que también tendría que investigar el Tribunal de Cuentas, como ya hizo con las viviendas que el Ayuntamiento de Madrid vendió al fondo buitre Blackstone a una precio inferior al de mercado.