Las molestias y alteraciones de la convivencia que muchos usuarios de pisos turísticos están generando en las comunidades de vecinos, principalmente por los ruidos en horarios intempestivos, han hecho que los miembros de estas, además de protestar en masa como ha ocurrido en barrios como La Barceloneta (Barcelona) para reclamar un endurecimiento de la normativa, comiencen a tomar medidas legales para impedir su funcionamiento.

Numerosas comunidades, especialmente en zonas turísticas de Catalunya como la Costa Dorada o la Costa Brava, comienzan a aplicar las herramientas que ofrece la legislación para, en unos casos, impedir la instalación de este tipo de actividades y, en otros, clausurarlas cuando resultan molestas.

Esta es una breve guía sobre cómo actuar cuando la existencia de un piso turístico altere la normalidad en su vecindario.

¿Qué leyes permiten evitar los pisos turísticos?

Las reglas del juego son las mismas en todo el Estado, con dos ámbitos de aplicación diferenciados pese a tratarse de dos normas casi idénticas: la Ley de Propiedad Horizontal, aprobada originalmente en 1960 y retocada por última vez en 2013, rige en todo el país salvo en Catalunya, donde hay que acudir al Libro Quinto del Codi Civil, que regula los llamados derechos reales. Ambas ofrecen dos vías: la inclusión de un acuerdo en los estatutos de la comunidad, votado en la asamblea o junta general, y el ejercicio de la llamada “acción de cesación”.

¿Hace falta alguna mayoría?

“Recomendamos a las comunidades que incluyan en sus estatutos la prohibición para instalar pisos turísticos en sus edificios, como se hace cuando no quieren albergar bares u otro tipo de actividades”, explica el abogado zaragozano Javier Hernández, uno de los principales expertos en propiedad horizontal del país, que se inclina por aplicar esta vía de manera preventiva, “antes de que la comunidad tenga el problema”.

De hecho, un acuerdo de ese tipo solo es viable en la práctica antes de que el piso turístico comience a operar: requiere la unanimidad de los propietarios (4/5 de los votos en Catalunya), lo que da al dueño de la puerta señalada capacidad de veto sobre la reforma estatutaria. Salvo que este último no sea quien lo explota y aproveche para recuperar el dominio.

Votan todos los que están al corriente de pago y los votos de los ausentes, salvo que lo hayan delegado en otro partícipe o expresado por escrito, se suman a la mayoría, como en el resto de votaciones de la comunidad.

¿Quién puede proponerlo?

La reforma de los estatutos puede ser propuesta por cualquier partícipe de la comunidad, que debe comunicárselo al presidente para que este convoque una junta, ya sea general o extraordinaria, cuyo orden del día incluya el debate y la votación de ese punto. Si sale adelante, cualquier comunero dispone de 30 días para impugnar el acuerdo. Una vez transcurrido ese plazo, la modificación puede ser anotada en el Registro de la Propiedad.

¿Qué es una “acción de cesación”?

La segunda vía para evitar la actividad de los pisos turísticos, y de cualquier otra que pueda resultar molesta, nociva, insalubre o peligrosa, se llama “acción de cesación” y tiene como finalidad que aquella deje de desarrollarse. Viene regulada en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Intelectual y, para Catalunya, que centra la regulación en las “actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble”, en el artículo 553-40 del Llibre Cinquè del Codi Civil. La legislación contempla en ambos casos el cese de las situaciones ilegales, lo que incluye la vulneración de las normativas urbanísticas autonómicas y locales.

¿Qué es una actividad molesta?

“Jurisprudencialmente se ha considerado como actividad molesta y contraria a la propia convivencia la producción de ruidos, las fiestas nocturnas, el mal uso del ascensor, el vandalismo, la suciedad en los rellanos con restos de comida, botellas o preservativos e, incluso, el hecho de que se produzcan robos”, explica el abogado leridano Enric Rubio.

En este sentido, apunta que “para valorar cuál es la afectación a la normal convivencia, hay que ir caso por caso y no es suficiente con que la existencia de estos pisos o apartamentos turísticos comporte un uso excesivo del ascensor u otras instalaciones”, situaciones para las que la normativa catalana prevé la posibilidad de aumentar la cuota de la comunidad al piso en cuestión. De hecho, ya existen sentencias que declaran que “la actividad turística, per se, en abstracto, no supone un daño o un peligro para el edificio”.

¿Cómo se pone en marcha?

En ambos casos, el primer paso es un requerimiento del presidente de la comunidad a “quien realiza la actividad” para que deje de desarrollarla, ya sea por iniciativa propia o de los vecinos. Se necesita que lo pida una cuarta parte de ellos en Catalunya, mientras que en el resto del Estado es suficiente con uno.

¿Y si quien explota el piso no hace caso?

Entonces a la comunidad solo le queda la vía judicial mediante una demanda de juicio ordinario. Debe ir acompañada por un certificado del acuerdo de la junta de vecinos que por mayoría absoluta (la mitad más uno de los propietarios existentes) acuerda interponerla, así como de la prueba de que se ha hecho el requerimiento, que suele efectuarse mediante un burofax, y este ha sido desoído por el afectado.

Una vez admitida a trámite la demanda, dirigida contra el propietario y/o el ocupante de la vivienda, la comunidad puede pedir el cese de la actividad como medida cautelar. Si el juez la adopta y el demandado la desoye, puede incurrir en un delito de desobediencia.

¿Se puede llegar al desahucio?

La sentencia de una “acción de cesación” debe pronunciarse, básicamente, sobre si la actividad que se desarrolla en el piso turístico es, o no, molesta o ilegal. Y, en función del grado de fastidio que haya provocado, también puede establecer que quien lo explota deba indemnizar a la comunidad.

Si quien gestiona el piso no es el propietario sino alguien que se lo ha arrendado a este, la sentencia puede declarar extinguido ese acuerdo, lo que da lugar a su desahucio.

En Catalunya, el dueño del piso puede ser privado de su uso “por un periodo que no puede exceder de dos años” si este sigue acogiendo a turistas tras la sentencia que lo prohíbe. En el resto del país, en una medida que ha sido avalada por el Tribunal Constitucional, la prohibición de utilizar la vivienda o local puede llegar a tres años “en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad”.

¿Afectan las normativas autonómicas y las municipales?

De lleno: su incumplimiento supone en todo el Estado una situación de ilicitud susceptible de ser atajada mediante una “acción de cesación”. Si se trata de una normativa turística, es de ámbito autonómico, mientras que los ayuntamientos suelen regular esta materia en el plano urbanístico.

En 14 comunidades (todas salvo Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia) es necesario inscribir la vivienda en un registro junto con una declaración responsable que en unos casos debe indicar que su actividad no está prohibida en la comunidad de vecinos y, en otros, que ha sido expresamente autorizada. Otras, como la Xunta de Galicia, exigen pagar una tasa de 56 euros.

¿Cuánto dura un pleito de este tipo?

Depende del grado de colapso del juzgado de Primera Instancia en el que recaiga la demanda y de la sección de la Audiencia Provincial que, en su caso, deba revisarlo, “La acción judicial es lenta, entre una cosa y otra pasan como mínimo dos meses”, explica el abogado leridano Xavier Prats.