Así utilizan los grandes países la vivienda social para afrontar la nueva burbuja inmobiliaria

No es la panacea, ni siquiera la única solución, pero es una de las iniciativas que las autoridades económicas deben impulsar en sus agendas legislativas si quieren inculcar racionalidad y aportar salidas a la compra de vivienda de las familias con menos recursos. O a los jóvenes que carecen de una capacidad patrimonial mínima para iniciar una vida independiente a través del alquiler o la adquisición de un inmueble. Estos son, quizás, los dos estratos poblacionales que reclaman con urgencia la reactivación de las viviendas sociales en un momento en el que las hipotecas se han disparado, el crédito se contrae y los tipos de interés amenazan con seguir su escalada.

El mercado inmobiliario anticipa una parálisis sin apenas respuestas para el segmento con menos recursos de la sociedad salvo el de la manida mano que mece la cuna -invisible, por más señas- y que equilibra la oferta y la demanda. Ante esta encrucijada, el Gobierno español es uno de los que ha decidido tocar la tecla social en materia de vivienda.

El modelo de marcado acento neoliberal del Partido Popular insiste en su viejo recetario de sacar al mercado suelo público, lo que, según los expertos, puede sobrecalentar los precios con el riesgo de que se produzca un colapso en este sector, neurálgico para la actividad, que aportó el 12,4% al PIB en 2021, y el Estado tiene luego que intervenir, como ocurrió tras la crisis de 2008.

De aquello queda ahora el banco malo (la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, también llamada Sareb), el milmillonario rescate bancario todavía sin devolver, y la venta a precio de saldo del remanente inmobiliario perdido a fondos buitres para restaurar a la mínima oportunidad los movimientos especulativos del mercado.

El Ejecutivo de coalición ha aprobado la primera Ley de la Vivienda del periplo democrático. Pero casi al unísono ha lanzado una doble iniciativa que demuestra, según la valoración del presidente Pedro Sánchez, que "la gestión progresista resulta más eficiente". Con ella pretende elevar la oferta en más de 50.000 inmuebles, a partir del censo aún en manos de la Sareb y que se va a destinar a alquileres sociales, al que se suma el parque de 43.000 viviendas de rehabilitación o de nueva construcción que tendrá, además, financiación del ICO con una partida procedente de fondos europeos de unos 4.000 millones de euros.

La maniobra gubernamental, al margen de su oportunismo electoralista a un mes de los comicios municipales y autonómicos, ilustra el debate sobre la aportación de las viviendas sociales en el mundo. Con ejemplos de países propensos a fomentar esta actividad inmobiliaria, ciudades con muestrarios de éxito y señales de que la libre andadura del mercado genera divisiones civiles y puede sembrar amenazas de crisis más o menos sistémicas y estructurales. Estos cinco aspectos contribuyen a centrar el debate.

1.- España, país de escasa tradición de vivienda social

La vivienda social en España apenas representa un 2,5% de cuota del mercado inmobiliario, lo que sitúa al país a años luz del 30% de Países Bajos, paraíso neoliberal, o del 24% de Austria, enclave conservador pero que se beneficiaron de décadas de impulso socialdemócrata a la vivienda social. Dinamarca se sitúa en tercer lugar, con un 20,9%, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo.

Más allá de si las viviendas de la Sareb son adecuadas para las familias que pretendan acceder a ellas, de la capacidad de construcción de tal cantidad de inmuebles anunciados o del lastre que supone la cultura de la compra de vivienda y los oscilantes ciclos de precios del sector, el mercado español ha mostrado siempre un alarmante déficit de vivienda social.

Esta carencia es evidente incluso frente a socios europeos como Francia, que se sitúan en una horquilla de entre el 10% y el 20%, por encima del 9,3% del promedio de la UE. España está dentro del grupo de países con menos del 5% del parque de vivienda destinado a alquiler social, entre los que se encuentran, aunque por encima de la ratio española, Alemania, Portugal o Italia.

El margen de actuación español es amplio y la necesidad, imperiosa. La OCDE estima que los españoles precisan disponer de la totalidad de sus ingresos durante 11 años para adquirir su vivienda, según datos de 2021, un 35% más que el tiempo que se requería en 2000. Este organismo internacional, que agrupa a las naciones de rentas altas, viene reclamando a España que priorice la vivienda social en detrimento de medidas de control del precio de los alquileres, eso sí, porque el stock destinado al arriendo es de tan solo el 1,1%, muy lejos del 6% de promedio de la órbita de la OCDE.

2.- Un mercado roto por la bonanza post-covid y dividido socialmente

Muy en especial, en las grandes ciudades, donde se concentran las áreas tensionadas por los precios tras el bienio que ha seguido a la pandemia. "Estamos siendo testigos de que cada vez más amplios sectores de la sociedad no pueden acceder a una vivienda en nuestra ciudad porque no encuentran pisos a precios adecuados a sus ingresos", admitía Michael Mueller, alcalde de Berlín hasta 2021, para quien este fenómeno también acontece en "Londres, París o Roma", entre otras capitales, y se propaga con intensidad por el espacio europeo.

Mueller, ahora diputado socialdemócrata en el Bundestag, evidencia que "la exclusión social" por el acceso a la vivienda no solo nutre de nuevos adeptos a formaciones nacional-populistas, sino que revela una falla notable de los partidos democráticos, que no han sido capaces de "calibrar la repercusión" que puede acarrear el encarecimiento de los inmuebles. De ahí que reclame un nuevo "contrato social" que establezca reglas de juego en la política de vivienda europea del siglo XXI.

En Corea del Sur, el incremento de los inmuebles en Seúl, de más del 90%, pasó factura al presidente Moon Jae In en los comicios de 2022, ante los riesgos de colapso del mercado de los que se hizo eco el principal partido de la oposición, beneficiado por la coyuntura de aumento de tipos, encarecimiento de hipotecas y contracción del crédito. En China la situación no es mejor, puesto que un apartamento en Shenzhen ha llegado a equivaler a 43,5 veces el promedio de salario mínimo en julio pasado, cuando los precios tocaron techo, y se ha establecido un impuesto inmobiliario para tratar de abaratar el valor de las transacciones y de los alquileres.

Mientras, en Canadá se ha prohibido la adquisición de bienes inmuebles a extranjeros, idea del liberal primer ministro Justin Trudeau. Y en EEUU los precios nominales están más de un 30% por encima sobre coste máximo previo al estallido de la crisis financiera de 2008 con las hipotecas suprime en estado de ebullición.

Las divisiones sociales entre ricos y pobres por el diferencial entre precio y ratio de ingresos se han agudizado en naciones como Suecia, con una amplia tradición de éxito en la distribución de la riqueza. Por su parte, Australia son la economía industrializada que mejor ha lidiado contra la inestabilidad financiera de los últimos decenios. Al igual que Argentina, entre otras latitudes que, como Irlanda o Singapur, parecían inmunizadas.

Todos ellos, botones de muestra de unos aumentos virulentos en sus mercados inmobiliarios entre 2020 y 2022 y de drásticas interrupciones posteriores, avisa una reciente información de Bloomberg.

3.- Las ciudades se reinventan. Tres ejemplos de éxito

La política de vivienda social debe tener vitola estatal, pero su traslación efectiva corresponde a las autoridades municipales. El concepto parte de la premisa de construir proyectos residenciales económicamente factibles. Si bien, en no pocas ocasiones los permisos acaban fluyendo en áreas inseguras, con altas tasas de paro o de criminalidad. Pero también hay ejemplos de iniciativas arquitectónicamente vanguardistas, en escenarios de dinamismo económico y empresarial, con servicios modernos y altos niveles de vida cultural. Hay una cierta conveniencia en el ámbito urbanístico en resaltar tres de ellos. La firma arquitectónica arch2o es una de las que selecciona el siguiente pódium mundial.

Quayside Village, Canadá. En Lower Lonsdale, Norte de Vancouver. Con 19 planes residenciales, cinco de ellos de viviendas asequibles, con objetivos de reducción de la desigualdad social. Adosados de entre uno y tres dormitorios, numerosos puntos de accesibilidad para minusválidos, medidas para el ahorro de consumo energético y uso de fuentes renovables, amplias zonas verdes y de ocio para todas las edades, espacios gastronómicos y culturales -cines y teatros- comunales, servicio de lavandería y comedor de uso común en viviendas construidas con materiales reutilizados o sostenibles y el impulso de la economía circular. Entre otros, reciclados de materiales para hacer ropa, botellas, productos de plástico o metálicos, papel o cartones para pizzas o leche.

También poseen cauces para reutilizar el agua de consumo residencial para regadío de jardines o la lavandería. El mayor éxito del proyecto canadiense, con vistas al skyline de Vancouver, es la integración de distintas capas sociales.

Savonnerie Heymans, Bruselas. Desarrollo urbanístico a cargo de MDW Architecture a menos de media hora de la Grand Palace de la capital belga, ha adaptado el uso energético de un centro fabril de alimentación para proveer energía a sus viviendas sociales, que ofrece una amplia gama de opciones, entre una y seis habitaciones, adosados, lofts, dúplex o casas individuales, alguna de las cuales pueden considerarse, incluso, pequeñas mansiones.

La variedad de oferta y diseño es su principal cualidad, además de su carácter comunal. Áreas de lectura, jardines infantiles, parques temáticos, amplios espacios verdes o zonas para eventos sociales dominan su paisaje. También destaca por su apuesta constructora, con calefacción procedente de plantas termales, paneles solares e insonorización acústica que logra un gasto de menos de 15 kw por metro cuadrado de promedio al año. Con la chimenea de la fábrica rehabilitada como sistema de ventilación. Su alta densidad de viviendas sociales no ha impedido una intensa interacción de sus vecinos en la vida urbana del centro de Bruselas.

Quinta Monroy, Chile. Proyecto encargado al arquitecto Alejandro Aravena para vivienda social destinada a restaurar, con viviendas sociales, los inmuebles creados de forma ilegal durante más de tres décadas, y que tenía que albergar a un centenar de familias en algo más de cinco kilómetros cuadrados. El diseño ha revalorizado notablemente su precio y las oportunidades de venta, pese a que el subsidio aportado por el Gobierno a cada familia fue de 7.500 dólares que incluía gastos para la creación de redes de infraestructuras y la adquisición de la titularidad de la propiedad. La idea de elevar a un segundo piso cada residencia duplicó el espacio original y la percepción de pertenencia a la comunidad, dado que la rehabilitación se asemejaba a viviendas más propias de clase media. 

4. Viena, la capital mundial de la vivienda social

Las ayudas públicas conforman una parte substancial de la política habitacional asequible de la ciudad más emblemática de Austria en más de medio siglo. En la actualidad, la renta media de un piso de una habitación es de 300 euros, el 10% de un ingreso habitual de un profesional en Viena. Y todo ello sin zonas de estrés o elevada densidad poblacional, con un notable equilibrio entre edificios y zonas verdes.

Otro de los signos de identidad de la capital austriaca es que la gestión de las ayudas, además de la tramitación del ayuntamiento, las realizan también asociaciones vecinales sin ánimo de lucro. Aunque dispone de más factores distintivos. Porque en Viena se acometen constantemente planes de renovación urbanística y de modernización de infraestructuras que hacen de ella un emblema de movilidad, sostenibilidad y digitalización.

Es normal ver en Viena proyectos de antiguos parkings públicos de coches reconvertidos en una macro-tienda de reparación de bicicletas y servicios de vehículos compartidos. Por ejemplo, en su distrito de Floridsdorf, donde destacan también las zonas infantiles de juegos. O en Oberlaa, al sur de la capital, donde sus viviendas usan aguas termales de manantiales de la zona y recicla agua de lluvia con la que riegan sus jardines.

No en vano, Viena lleva un siglo construyendo viviendas sociales. Su municipio, por orden de sus ediles socialdemócratas, la pusieron en marcha al finalizar la Primera Guerra Mundial. Son, en su mayoría, bloques de viviendas de entre seis y ocho pisos con zonas verdes por el que, en la actualidad, no se pagan más de 50.000 euros, después de impuestos, en aplicación de las normas que subsidian la vivienda. En un país donde la renta per cápita es de 31.500 euros. Según fuentes del Ayuntamiento de Viena que revela The Huffington Post, el 62% de sus habitantes residen en una vivienda social.

5.- España, de los mayores desembolsos en vivienda por ratio de ingresos personales

La consultora Statista sitúa a España en el decimoprimer peldaño del escalafón mundial. Con el 125,1% de ratio coste de vivienda frente a ingresos individuales en un ranking que contiene los datos cerrado a término del segundo semestre de 2022, muy ilustrativos porque marcan el techo de subida de los precios de la vivienda, y que encabeza Países Bajos y República Checa, con el 151,7%. Esta relación determina si un inmueble es más o menos asequible, a partir de un valor nominal 100 con precios de 2015.

En el caso de checos y holandeses, sus ratios significan que la renta individual disponible excede en un 51,7% el crecimiento del precio de la vivienda desde el año base. Y en el español, que el repunte del valor de un inmueble ha superado en un 25,1% el de los ingresos per cápita en comparación con 2015.

El tercer lugar del pódium lo ocupa Portugal (149,4%), país al que siguen Luxemburgo (148,7%) y Canadá (148,2%), Nueva Zelanda (147,3), Austria (142,8%), Alemania (140,6%), EEUU (139,6%), y Hungría (137%), que cierra el top-ten.

Por detrás de España, y antes de la media de la UE, que queda en el 121,6%, aparecen Suiza (124,2%), Eslovaquia (123,7%) y Reino Unido, con el 121,6%, lo que revela que la alta tensión de precios que mantiene el mercado español, pese al retroceso del 6,6% en las compraventas en febrero, en términos interanuales, que registran los cálculos del INE y las alertas del Banco de España de nuevas presiones hipotecarias a medio y largo plazo por las subidas de tipos previstas este año por parte del BCE.

Pese a todo ello, Christine Lagarde sugiere una suavización del encarecimiento del dinero, en un comité ejecutivo dividido entre halcones partidarios de elevar tipos hasta mantener a raya -por debajo del 2%- la inflación y palomas que defienden que la escalada de precios, en perspectiva, tiende a controlar su evolución alcista.