Mercado inmobiliarioPor qué comprar o alquilar una vivienda vuelve a ser sólo para 'privilegiados'

Comprar una vivienda se ha vuelto otra vez casi imposible. Los precios, en algunas zonas de España, se acercan progresivamente a los existentes antes del estallido de la burbuja en 2007.

Y los alquileres han subido todavía más. Con la particularidad de que ahora los sueldos, sobre todos los de los jóvenes, son bastante peores y los contratos, más precarios.

Estas son las claves de la situación actual del mercado inmobiliario

¿Entonces ya no hay crisis inmobiliaria?

El último año en que cayeron los precios de la vivienda fue 2014. A partir de ese momento, impulsados por la incipiente recuperación económica y la creación de empleo, empezaron de nuevo a subir. De una forma muy significativa, además. Según Tinsa, sólo en el último trimestre de 2018 lo hicieron nada menos que un 5,8% en el conjunto de España. Nunca se había registrado un incremento interanual tan fuerte desde el mismo periodo de 2007.

¿Se ha recuperado el nivel previo a la crisis?

En general, los precios de la vivienda siguen por debajo de 2007; concretamente, un 34,7%. Pero hay mucha disparidad: en Baleares, por ejemplo, la diferencia es todavía del 21,4%, mientras que en Castilla-La Mancha llega al 52,3%. Aunque con excepciones, el centro de las grandes ciudades y la franja costera son los que están tirando con más brío del mercado, hasta el punto de que empiezan a dar síntomas de agotamiento.

¿Eso significa que pueden haber tocado techo?

Los expertos no se atreven a asegurarlo. Sin embargo, hay datos muy significativos. En Madrid, los precios se incrementaron menos en la segunda mitad de 2018 que en la primera (8,1% frente a 10,6%), según Sociedad de Tasación. Y lo mismo ocurrió en Barcelona (7,5% frente a 8,5%). En cambio, en la periferia de ambas urbes el encarecimiento de las viviendas está siendo brutal: un 26% en Villaverde (Madrid) y un 18% en San Cugat (Barcelona) entre octubre y diciembre pasados.

¿Y pasa igual en todas partes?

No. Los síntomas de agotamiento no aparecen, al menos de momento, en aquellos sitios donde la evolución de los precios ha sido más pausada, como Valencia o Málaga. Hay que tener en cuenta que los dos principales municipios españoles han experimentado subidas muy bruscas y muy rápidas. En sólo cuatro años, los que van de 2014 a 2018, el encarecimiento medio de la vivienda en Barcelona fue del 33,5% y en Madrid, del 27,8%, ambas muy por encima de la media nacional (17,8%).

Es difícil comprar vivienda ahí…

No hay más que ver el precio por metro cuadrado: 4.178 euros de media en Barcelona y 3.404 en Madrid. Con distritos que sobrepasan, a veces de largo, los 5.000 euros. Teniendo en cuenta la precariedad reinante en el mercado laboral, el acceso a la vivienda en propiedad en esas circunstancias es prácticamente una quimera. De ahí que desde algunos ámbitos se hayan demandado políticas públicas que ayuden a paliar cuanto antes la situación.

¿Da igual vivienda nueva que usada?

No exactamente. Ambas suben de forma notable, pero la usada (7,3%) más que la nueva (6,1%). Se da la circunstancia, además, de que el 90% de las compraventas corresponden a segunda mano, según Servihabitat. Así eran más de medio millón de las 600.000 que el Colegio de Notarios calcula que cambiaron de manos en 2018. Durante el boom inmobiliario, se llegaron a realizar 900.000 operaciones al año y las viviendas a estrenar tenían un peso mayor sobre el total.

¿Y la financiación?

Se sabe lo que ha pasado hasta ahora: al estar el Euribor en tasas negativas y existir una fuerte competencia entre las entidades financieras, los compradores han disfrutado de hipotecas relativamente baratas. Lo qué está por ver es qué pasará en el futuro. Todo apunta a que el Euribor va a subir, y nada tendría de extraño que los bancos intentaran recuperar de alguna manera el coste del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que antes recaía en sus clientes.

O sea, que el coste puede ser mayor…

El esfuerzo que debe realizar la familia que desea acceder a una vivienda es ya muy importante: sus ingresos de 7,6 años. Pero, claro, si además suben los tipos de interés y/o las comisiones de las hipotecas, el esfuerzo exigido crecerá. De ahí que tantas personas no tengan más remedio que vivir años y años de alquiler, aunque esto no es precisamente una ganga y menos aún de un tiempo a esta parte.

¿Qué ha pasado con los alquileres?

Pues que han subido incluso más que los precios de compraventa; en concreto, un 46% por término medio entre 2014 y 2018. La proliferación de apartamentos turísticos ha sido un acicate para esa escalada, por lo que algunos ayuntamientos se han planteado seriamente la posibilidad de limitarlos. En ciudades como Madrid no se ha podido hacer de momento, al existir serias discrepancias entre los gobiernos local y autonómico, de signo político distinto (Ahora Madrid y PP, respectivamente). El Gobierno de la nación otorgó hace poco a las comunidades de vecinos la potestad de vetar los apartamentos turísticos, pero es pronto para saber sus efectos.

¿Bajarán los alquileres con la nueva normativa?

Es muy improbable. Peor aún, al ampliarse de tres a cinco los años de prorroga obligatoria y limitarse a dos el número de meses de fianza, puede haber propietarios que se echen atrás o que suban las mensualidades. Eso sí, aun en el supuesto de que los alquileres les salgan más caros, los inquilinos tienen mayores garantías que con la legislación anterior al decreto aprobado por el Gobierno el 19 de diciembre.