El crédito barato y el ahorro desatan una frenética compra de casas mientras los alquileres se desploman

¿Burbuja? ¿Espejismo? ¿Arreón coyuntural? La evolución del mercado inmobiliario español tras los confinamientos ha descolocado tanto a los analistas como a los agentes que operan en él, que se encuentran ante un desconcertante panorama en el que el volumen de ventas y los precios regresan a los niveles de la primera década del siglo, aunque con notables diferencias en función de los territorios y las ciudades, al mismo tiempo que el alquiler se desploma por la propia insostenibilidad de los elevados arriendos en una situación de crisis.

"Existen las lógicas dudas acerca de la duración de este nuevo escenario, que entendemos no será permanente", señala Gamerin (Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario) en su reciente informe sobre la actividad de ese sector en el tercer trimestre, en el que apunta que, en todo caso, la evolución dependerá del "incremento de la actividad económica, con todas sus repercusiones sobre el empleo, los salarios, la capacidad de compra o alquiler" y llama la atención acerca de que "el interés por el cambio de vivienda tiene un límite cuantitativo y temporal".

Se refiere al perfil del nuevo comprador que, tras la inicial fase dura de la pandemia, ha irrumpido en el mercado para, impulsado por el ahorro acumulado en los estratos sociales de rentas más elevadas y por lo barato del crédito (comienza a haber hipotecas fijas con el interés por debajo del 0,6%), competir con los fondos y los inversores particulares que en los últimos años han acaparado el grueso de las compras de vivienda, principalmente para alquilarlas después.

"La gente que está comprando casas nuevas no es la gente joven que forma nuevos hogares, porque no pueden acceder", explica Cristina Garces, API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) en Zaragoza y fundadora de Aportalia, una red de ámbito estatal que enlaza a 19 agencias del ramo de todo el país.

"Hablamos de un perfil de gente de más de 40 años que tiene la vivienda pagada y la vende para comprar otra", añade, al tiempo que llama la atención sobre la poca homogeneidad de la actividad inmobiliaria en el país: "que en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga o Alicante estén ‘quitándose de la mano’ los pisos no quiere decir que eso esté pasando en toda España, ni que los aumentos del volumen de operaciones coincida con subidas de los precios".

Ambos coinciden en el análisis con el de Max Gigling, doctor en Psicología Social, fundador de Cadsa Alternativa y uno de los principales expertos del país en materia de vivienda, para quien "hay mucha información confusa. Cuesta hacerse una idea clara del impacto que han tenido la pandemia, la crisis y los movimientos regulatorios".

"Los indicadores son inciertos, ofrecen datos muy variados y se trata de una situación muy compleja", añade, mientras llama la atención sobre el secular "problema de datos fiables en materia de vivienda" que se da en España.

Baile de datos y de territorios

Sí pueden extraerse algunas tendencias , aunque en ocasiones responden más al resultado de los propios procesos estadísticos que a la existencia de vectores homogéneos.

En este sentido, los datos de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE (Instituto Nacional de Estadística) registran la compraventa de 665.500 viviendas, con una proporción de cuatro a uno de las usadas sobre las nuevas, en los quince meses transcurridos desde la relajación de los confinamientos en junio del año pasado hasta septiembre de este, 750.000 si el periodo abarca desde el inicio de la pandemia, un volumen con marcas de más de 50.000 operaciones mensuales que no se registraba desde la primavera de 2008 y en el que alrededor de dos tercios de las operaciones se concentran en las cuatro 'locomotoras' económicas: Madrid, Catalunya, Andalucía y la Comunitat Valenciana.

Paralelamente, y también según los datos del INE, el índice de precios de la vivienda nueva alcanza su nivel más elevado de la serie que comienza en 2007, mientras la de segunda mano vuelve a los de principios de 2011, cuando aun faltaban tres años para que tocara suelo; en ambos casos con Baleares junto a Madrid y Catalunya destacadas en cabeza, aunque no a mucha distancia del resto.

Paradójicamente, o quizás no tanto, es esos tres mismos territorios, según los registros del portal de vivienda Idealista, es donde en el último año han registrado mayores descensos los alquiler (el acumulado estatal es de -7,1%)s, con caídas superiores al 6% en Madrid y Catalunya, mientras las principales subidas se concentran en dos territorios del Cantábrico, como Galicia y Cantabria, que normalmente se quedan al margen de esos procesos inflacionistas.

Los datos de Idealista no apuntan en la misma dirección, ya que solo Baleares aparece en el grupo de los principales encarecimientos, que lideran Málaga y Castellón con subidas de en torno al 9%, mientras Madrid y Lleida, que es la única provincia catalana entre las quince más inflacionistas del país, caen por debajo del décimo puesto entre territorios de la España vacía mayoritariamente.

Ocurre algo similar en cuanto a las capitales, con tres del Interior como Badajoz, Teruel y Vitoria en los puestos de cabeza, Palma tras ellas y sin rastro de ninguna de las catalanas ni de Madrid entre las ocho en las que las apreciaciones superan el 4%.

"El precio de la vivienda de obra nueva está subiendo porque están creciendo el coste de los materiales", apunta Garcés, que ve "normal que el precio de los alquileres siga bajando. En España vive de alquiler quien no puede comprar una vivienda", y esos grupos de población coinciden con los de menores rentas, que son los que están sufriendo con mayor intensidad tanto la crisis pandémica como otras situaciones como la tormenta energética.

Esa lectura, que explicaría por qué la apreciación es mayor en la vivienda nueva que en la usada pese a la mayor demanda de esta, apunta a la cronificación de la dualidad en el mercado de la vivienda que llevaba ya unos años aflorando en España.

En este sentido, Gigling considera "necesario regular los sistemas de control del alquiler. Es insostenible que el inquilino pague siempre lo máximo posible, ya que eso convierte a la vivienda en un factor de desigualdad con el que se produce una extracción de rentas de los sectores con menos ingresos hacia los que más reciben".

Pagar 750 euros mensuales por un piso de 50 metros

En cualquier caso, añade, "socialmente resulta inviable que la necesidad de vivir en una casa extraiga más del 20% de los ingresos de las personas con menos rentas, ya que ese dinero fluye hacia organizaciones financieras en lugar de hacerlo hacia el consumo, y eso resulta económicamente ineficiente".

En este sentido, y a la espera de conocer la redacción final de la Ley de Vivienda y el tratamiento que esta da al alquiler, Gigling ve "imprescindible encontrar mecanismos que impidan esa extracción máxima", ya que el mercado inmobiliario sigue aplicando "un modelo básico de oferta y demanda sin tener en cuenta la particularidad del producto, que en este caso es necesario para vivir", en un país en el que "ese mecanismo de a más oferta menos precio no funciona".

Eso ocurre, entre otros motivos, por la peculiar caracterización española del ladrillo como un producto financiero en el que particulares y empresas invierten con la previsión de obtener elevados rendimientos, superiores a los que ofrecen otras inversiones.

En este sentido, los Indicadores del Mercado de la Vivienda que elabora el Banco de España sitúan para el cierre del segundo trimestre de este año en el 7% anual el rendimiento de la inversión en vivienda y en el 3,7% la del alquiler, frente al 0,5% de la deuda pública y los depósitos bancarios.

"Las señales del mercado del alquiler son de bajada de precios, pero las hay contradictorias", explica el experto, que apunta cómo "el mercado está dirigido por expectativas, pero las expectativas de recuperación no son claras y están surgiendo discursos catastrofistas en torno a la crisis de suministros  y con asuntos como el apagón".

Pese a ello, y según los datos de Idealista, el precio medio del alquiler se sitúa en 10,5 euros mensuales por metro cuadrado, es decir, 525 para un piso de 50 metros y 735 para uno de 70, tasaciones que se disparan a 590 y 826 en Baleares y a 750 y 1.050 en las ciudades de Barcelona y Madrid, gastos de servicios al margen en todos los casos.