Los precios de la vivienda caerían un 3% en 2008 y un 9% en 2009

Los precios de la vivienda en España probablemente bajarán un tres por ciento este año y un nueve por ciento en 2009, según la media simple de un sondeo realizado por Reuters.

La proyección es más pesimista que la apuntada en la misma encuesta realizada el pasado mes de mayo por un endurecimiento de las condiciones crediticias y un deterioro en la confianza del consumidor.

El sondeo, realizado entre 10 economistas, proyectaba hace cuatro meses una caída del 2,2 por ciento este año y del 4,5 por ciento en 2009.

Se prevé que los precios caigan un 22,5 por ciento de media desde máximos del año pasado hasta el suelo del mercado, según arroja el sondeo.

La caída en los precios nominales se verá incrementada por el índice de precios del consumo en cerca del cinco por ciento, lo que implica que la caída podría ser mayor en términos reales.

Los precios de las propiedades españolas se han triplicado en los últimos 10 años gracias a los bajos tipos de interés y a la facilidad de acceso al crédito.

El ciclo se dio la vuelta a finales del año pasado, al duplicarse los tipos en dos años y la mermarse a la confianza por la creciente crisis financiera, al mismo tiempo que disminuye el poder adquisitivo y se produce un exceso de oferta.

La Comisión Europea dice que la economía española va a sufrir una recesión en la segunda mitad del año, mientras una fuente ha explicado que el borrador de los presupuestos gubernamentales para el año próximo predicen una posible recesión en 2009.

Las predicciones para 2008 esperan caídas del 0,3 por ciento al 5 por ciento, con una previsión de descenso medio del tres por ciento, según un sondeo realizado entre el 22 y el 24 de septiembre.

Los analistas esperan caídas de entre el 2,1 por ciento y el 12 por ciento para 2009. Los cuatro analistas que han dado su visión para 2010 creen que los precios caerán una media del 5,2 por ciento.

"Aunque los precios de la vivienda han empezado ya a ajustarse a su valor real, el descenso ha sido ligero y los fundamentales de la demanda se han deteriorado más de lo esperado", dijo el economista de Caixa Catalunya David Martínez.

La mayoría de los analistas ha dicho que están basando sus predicciones sobre las propias cifras del Gobierno que reflejan los precios de la oferta y no el precio final del acuerdo de compra/venta, que ha sido un 30 por ciento más bajo en algunos casos.

Los expertos dicen que los precios de la vivienda en España están sobrevaluados, de media, en un 23 por ciento, aunque las estimaciones van desde un 15 por ciento a un 55 por ciento.

La recuperación del mercado depende mucho de la reducción del stock así como las facilidades de las condiciones de acceso al crédito y la mejora del entorno económico, agregaron.

En respuesta a Reuters por correo electrónico, el segundo mayor banco español, el BBVA, dijo que esperaba un ajuste más profundo de la actividad constructora que de los precios, previendo que los permisos para nuevas viviendas caerían en 2009 hasta una horquilla de entre 270.000 y 385.000 frente a los 550.000 de 2007.

CORRECCIÓN SIMILAR A LA DE EEUU

Cuatro de los seis analistas que respondieron a la pregunta dijeron que es probable que España sufra una corrección acusada del mercado inmobiliario, similar a la de Estados Unidos.

"Probablemente será similar en términos de duración", explicó la economista de Lombard Street Diana Choyleva. "España va a necesitar un tiempo largo para salir de la situación".

Olivier Eluere, de Crédit Agricole, apuntó que España no tiene un mercado subprime, lo que ayuda a evitar los peores excesos de la corrección estadounidense. Sin embargo, destacó los peligros del exceso de construcción, especulación, sobrevaloración y la vulnerabilidad a la crisis financiera internacional.

"Entonces la corrección será significativa", explicó Eleure.

Incluso si los precios de vivienda caen un 25 por ciento en los próximos tres años, la relación entre precio de los pisos y los ingresos estaría por encima de la media a largo plazo, dijo Ben May, de Capital Economics.

Eso implica que podría haber caídas incluso más abruptas en el corto plazo por la incertidumbre sobre el valor real, añadió.

/Por Ben Harding/