La banca suele ganar, aunque no tanto con las hipotecas a las familias: el número de hogares con pagos pendientes para adquirir su vivienda encadena cinco años de descenso (con la excepción de un repunte en 2016) en los que esa cifra se ha reducido en 366.500, según revela la Encuesta Continua de Hogares del INE (Instituto Nacional de Estadística).

En ese mismo periodo, el número de familias con la casa en propiedad ha aumentado en solo 211.500 (de 8,89 a 9,1 millones), cifra que, si bien incluye herencias y donaciones, no contiene las que dejan de ser vivienda principal, por fallecimiento de los propietarios entre otras causas.

Esa tendencia, en principio, no parece casar con la animación del mercado hipotecario en los últimos años, en los que la contratación de créditos ha pasado de algo más de 20.000 al mes en 2015 a las casi 30.000 del año pasado, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Sin embargo, la explicación es sencilla: hace años que se cancelan más hipotecas de las que se conceden para adquirir vivienda, concretamente 79.993 más en el último cuatrienio, aunque la relación se invirtió en 2018, con un saldo de 145.000 millones amortizados por 110.000 nuevos préstamos desde 2015.

“En el ejercicio de 2018, en el caso de las hipotecas sobre viviendas, y por primera vez después de prácticamente 6 años registrando tasas negativas, la diferencia entre ambas magnitudes resulta positiva (+1%) a favor de la nueva concesión”, señala el boletín de la asociación hipotecaria, que anota que eso sigue sin ocurrir en el conjunto de este tipo de créditos: “cuando se toma el dato agregado, que recoge no solo la actividad residencial, se observa que todavía el número e importe de las nuevas formalizaciones no es suficiente para absorber el volumen de préstamos cancelados en el balance de las entidades”, en este caso con una diferencia del 7% a favor de las amortizaciones

35.000 millones menos en tres años

“La contratación es bastante menor que en los años previos a la crisis, que son los créditos que se están amortizando”, explican fuentes de Solvia, la inmobiliaria de Banc Sabadell, entidad que, desde el inicio de la crisis hasta el cuarto trimestre de este año no había visto números negros en ese capítulo de su actividad.

Pese a esa mejora, sigue bajando el volumen de dinero que las entidades financieras tienen prestado para la compra de vivienda. Concretamente, ha descendido en algo más de 35.000 millones de euros (de 526.105 a 490.806, seis puntos y medio menos) en tres años, algo que también ha sucedido con los préstamos vivos para rehabilitaciones, que pasaron de sumar 20.813 millones a 17.968 en ese mismo periodo, con una caída de casi catorce puntos.

Es decir, que entre los cierres de 2015 y 2018 el saldo se redujo en 35.299 millones de euros mientras los bancos colocaban nuevas hipotecas por valor de 110.411, lo que sitúa el volumen de préstamos amortizados en 145.710 en ese trienio.

“La financiación destinada a la adquisición de vivienda, aunque su saldo sigue cayendo, desde 2015 lo hace a un ritmo cada vez más moderado”, señala el Boletín Estadístico de la Asociación Hipotecaria Española, que anota que las medidas expansivas del BCE (Banco Central Europeo) a base de bajos intereses “no han sido suficientes para generar el nivel de nueva actividad crediticia necesario para, al menos, absorber la caída vegetativa de este saldo”.

Por otra parte, no todos esos préstamos hipotecarios, aunque sí “en un altísimo porcentaje”, están destinados a la adquisición de viviendas principales, señalan las mismas fuentes, lo que explicaría el continuo descenso del número de hogares con pagos pendientes. Una parte de los créditos se destina a financiar la compra de segundas residencias y de inmuebles dedicados al alquiler.

La financiación de la compra de viviendas, que ha ganado casi ocho puntos en tres años al pasar del 53,8% al 62,7% del negocio, supone algo menos de dos terceras partes del dinero comprometido en el mercado hipotecario en España pese a sumar el 72% de las operaciones. El año pasado, el sector inmobiliario y la construcción contrataron 132.299 préstamos por valor de 25.409 millones de euros.

El lento avance del alquiler

Mientras tanto, el mercado del alquiler avanza con lentitud. Según la Encuesta Continua de Hogares, el número de familias que viven en casas arrendadas aumentó en apenas 350.000 en los últimos cinco años, en los que pasó de 2,93 a 3,29 millones, un aumento del 12% provocado en buena medida por las dificultades para acceder a la compra que generan la precariedad laboral y la caída de las rentas.

“El aumento de la gente que vive de alquiler no está siendo más que algo coyuntural, porque en España sigue siendo una solución temporal. La gente vive como inquilina un tiempo, pero luego compra una vivienda porque eso le da estabilidad”, explica Max Gigling, doctor en Psicología Social y fundador de la asociación valenciana Casa Alternativa, para quien “no ha habido un cambio estructural, y no va a haberlo con alquileres elevados como los actuales”.

Ese cambio estructural, anota, “no se producirá mientras no cambie la regulación y las condiciones para que vivir de arriendo pase a ser una solución habitacional estable”.

En su opinión, “el España el legislador ha identificado como problema la duración de los contratos pero no la revisión de las rentas, con lo que el alquiler sigue siendo una alternativa habitacional temporal, pero no estable, y que provoca incertidumbre cuando vence el contrato”. “Ante esa situación, una familia o una persona que vive sola seguirán optando por la compra cuando tengan una situación económica estabilizada”, añade.

Casas que salen del mercado del arriendo

Para Gigling, la solución pasaría por implementar “contratos potencialmente indefinidos con revisión de las rentas. Hay que cuidar al propietario para evitar los errores del pasado y dejar de tratar el alquiler como algo temporal, como ocurre en buena parte de Europa”.

No obstante, sí admite que, precisamente como consecuencia de la precariedad laboral y de las dificultades para emanciparse, “quizás entre los jóvenes sí haya habido un cambio en la forma de ver las cosas y cada vez son más los que se independizan pasando a vivir de alquiler en lugar de pasar de la casa de los padres a la propia como ocurría antes de la crisis”.

Por último, Max Gigling llama la atención sobre un aspecto que está tirando al alza de los precios del alquiler que está pasando desapercibido: la salida del mercado, tanto del arriendo como de la venta, de un volumen importante de viviendas ubicadas en zonas turísticas y en los cascos históricos de las ciudades que pasan a tener un uso exclusivamente vacacional y que permanecen cerradas buena parte del año, parte de ellas adquiridas por ciudadanos extranjeros.

El informe de la AHE indica que 92.000 de las 581.000 viviendas que se vendieron el año pasado en España, casi una de cada seis, fueron adquiridas por compradores extranjeros, en una tendencia que, no obstante, se ha atenuado con respecto a años anteriores.

“La situación de incertidumbre de algunos socios comunitarios, especialmente Reino Unido, uno de los principales países de turismo residencial en España, que se mantiene a la espera de conocer cuáles serán sus condiciones reales de salida de la UE, podría contribuir a explicar la suave reducción de estas transacciones, que años anteriores superaban el 16% y 17% de cuota”, señala el documento.