burbuja del alquilerEl precio del alquiler se disparó un 50% en los últimos cinco años

El precio de los alquileres residenciales en España ha subido un 50% en los últimos cinco años. Así lo ha advertido este jueves el Banco de España en un estudio en el que pone de manifiesto el alza de los precios desde el último trimestre de 2013, sobre todo en Madrid, Catalunya, Baleares y Canarias; advierte del efecto alcista de los alquileres turísticos en algunas ciudades y señala las dificultades para el acceso a la vivienda de jóvenes con contratos precarios.

El informe recoge que este crecimiento se produjo de forma desigual en España, ya que las capitales de provincia aumentaron de media entre 2013 y 2019 un 40%, mientras que otras poblaciones registraron en el mismo periodo de tiempo un crecimiento del 10%.

Los mayores crecimientos se observan en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Valencia; y en ciudades con elevada concentración turística, como Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife; mientras que los crecimientos más moderados se sitúan en ciudades de la España interior.

Además el informe ha señalado la ralentización de los precios en Barcelona y Madrid y en el caso de la capital catalana, el Banco de España, ha señalado que existe una desaceleración del precio del alquiler e incluso se puede hablar de estancamiento, aunque según recientes índices de precio de los portales de alquiler, Madrid y Barcelona siguen siendo, con una gran diferencia, las ciudades con los precios más caros del país. El Banco destaca que estas dos ciudades se han registrado crecimientos acumulados, desde sus respectivos mínimos, superiores al 45%.

Tan sólo cuatro comunidades registraron medias de porcentaje de alquiler por encima de la española, Islas Baleares con 28,3 % de sus hogares, Catalunya con un 26,3 %, Madrid con un 23,6 % y Canarias con un 19,5 %. 

Este aumento del peso del alquiler en el mercado viene dado por la pujanza de los hogares jóvenes, ya los inquilinos de entre 30 y 44 años que viven de alquiler en 2010 fue del 19,1%, mientras que en 2018 ya supusieron un 29,9%.

El organismo echa en falta un índice de precios oficiales de los nuevos contratos de alquiler, si bien apunta que dicha "limitación de información" se puede mitigar parcialmente mediante el uso de índices no oficiales, como el de precios de oferta de alquiler elaborado por portales inmobiliarios como Idealista, que muestra un "notable" dinamismo de los precios ofertados.

El Banco de España ha destacado que el peso del mercado del alquiler ha pasado del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018, en conjunto, el número de hogares en régimen de alquiler se situaba algo por encima de los tres millones en 2018, frente a los 2,4 millones de 2008. Un aumento de la demanda espoleado por la imposibilidad de hacer frente a una hipoteca, sobre todo, por colectivos jóvenes o familias con pocos ingresos, golpeados por la precariedad laboral. Esta dificultad ha hecho que aumente la demanda de alquileres al tiempo que se ha producido un estancamiento de la oferta y, con ello, un aumento del precio; aunque según el organismo regulador, no es el único factor responsable del encarecimiento.

El alquiler vacacional y la falta de vivienda pública

El artículo también afirma que el menor dinamismo de la oferta se produce en un contexto de debilidad de la oferta pública de alquiler, y en el que aparecen fines alternativos para la vivienda residencial, como el alquiler vacacional.

Según el Banco de España, la aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial.

"En caso de concentrarse en un área específica, el desplazamiento a la actividad turística de un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial", alerta, aunque matiza que la evidencia no es concluyente por la "escasa y poco fiable" información.

El número de viviendas de alquiler vacacional ofertadas en 2018 era de alrededor de 200.000

En todo caso, afirma que la información disponible para España en los portales de alquiler turístico, como Airbnb, muestra una elevada concentración de la oferta de alquiler vacacional en las grandes ciudades, y en particular un mayor peso relativo de este respecto al alquiler residencial en sus distritos históricos, como el distrito Centro de Madrid y el Eixample en Barcelona.

Según los portales inmobiliarios, estos distritos han experimentado notables crecimientos acumulados de los precios de oferta del alquiler residencial durante ese período, pero el organismo regulador insiste en que "no puede inferirse de esta correlación una relación causal, con incidencia generalizada, entre los precios del alquiler residencial y la oferta del alquiler vacacional para el conjunto de la economía".

De acuerdo con la información de plataformas como Airbnb y HomeAway, el número de viviendas de alquiler vacacional ofertadas a mediados de 2018 en España se situaba alrededor de 200.000, la mayor parte concentrada en Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla y Valencia.

¿Qué porcentaje de los ingresos se va en el alquiler?

La mayor relevancia del alquiler se concentra en determinados colectivos, fundamentalmente hogares jóvenes (un 29,9% en hogares con personas de referencia entre 30 y 44 años), inmigrantes (48,9%) y trabajadores temporales, y en áreas geográficas específicas (Madrid, Catalunya, Baleares y Canarias).

La dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes, asegura.

En los últimos años se ha producido una disminución del peso de jóvenes y extranjeros en alquiler residencial por la crisis, con una tendencia creciente en todos los tipos de hogar, especialmente en aquellos con la persona de referencia parada (27,8%) o es asalariada con contrato temporal (37,3%).

En cuanto a la relación entre el peso del gasto del alquiler y los ingresos totales, la media se situó en 2014 en el 27,8% de los ingresos netos de los hogares españoles, porcentaje que se eleva hasta el 46% entre los hogares con menores ingresos, mientras que la media registrada en los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) fue del 13,1%.

Por último el informe ha señalado que desde 2013 se ha producido una caída significativa del número de nuevas viviendas de protección oficial (VPO), ya que durante el período 1995-2012, el promedio anual fue superior a las 60.000 viviendas.

Mientras que a partir de 2013 el número de viviendas cae por debajo de las 20.000, cifras que ya en 2015 están por debajo de las 10.000, escalón en el que se mantuvo en 2018.

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