Pisos al contado: la especulación que aflora tras la caída de la firma de hipotecas

Comprar o alquilar una vivienda en España se está convirtiendo casi en una misión imposible: su asequibilidad y su disponibilidad han empeorado notablemente en los últimos años. La subida de los precios –tanto de la compra como del alquiler–, las inadecuadas políticas de suelo impulsadas desde las administraciones públicas y el aumento de la demanda ante una oferta que, sobre todo en el mercado de alquiler, flaquea, dibujan un panorama preocupante. Como telón de fondo, el difícil acceso a la vivienda actúa como acelerador de la desigualdad social.

El mercado inmobiliario español está muy tensionado: la caída de la compraventa de viviendas, que regresa a registros de 50.000 mensuales, y de la contratación de hipotecas, que baja a medias de 32.000 operaciones y 142.000 euros de media, muestran que una buena parte de los compradores buscan lo más barato que haya en el mercado. 

En este contexto resulta muy llamativo que seis de cada diez operaciones de compraventa de vivienda en España se paguen al contado y sin acudir a una hipoteca. El Instituto Nacional de Estadística (INE) confirma este escenario: entre enero y octubre de 2023 (último dato disponible), se vendieron en España 832.756 viviendas, pero sólo 323.998 se compraron con hipoteca, el 38,9%. De hecho, la firma de hipotecas para vivienda se ha hundido un 19% en el último año, aunque la compraventa no ha caído en la misma proporción.

Este dato suscita muchas preguntas y no pocas sospechas: ¿De dónde sale el dinero? ¿Tanto han ahorrado los ciudadanos españoles? Es cierto que hay gente que tira de ahorros, pero no son la mayoría. Los tiros no van sólo por ahí. "Hay multitud de factores para explicar este fenómeno", apunta Alejandro Inurrieta, economista especializado en vivienda. 

Sobre esa "multitud de factores" destaca uno: extranjeros con un alto poder adquisitivo y mucha liquidez que compran viviendas al contado en España a modo de inversión.

De acuerdo con los últimos datos publicados por el Colegio de Registradores de España, el 14,9% de las viviendas que se vendieron en España durante los seis primeros meses de 2023 fueron compradas por extranjeros. Este es el segundo mayor porcentaje de toda la serie histórica y la tendencia va a más.

Inurrieta lo explica de manera diáfana: "En gran parte lo de pagar al contado se explica por la inversión extranjera que viene a España; personas que son no residentes y que vienen con sus ahorros para comprarse un inmueble en la playa, por ejemplo. También es importante la presencia de fondos de inversión, casi todos extranjeros, sobre todo de Latinoamérica, que tienen mucho dinero en el bolsillo y prefieren pagar al contado porque así reducen su factura fiscal. Es dinero que viene de México, Colombia, Brasil y Venezuela, principalmente".

Además, añade Inurrieta, la banca ha restringido muchísimo el crédito en los últimos meses: ahora está en su nivel más bajo de los últimos años. Los bancos han endurecido las condiciones para los préstamos. La subida de los tipo de interés, y su consecuente encarecimiento, también han frenado la contratación de hipotecas.

Inurrieta explica que también hay mucho comprador español que aprovechando una herencia o préstamos familiares se lanza a comprar un piso sin necesidad de pasar por el banco.

Pero lo cierto es que la proliferación de compradores extranjeros está teniendo un impacto notable en el mercado inmobiliario español, sobre todo en el aumento de los precios. Los economistas Santiago Carbó y Francisco Rodríguez confirman esta tendencia en un reciente artículo publicado en la revista Cuadernos de Información Económica, editada por Funcas: "El aumento de los precios está impulsado más por la demanda mayorista y no residente que por la demanda minorista residencial", escriben.

Hay un segundo factor que también tiene una gran incidencia: la mayoría de esas compras sin hipoteca se concentran en zonas turísticas –incluso dentro de las grandes ciudades– y suelen ser segundas residencias y viviendas para alquilar o para reformar y vender. De nuevo, los extranjeros aparecen como los principales compradores en este segmento. El ladrillo vuelve a ser un valor rentable en España a la hora de invertir y el capital extranjero lo sabe, sobre todo aquel que se resguarda en los fondos de inversión.

Para Alejandra Jacinto, abogada especializada en vivienda y exportavoz de Podemos en la Asamblea de Madrid, los que tienen esa capacidad de pagar al contado son "especuladores, normalmente inversores no residentes", según explica en su cuenta de X. 

Por eso, la especulación actual no tiene el mismo origen que la que sufrió el país durante la anterior burbuja inmobiliaria: ahora es una especulación más elitista, impulsada por gente con recursos y mucho dinero en el bolsillo.

Aunque esta especulación surja de las élites económicas, las consecuencias son las mismas de siempre: los precios suben en todas partes. "En Madrid los fondos de inversión empezaron entrando en los barrios más acomodados, como Salamanca o Chamberí, pero ahora ya están en barrios más populares como Canillejas, Pueblo Nuevo o Puente de Vallecas. En este barrio hay mucha inversión extranjera que está comprando edificios enteros para reformarlos. En Puente de Vallecas ya se está pagando medio millón de euros por un ático", explica Inurrieta.

Ante esta situación, algunas voces como la de Alejandra Jacinto reclaman que se limiten las compras de vivienda a los no residentes. Inurrieta no ve factible esta propuesta: "En Europa hay libertad de movimientos de capital. Es imposible prohibir a un francés, un alemán o un holandés que compre una vivienda en España".

La especulación actual no tiene el mismo origen que la que sufrió el país durante la anterior burbuja inmobiliaria: ahora es más elitista

En este sentido, Inurrieta propone una medida que ya han adoptado algunos países, por ejemplo Países Bajos o Dinamarca: prohibir la compra de viviendas si no se va a vivir en ellas. La medida funciona: en la ciudad holandesa de Utrecht, el 78% de las propiedades residenciales vendidas en los últimos dos años fue adquirido por residentes, mientras que los inversores solo compraron el 11% de las viviendas en el mercado.

"Le podríamos decir a un extranjero que sí, que puede comprar una vivienda en España, pero sólo si va a vivir en ella", sostiene Inurrieta. El economista, sin embargo, apuesta por otra solución, aunque ahora mismo sea un tanto utópica: "Más vivienda pública. Pero eso ahora mismo es complicado", reconoce.