Mercado inmobiliarioEl ladrillo ya es el primer foco de inversión extranjera en España

El ladrillo ya es el sector más atractivo para los inversores extranjeros en España: llevan siete años destinando a los negocios de la construcción, la compra y el alquiler de inmuebles más del 20% del dinero que colocan en el país, una cifra que supera los 40.000 millones de euros en ese periodo y que llegó a rozar los 10.000 solo el año pasado.

Los datos sobre el comercio exterior  del Ministerio de Industria, Comercio y Turismo cifran en 177.460 millones de euros las inversiones de origen extranjero realizadas en España entre 2012 y 2018 y señalan que el 23,52% de esa cifra, 41.746 millones de euros, fue a parar a negocios de construcción, tenencia o alquiler de inmuebles, con un peso similar entre la ejecución (20.417) y la explotación (21.392), aunque ligeramente inclinado a favor de la segunda opción, según indica la distribución de ese dinero por sectores productivos

Esos dos ámbitos, el de la construcción y el de la tenencia y el arriendo de viviendas, lideran el ránking de inversiones juntos, pero también lo hacen por separado, lo que da una idea del peso que este sector, más rentista que productivo y con claras contraindicaciones para la balanza comercial visto como crece el peso foráneo, está adquiriendo en la economía española.

De hecho, los registros sobre comercio exterior incluyen varios datos que, en este sentido, resultan cuando menos inquietantes: tanto uno como otro han atraído en esos siete años un volumen de inversiones extranjeras superior al de la industria, que suma 18.994 millones, y también al de otro sector estratégico como el energético (18.829), donde el desarrollo de las renovables y las necesidades de financiación han provocado un desembarco de inversores foráneos.

A mucha distancia aparecen otros ámbitos como los relacionados con los centros comerciales (15.149), la banca (10.368) y los seguros (7.418, con los servicios asociados a estos y las finanzas), mientras otros tres datos sobre sectores de menor envergadura ayudan a vislumbrar el perfil que los inversores extranjeros asignan a España: crece la toma de posiciones en el cada vez más industrializado y rentable sector primario (6.417), que comienza a sufrir procesos de uberización,  y en unos servicios cada vez menos públicos (3.546) mientras la apuesta por la investigación y el desarrollo se queda en 537, a menos de 80 millones por ejercicio.

Ese perfil no difiere a grandes trazos, por otra parte, con el que ofrece la Contabilidad Nacional, que dibuja un país en el que la industria se estanca mientras los servicios ganan peso progresivamente, con una construcción que no acaba de recuperarse y un sector primario cuya distancia con el resto convierte en relativa su actual pujanza.

Barato al por mayor, cada vez más caro al por menor

¿Y a qué se debe ese interés extranjero por el ladrillo español? A una combinación de factores entre los que destaca la posibilidad de comprar a precio de ganga al por mayor un producto cuyos precios de venta al por menor y de arriendo no dejan de subir, lo que genera una apetitosa oportunidad de negocio frente a otros sectores, tal y como hace poco advertía el Banco de España. 

Según sus Indicadores del Mercado Inmobiliario, la vivienda lleva tres años con rentabilidades superiores al 10% (el precio de venta ha subido más de 22 puntos en cinco años) y el alquiler encadena otros tantos por encima del 4% (las rentas han subido un 50% en un lustro) mientras la deuda pública (bonos del Estado a diez años) no pasa del 1,5%, los depósitos están congelados en el 0,1% y el Íbex35 ofrece una azarosa cadena de dientes de sierra con subidas anuales del 13% tras descensos del 15%.

Ante ese panorama, el dinero busca casa; no para afincarse, sino para explotarla. Y se encuentra con la abundante oferta de un sistema bancario incapaz de digerir las 700.000 viviendas con las que se hizo durante la crisis a base de ejecuciones hipotecarias y desahucios.

Esa coincidencia de intereses entre nuevos propietarios e inversores ha llevado a traspasar decenas de miles de pisos a fondos de inversión y firmas inmobiliarias, muchas de ellas participadas y/o controladas por esos fondos, hasta el punto de que tienen más de 110.000 en arriendo y otras 130.000 en venta, en ocasiones mediante sociedades en las que unos y otros se alían.

La casa sube más de un 5%, el salario apenas un 2%

En este sentido, llama la atención el salto que los volúmenes de la inversión extranjera en el sector inmobiliario dieron conforme se iba desarrollando el costoso rescate con fondos públicos que, de manera simultánea a la colocación de activos tóxicos, cerraba la segunda fase del actual proceso de reordenación del sistema bancario español.

Los registros inversores estuvieron cerca de triplicarse con el arranque del rescate al pasar de los 1.112 millones de 2012 a los 2.987 de 2014, saltar al año siguiente por encima de los 4.000 al comenzar a germinar unos brotes verdes hoy marchitos tras caerse la careta de la especulación y estabilizarse a partir de entonces sobre los 3.000.

La combinación de esos factores con la congelación y el retroceso de los salarios, según el caso, están teniendo unos efectos inquietantes en las economías familiares: un hogar español ya vuelve a necesitar la renta bruta disponible de más de siete años y más del 30% de los ingresos salariales para poder comprar una casa.

Así, mientras agencias como Moddys pronostican que el crecimiento seguirá por encima del 5% en 2020, el Observatorio de la Negociación Colectiva del Ministerio de Trabajo señala que los aumentos de sueldo pactados en convenio superarán en 2019 los dos puntos por primera vez en una década para llegar al 2,3%. Eso supone que el precio de la vivienda sigue aumentando a un ritmo más de dos veces superior al de los salarios.

El sexto captador europeo de dinero extranjero

Por último, las inversiones extranjeras en el sector de la construcción ofrecieron el año pasado un repunte de dimensiones desconocidas para superar por primera vez los 6.000 millones de euros.

Según Unctad, la división de Naciones Unidas para el comercio internacional, España fue en 2018 el decimoséptimo país del mundo y el séptimo europeo, por detrás de Holanda, Francia, Suiza, Alemania e Irlanda, por el volumen de inversiones extranjeras recibido.

Un estudio de Banco Santander señala que, con datos de 2016, “hay alrededor de 9.000 empresas extranjeras instaladas en España, de las cuales el 34% se encuentra en el área de Barcelona”.