El euríbor, el índice de uso más habitual en la revisión de las hipotecas, ha cerrado enero con su tercera caída mensual consecutiva tras diecinueve seguidas de subida en registros positivos y otros tres de recorte en los negativos, un cambio de tendencia que anticipa un próximo respiro para los hipotecados con el fin de las subidas iniciadas en abril de hace dos años.

Concretamente, la media de los índices diarios del euribor a doce meses del mes de enero se situó en el 3,609%, setenta centésimas por debajo del nivel de diciembre, a algo más de medio punto (-0,551%) del techo de 4,16 de octubre y, lo que parece más relevante, con un 0,54% menos que el promedio de julio, lo que significa que las hipotecas que el mes que viene tengan revisiones de periodicidad semestral van a comenzar a bajar.

El dato tiene más entidad cualitativa, por el cambio de tendencia tras dos años de subidas, que cuantitativa, ya que en febrero afectará a menos del 20% de las hipotecas de tipo variable, que son las que se revisan cada seis meses, y, según las estimaciones de Asufín (Asociación de Usuarios Financieros), la rebaja va a rondar los 31 euros por cada 100.000 de préstamo.

Un tipo del 3,609% sitúa la cuota media mensual de la hipoteca en 562,04 euros, lo que supondrá un "ligero alivio" de 31,26 euros al mes a partir de febrero y de 375,12 al año en relación con el 'techo' de octubre, que se aplicó en noviembre, "pero por el momento, sólo para quienes tienen revisión semestral".

La relajación del euríbor, que en cualquier caso lleva más de un año por encima del 3%, un nivel que no había alcanzado en catorce años, anticipa que el final del encarecimiento de las hipotecas puede comenzar a llegar en los próximos meses.

Eso ocurrirá en marzo si la media de las cotizaciones del euríbor a doce meses de febrero se queda por debajo del 3,534% y en abril si la de marzo no alcanza el 3,647%, que son las tasas con las que se efectuaron las revisiones de periodicidad anual en marzo y en abril del año pasado.
Varios analistas coinciden en apuntar a esos dos meses como los del inicio del fin de la revalorización de las hipotecas, ante la previsión de que el euríbor mantenga su tendencia bajista, aunque ninguno apunta a una rebaja notable ya que los pronósticos sitúan el indicador en el entorno del 2,5% para el final de este ejercicio.

Ese tipo de interés resulta similar a los del otoño de 2022, cuando las hipotecas de tipo variable acumulaban un encarecimiento de en torno a 2.000 euros anuales en relación con el periodo de registros negativos que se registró de febrero de 2016 a abril de 2022.

"El euríbor se mantendrá alrededor de los niveles actuales hasta que se produzca el primer recorte de tipos" por parte del BCE (Banco Central Europeo), pronostica Joaquín Robles, analista de la plataforma de 'trading' XTB, para quien "está claro" que el emisor comunitario "bajará los tipos este año" aunque sigue habiendo dudas sobre "la velocidad de los posteriores recortes".

Robles considera la reunión de política monetaria del BCE de junio como "la fecha más probable" para que comience esa bajada, aunque sin descartar que "podría retrasarse hasta septiembre en el caso de que la inflación no continúe desacelerando hacia su objetivo" del 2%.

No obstante, añade, "las cuotas hipotecarias podrían empezar a bajar en sus revisiones anuales a partir de los meses de febrero o marzo por el efecto base [de las medias mensuales], pero no será hasta el segundo tramo del año donde se produzcan movimientos más destacados".

"Los inversores han descontado durante los últimos meses el final de las subidas de tipos y el inicio de los recortes, pero la solidez en el mercado laboral y el repunte en los precios podría retrasar el inicio de la flexibilización monetaria", apunta.

Su planteamiento coincide básicamente con el de Antonio Luis Gallardo, responsable de Estudios de Asufín, quien pronostica que "marzo puede ser el primer mes con revisiones a la baja para periodicidades de un año".

"El euríbor va a mantener su tendencia a la baja después de enero, que ha sido un mes extraño después de que en diciembre bajara de manera extraordinaria", indica Gallardo, que llama la atención acerca de cómo tras la caída de más de cuatro décimas de diciembre (del 3,926% al 3,513%) en los tipos diarios, en enero se ha dado un repunte de casi seis centésimas (cerró al 3,572%), y sin que en ningún momento bajara del 3,5%.

"Algunos analistas apostaron erróneamente por una bajada de tipos del BCE en enero cuando no era previsible, porque eso habría supuesto enviar un mensaje sobre una situación de la economía más negativa de la que en realidad presenta. Las bajadas llegarán la próxima primavera o en verano", plantea Gallardo.

Otra incógnita a despejar es la de la magnitud de las bajadas de los tipos y del ‘efecto de arrastre’ que pueden tener sobre el euríbor.
Los analistas prevén, con todos los condicionantes que proyectan los conflictos de Oriente Medio y Ucrania, que 2024 se cierre con horquillas del 2,5% al 2,75% en ambos casos; es decir, hasta dos puntos menos que ahora para el precio oficial del dinero y uno para el indicador con el que se revisan las hipotecas.

O, visto desde el ángulo opuesto, entre dos y tres puntos más, en ambos casos, que los que se aplicaban hace dos años, en el tramo final de la prolongada política expansiva que el BCE desplegó para afrontar la cadena de crisis iniciada por el estallido de las burbujas inmobiliarias, el shock financiero planetario y las turbulencias de la deuda y las primas de riesgo y a la que puso fin hace año y medio de manera abrupta.

Sea como sea, habrá que estar atentos a uno de los tres tipos de interés que maneja el BCE como el de la 'facilidad de depósito', que actualmente remunera con un 4% anual el apalancamiento de recursos de bancos en la ventanilla del emisor comunitario y que hace que a estos les resulte más rentable, y menos arriesgada, esa operación que prestar dinero a un cliente con un recargo menor.

Esa prima, que se encuentra en máximos históricos, es una de las causas por las que el interés efectivo de las nuevas hipotecas, el TAE o Tasa Anual Equivalente, se encuentra desde agosto por encima del 4%, según indican los datos del Banco de España.

El interés nominal de las fijas lleva desde marzo por encima del 3%, algo que, ante la carestía de las ofertas (apenas las hay por debajo del 3%) y la expectativa de una próxima bajada de los tipos, ha hecho que pierdan en año y medio casi un tercio de su cuota de mercado para volver a niveles similares a los previos a la pandemia y ligeramente superiores al 50% del total, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística).