Las hipotecas siguen siendo un negocio para la banca, pero no tanto como hace unos años. Ni mucho menos. De hecho, el desplome de ese negocio, que lastra su capacidad de maniobra, es uno de los motivos que ha llevado al sector financiero a la guerra hipotecaria de los últimos años en busca de una sencilla hipótesis comercial: tirar los precios (intereses) para tratar de aumentar el negocio por la vía de crecer en volumen de dinero prestado.

Los datos del último boletín de la Asociación Hipotecaria Española dejan poco lugar para dudas: el saldo vivo del crédito hipotecario, que es el volumen de dinero prestado por el que se pagan intereses, se redujo en más de 220.000 millones de euros entre 2012 y mediados de 2017, periodo en el que pasó de 876.660 millones a 654.914 millones.

Paralelamente, entre 2013 y 2017, el crédito en manos del sector privado, el concedido a empresas y familias principalmente, se desplomó en 194.328 millones en una caída que se debe en un 60% a la de las hipotecas.

Estas se redujeron en ese cuatrienio en más de 117.000 millones (tras un retroceso de 104.243 el año anterior), con un protagonismo especial de los préstamos para adquirir viviendas, que se contrajeron en 66.665 antes de perder otros 2.440 de enero a junio de este año.

Es decir, que cae el volumen de dinero prestado como consecuencia del enfriamiento del negocio hipotecario y sin que la animación de los últimos tres años, con casi 124.000 hipotecas más al año (106.342 de ellas para vivienda) y un aumento de 19.746 millones (15.376 en casas), sea suficiente para revertir ese proceso.

“La caída del mercado tiene su raíz en la crisis”

“El negocio ha disminuido de una manera enorme porque la gente no compra viviendas como antes de la crisis, y el que compró trata de amortizar su hipoteca para reducir su deuda. Eso lleva años pasando”, explica Manuel Garí, economista y profesor de la Universidad Politécnica de Madrid, que destaca otros dos factores que han influido en ese proceso: la liquidación de hipotecas por la ejecución de los créditos, que se llevó por delante casi 700.000 operaciones en los años de la crisis, y el avance del mercado del alquiler, en buena medida por la irrupción de fondos de inversión que, paradójicamente, explotan paquetes de viviendas de los que la banca se deshace a precio de ganga para sanear sus balances.

“El descenso del negocio de las hipotecas tiene su raíz en la crisis, por la incertidumbre que generó en los particulares”, anota, al tiempo que señala cómo “el mercado del alquiler se ha incrementado porque los fondos de inversión han encontrado ahí un nicho de negocio, y eso también está detrayendo una parte del mercado hipotecario”, en el que, por otro lado, algunos bancos participan mediante sociedades como las socimi que gestionan su parque inmobiliario.

En cualquier caso, Garí llama la atención sobre el elevado peso que el negocio de las hipotecas sigue suponiendo sobre el conjunto de la actividad bancaria, en el que alcanzan el 52% del volumen de dinero prestado y en el que los créditos para comprar vivienda siguen suponiendo algo más del 40%. “En algunos países europeos el negocio hipotecario no pasa del 15%”, indica. El concepto de la casa como producto financiero de ahorro o de inversión no está extendido fuera de España.

El gripado de los tres negocios vinculados al ladrillo

En esa reducción del crédito vivo también ha influido, aunque ahora experimentan una ligera animación, el enfriamiento de las dos actividades principales que se desarrollan en torno al ladrillo: la inmobiliaria y la de construcción: el saldo de los préstamos concedidos a la primera cayó en más de 75.000 millones (de 176.822 a 100.952) entre finales de 2013 y junio de 2018, periodo en el que el de la segunda caía en más de 25.000 (de 60.154 a 34.626), en este caso con un con 17,5% calificado como dudoso.

Es decir, que la caída del volumen de créditos bancarios vivos en el país prácticamente coincide con los pinchazos que acumulan las hipotecas, las constructoras y las inmobiliarias.

A pesar de esa contracción, los bancos mejoraron sus ingresos por intereses entre 2012 y 2017, cuando pasaron de 52.798 millones anuales a 58.959 millones. Son 6.161 más, según los datos de la patronal del sector, AEB, aunque con una ralentización desde los 56.656 millones de 2015.

Eso ocurría mientras el interés medio de las hipotecas se reducía drásticamente (del 3,41% al 2,05% según el Banco de España) al mismo tiempo que tanto los del crédito al consumo como los del resto de operaciones permanecían en niveles elevados (8,3% y 7,9%) y mantenían a flote el negocio.

La capacidad de maniobra de la banca

En este contexto comercial parece difícil aventurar qué decisiones puede tomar la banca en relación con las hipotecas cuando se conozca la nueva normativa sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) anunciada este miércoles por el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, después de que la Sala Tercera del Supremo decidiera el martes revocar la nueva jurisprudencia que eximía a los hipotecados de ese tributo, con el que las comunidades autónomas cobran entre el 05,% y el 1,5% del préstamo, y cargaba su pago a las entidades financieras.

Sánchez anunció la modificación de la ley que regula el AJD para “que nunca más los españoles paguen este impuesto” a través de un real decreto ley que este jueves aprobará el Consejo de Ministros.

“Habrá que ver qué condiciones y que exenciones trae esa nueva regulación”, apunta Garí, que destaca cómo “los bancos pueden jugar con el hecho de repercutir o no el tributo en sus clientes como un factor de política comercial”, tal y como ha ocurrido con el abandono prácticamente generalizado de la comisión de apertura, que gravaba con un 1% el dinero prestado.

En su opinión, la evolución del interés de las hipotecas tendrá más que ver con las variaciones del precio del dinero que vaya marcando el Banco Central Europeo, partidario desde hace unos años de una política expansiva que mantiene el euríbor en registros negativos.