El banco malo se transforma en un fondo inmobiliario para tratar de contener sus pérdidas

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el banco malo español, se está sumando a las filas de los mayores fondos inmobiliarios del mundo al canjear préstamos por propiedades en un intento de limitar las pérdidas de los activos tóxicos que asumió durante la crisis financiera.

Sareb adquirió más de 50.000 millones de euros en activos inmobiliarios y otros activos tóxicos de nueve cajas de ahorros españolas en 2012, parte de un acuerdo de rescate mientras el Gobierno intentaba poner fin a la crisis bancaria del país.

Desde el estallido de la crisis financiera en 2008, el número de entidades financieras españolas se ha reducido de más de 55 a 12, y los supervivientes han racionalizado drásticamente sus operaciones y han reducido sus activos dudosos en un 60% desde el punto máximo alcanzado en 2013.

Pero la Sareb está en dificultades, ya que la caída de los precios inmobiliarios en España ha reducido el valor de los préstamos y los activos embargados que asumió, a pesar de que Sareb los compró en ese momento con un descuento medio del 46% y el 63%, respectivamente.

Sus dificultades contrastan con el éxito de otros malos bancos creados en Europa tras la crisis financiera, como en el Reino Unido e Irlanda, donde los mercados inmobiliarios han repuntado.

La Sareb, propiedad de los bancos españoles y del fondo estatal de rescate FROB, sólo ha logrado vender un tercio de sus activos inmobiliarios y financieros desde su creación y ha amortizado menos de un tercio de su deuda sénior.

El banco malo dice que su mejor esperanza es recuperar el dinero mediante la ejecución hipotecaria de los préstamos inmobiliarios y vender las propiedades en sí. "A nosotros convertirlo también nos hace ganar liquidez al activo y hoy en día es más fácil vender la promoción inmobiliaria que vender el préstamo que tiene como colateral una promoción inmobiliaria", dijo a Reuters Iker Beraza Pérez, subdirector general de finanzas, estrategia y control de gestión de la Sareb.

Cuando el banco malo se hizo cargo originalmente de 200.000 activos por más de 50.000 millones de euros, el 80% eran préstamos.

Bajo su nuevo plan, Sareb se centra en transformar hasta 18.000 millones de euros de un total de 22.000 millones de euros en préstamos pendientes a promotores inmobiliarios en activos con el fin de acceder a la garantía y poder venderla posteriormente.

Esto se suma a los 12.400 millones de euros en activos inmobiliarios que poseía a finales de 2018, y abarca desde bloques de apartamentos sin terminar en Benidorm y villas en la Costa del Sol, hasta aparcamientos y oficinas en ciudades de toda España y terrenos no urbanizados en zonas rurales.

"Sareb iba a acabar siendo una inmobiliaria, más tarde o más temprano", dijo una fuente de una empresa inmobiliaria española, involucrada en transacciones con el banco malo.

Parte de esta transformación ya estaba en marcha a través de negociaciones con los promotores, pero la Sareb planea ahora acelerar la presentación de demandas contra aquellos que no cumplan con sus pagos, con un objetivo total de alrededor de 8.000 millones de euros en préstamos.

En 2017, inició este procedimiento sobre préstamos por valor de unos 1.000 millones de euros, pero los procedimientos judiciales llevan tiempo y pueden retrasar hasta cuatro años el momento en que tienen acceso a los activos. Hasta ahora, Sareb dice que ha transformado 5.800 millones de euros en activos.

Cuando se creó la Sareb, se fijó como objetivo una rentabilidad sobre el capital de alrededor del 14%-15%, pero Beraza dijo que las condiciones del mercado significaban que el banco no sería capaz de ofrecer una rentabilidad positiva.

La Agencia Nacional de Gestión de Activos (NAMA) de Irlanda también se consideró inicialmente como un pasivo cuando se creó en 2009.

Pero gracias a la recuperación de la economía y de los precios inmobiliarios en Irlanda, el programa de desapalancamiento de 32.000 millones de euros de NAMA se había completado en un 94% a finales de 2018.

El banco malo de Reino Unido, creado para gestionar más de 100.000 millones de libras (127.000 millones de dólares) de activos, reembolsó este mes el último de sus préstamos gubernamentales.

Cambio de rumbo

La Sareb se ha visto obligada a cambiar de rumbo a medida que la creciente competencia de los bancos en la eliminación de activos desde 2017 (con descuentos que van desde el 50% en los activos adjudicados hasta más del 70% en algunas ventas de activos improductivos) ha ido erosionando su plan de negocio.

"Nosotros a esos descuentos a los que ha vendido la banca no podemos vender, y además parece que todavía van a aguantar a ese tipo de descuentos durante un tiempo", dijo Beraza.

En 2018, la Sareb registró una pérdida de 878 millones de euros, mientras que los ingresos cayeron un 5%.

A finales de 2018, los activos de la Sareb ascendían a 34.000 millones de euros. En 2014, Sareb contrató a cuatro gerentes externos para gestionar sus activos, pero entre sus nuevos planes, la Sareb quiere ahora renegociar los términos de sus contratos con esos gerentes.

Los cuatro gestores son Haya Real Estate, propiedad del fondo de capital riesgo Cerberus, y las empresas de servicios inmobiliarios Altamira, Solvia y Servihabitat. Los contratos con Altamira, Solvia y Servihabitat expiran en 2021.

A Haya se le asignó una cartera de 18.000 millones de euros, pero su contrato con Sareb vence en diciembre y no se renovará, dijo Beraza a Reuters, quien agregó que se iniciará un nuevo proceso competitivo con ofertas no vinculantes que se esperan para julio.

La Sareb, que quiere reducir las comisiones fijas de gestión y establecer una comisión de rendimiento dependiente de la venta de propiedades, ya ha enviado una carta a Haya y a los otros tres gerentes para invitarlos a participar bajo nuevas condiciones, dijo Beraza.

Con esta iniciativa, Sareb pretende ahorrar unos 300 millones de euros en costes para el año 2027, cuando se supone que Sareb será liquidado. Los gerentes externos se negaron a hacer comentarios.

Pero conseguirlo podría seguir siendo difícil. La agencia de calificación S&P prevé una ralentización del mercado inmobiliario español, que pasará de una subida estimada del 4,5% del precio de la vivienda en 2019 al 3,4% en 2020.

Esto ha llevado a algunos expertos en el sector inmobiliario a dudar de que Sareb pueda descargar sus activos a finales de 2027.