Hasta 650.000 andaluces podrían tener ya acceso a un enorme mar de viviendas irregulares como primera o segunda residencia, según indican dos estudios que avisan de un incremento exponencial del 75% de las edificaciones fuera de planificación en los últimos 15 años.

Según la estimación con la que trabaja el arquitecto Antonio Piñero, profesor titular de la Universidad de Sevilla, en la comunidad autónoma podría haber unas 272.000 viviendas en enclaves irregulares, una cifra sensiblemente superior a la que baraja su colega Pedro Górgolas, experto también en ordenación del territorio.

Ambos informes, difundidos recientemente, manejan datos extraídos de un trabajo de campo culminado en 2015, bajo el título de El urbanismo de la no ciudad, que examinó la incidencia de las parcelaciones irregulares en 176 de los municipios más afectados de Andalucía. Los dos estudios retratan una realidad territorial caótica, que ha desbordado las previsiones urbanísticas de buena parte de los ayuntamientos y cuyo ordenamiento después de tantos años se revela prácticamente inmanejable. "Ha habido un consentimiento y una inconsciencia de los efectos perniciosos que se iban a ocasionar", reflexiona Pedro Górgolas, autor de La integración urbanística de asentamientos irregulares: una cuenta pendiente del urbanismo andaluz, incluido en un volumen colectivo bajo el título genérico de Dos décadas de urbanismo en Andalucía.

Las conclusiones de Antonio Piñero en su trabajo, titulado Enclaves irregulares en el suelo no urbanizable y sostenibilidad: el caso andaluz, fijan en un 8% la población andaluza que dispone de viviendas fuera de ordenación. Según sus proyecciones, hasta 89.234 hectáreas de superficie estarían afectadas de alguna u otra manera por ocupaciones irregulares, lo que representa algo más del 1% del suelo andaluz. Cádiz, Málaga, Sevilla y Córdoba absorben casi el 80% del fenómeno urbanístico anómalo.

La Junta de Andalucía, en cambio, maneja una estimación de hasta 327.000 viviendas fuera de ordenación, incluyendo las diseminadas, según datos difundidos en septiembre de 2019. El informe sobre el que fundamentan Piñero y Górgolas sus análisis tuvo en cuenta los asentamientos de más de dos hectáreas, lo que dejaba fuera, por tanto, a las edificaciones aisladas. De ahí las divergencias de las cifras con la cuantificación oficial de la comunidad autónoma.

La realidad actual contrasta radicalmente con la registrada en 1988, cuando la Dirección General de Urbanismo efectuó el primer inventario de parcelaciones ilegales de Andalucía donde identificó 24.058 hectáreas afectadas y 23.311 viviendas, la mayoría en suelo no urbanizable. Hoy la ocupación descontrolada del territorio se ha desbocado con "virulencia", describe el estudio de Piñero, pese a las medidas puestas en marcha por la administración autonómica desde los años 90. Casi el 90% de los asentamientos tiene uso residencial.

Entre el año 2003 y 2015, las parcelaciones irregulares experimentaron un rápido crecimiento a razón de 1.000 hectáreas por año, es decir, una superficie equivalente a 2.000 campos de fútbol nuevos cada doce meses. La incidencia del problema ha sido claramente desigual a lo largo de todo el territorio andaluz. En doce municipios, la superficie ocupada por enclaves irregulares es mayor que su propio suelo urbano y en otros siete superior al 50%.

Conil (Cádiz) es el municipio con más territorio fuera de ordenación (2.365 hectáreas) en el conjunto de los casos analizados por Piñero, que fue investigador principal del proyecto El urbanismo de la no ciudad. Le sigue Córdoba, con 1.915 hectáreas. Seis municipios andaluces superan las 1.000 hectáreas de asentamientos irregulares y otros diez están por encima de las 500. La suma de estos 16 municipios ya supone el 61% de la superficie total examinada, lo que da una idea de la concentración del fenómeno en algunas zonas críticas de la geografía andaluza.

El estudio de Pedro Górgolas se centra, por su parte, en cómo los planes generales están intentando incorporar la realidad urbanística de origen irregular en los últimos años. Su interpretación, por tanto, difiere en algunos aspectos del análisis de Antonio Piñero. En su "podio" de municipios urbanísticamente descontrolados destaca Chiclana, también en la provincia de Cádiz, con 2.600 hectáreas de asentamientos irregulares. Se trata de un caso paradigmático, que retrata de manera gráfica el desorden territorial que han experimentado algunos núcleos de Andalucía en las últimas décadas.

Más territorio del reconocido

Baste resaltar que la superficie ilegal de Chiclana multiplica por seis o siete veces la ciudad oficialmente reconocida. En esos 26 millones de metros cuadrados, se levantan unas 15.000 viviendas irregulares, donde ya vive cerca del 35% de la población censada. Aunque inicialmente los asentamientos se construyeron con finalidad turística o de segunda residencia, hoy día el tránsito a primera vivienda va ganando terreno con rapidez. Para entender la envergadura del desarrollo caótico de Chiclana, el profesor Górgolas sugiere compararlo con la localidad vecina de San Fernando, edificada sobre ocho millones de metros cuadrados. "Es decir, la superficie irregular de Chiclana triplica a una ciudad de 100.000 habitantes".

Gran parte de esta "pandemia" urbanística ha sido ocultada por los propios ayuntamientos, que han preferido mirar para otro lado y no han incluido la existencia de asentamientos en sus planes generales para evitar afrontar una realidad de enorme complejidad. Casi la mitad de los municipios radiografiados por los dos urbanistas declararon no tener asentamientos en sus territorios, cuando la realidad que se constató en el estudio decía todo lo contrario. "Los ayuntamientos han intentado obviar el reconocimiento urbanístico porque comporta un desarrollo complicado y obliga a los dueños a asumir los costes derivados de su regularización", señala Pedro Górgolas.

Ahí radica uno de los elementos medulares del problema. La regularización de los enclaves obligaría a sus propietarios a correr con los gastos propios del suministro, saneamiento, equipamientos, accesos y, en general, la urbanización de parcelas que se han levantado sin ningún tipo de planificación. "Y los propietarios no quieren pagar. Quieren que lo pague el Ayuntamiento. Es decir, que se lo paguemos todos los que tenemos una casa legal", aduce Górgolas.

Y aquí viene otra cuestión espinosa. A veces la administración más cercana no es la más adecuada para resolver el problema. ¿Por qué? "Porque los enclavados votan", subraya Antonio Piñero. Y eso representa una presión a menudo insuperable sobre los alcaldes que deben tomar decisiones difíciles sobre el futuro de estas parcelaciones. No es un reto menor, si tenemos en cuenta que al menos 650.000 personas, muchas de ellas inscritas en el censo electoral, tienen una vinculación directa y familiar con viviendas irregulares en Andalucía.

Piñero entiende que estamos ante un desafío con muchas aristas y diverso que debe buscar soluciones adaptadas a cada territorio. No por ello hay que dejar de señalar a quiénes tienen la responsabilidad de este cáncer urbanístico que ha alcanzado cotas desorbitadas. "El primer responsable es el enclavado", afirma Piñero, "y tendrá que contribuir a que la patología urbanística que ha originado no empeore la situación". Sobre las administraciones local y autonómica también recae, en opinión del urbanista, una parte considerable de responsabilidad por no haber afrontado la cuestión con la agilidad y determinación que merecía.

La combinación de factores ha sido letal para la ordenación territorial de Andalucía. Cuatro quintas partes de los asentamientos irregulares han provocado graves afecciones de distinto signo, según indica el estudio de Piñero. Más de la mitad de ellas tienen que ver con el sistema de comunicaciones, mientras que un 35% han dañado el dominio público hidráulico, un 20% los acuíferos y un 19% los espacios naturales.

La cuestión experimentó un salto cualitativo el pasado septiembre, cuando la Junta de Andalucía optó por regularizar la práctica totalidad de los asentamientos a través de la controvertida figura del Asimilado Fuera de Ordenación (AFO), que dota a los enclaves de cierto reconocimiento legal, y, por tanto, de condiciones mínimas de habitabilidad, sin necesidad de incorporarlos al planeamiento urbanístico general. Tanto Piñero como Górgolas expresan sus reticencias a la fórmula arbitrada por el Gobierno andaluz, que, a la postre, representa una amnistía para las cientos de miles de edificaciones levantadas al margen de la ley en Andalucía.

La situación podría agravarse aún más si el anteproyecto de la Ley de Sostenibilidad del Territorio que acaba de presentar el Gobierno andaluz, y que persigue suprimir filtros administrativos para la concesión de licencias urbanísticas, acaba por ver la luz.