Precio alquilerEl 90% de las ciudades son incapaces de ofrecer vivienda asequible a los ciudadanos

El acceso a la vivienda no sólo es un derecho de ampara constitucional en muchos países, como en España. Es, también, un desafío internacional, que requiere de políticas activas por parte de las autoridades gubernamentales. En todos los niveles de sus administraciones. El WEF, entidad fundacional de la cumbre de Davos, acaba de publicar un amplio diagnóstico del sector en el que cataloga de crisis global el coste y los obstáculos que impiden a los ciudadanos, especialmente los que residen en las grandes capitales del planeta, donde se concentra el inaudito fenómeno del encarecimiento estructural de los inmuebles en los años recientes, los de mayor dinamismo del ciclo de negocios posterior a la embestida de los mercados de 2008, de crisis global.

Hasta el punto, de que sus expertos exigen a los gobiernos “acciones urgentes y concertadas” tanto de planificación urbanística, como de actuación política –legales– y de soluciones tecnológicas para acometer el desafío de procurar el acceso a una vivienda digna a sus ciudadanos. Porque, según el estudio, en el que también ha colaborado la consultora PwC, el 90% de las urbes del planeta “son incapaces de proveer a sus residentes inmuebles asequibles”. Un problema con mayúsculas que afecta sobremanera a la generación millennial, a la que identifica como la que más recursos patrimoniales debe destinar a procurarse un hogar en la historia.

Los ‘millennials’ deben gastar más que ninguna otra generación en la historia en procurarse un hogar

La percepción del WEF deja poco margen a las especulaciones. Identifica prácticas alrededor del mundo que han tenido éxito en el objetivo de reducir el coste de la vivienda y, por ende, de facilitar el acceso a su propio inmueble a un número substancial de sus residentes. Y recomienda recetas innovadoras, alejadas de la ortodoxia que ha reinado en los mercados inmobiliarios a lo largo de los últimos años.

Entre las que menciona “la rehabilitación y reposición” de edificios en situación de precariedad –gran parte de ellos, además, con vitola de históricos, situados en los cascos antiguos de las ciudades–, en detrimento de los de nueva construcción, reformas legales que fomenten la elección de determinadas áreas urbanas que puedan competir el precio medio de la vivienda, mecanismos de financiación más diversificados y con garantías regulatorias que impulsen y equilibren la oferta y la demanda y el uso de tecnología como el de la impresoras 3D para canalizar la edificabilidad y transformar los mapas mobiliarios urbanos. Enfocadas a lograr una utilización más racional del espacio limitado de las ciudades y a elevar sus cotas de calidad residencial y de habitabilidad.

Un asunto de resolución urgente

Los expertos que han elaborado esta radiografía de situación inciden en que el coste inmobiliario y la brusca especulación en áreas de alto standing residencial de las grandes ciudades, “prohíben a las personas destinar recursos propios a otros servicios básicos, amenaza sus empleos y pone en entredicho aspectos de preservación de los derechos humanos”. En África, por ejemplo, más de la mitad de su población viven en condiciones muy por debajo de los estándares mínimos de calidad habitacional, y en India o China, algo más de la tercera parte de sus poblaciones se ha instalado en núcleos informales; es decir, en viviendas ilegales. De no implantarse este tipo de recetas, en 2050 más del 30% de la población urbana en todo el mundo, unos 2.500 millones de personas, “o vivirán en hogares con condiciones poco dignas o acabarán estando ahogadas financieramente por los costes con los que se han comprometido”.

En África, más de la mitad de su población viven en condiciones muy por debajo de los estándares mínimos de calidad habitacional

Para Alice Charles, directora de Ciudades, Desarrollo y Servicios Urbanos del WEF, el asunto no es baladí. “Un planeta en el que sólo una minoría pueda afrontar el esfuerzo de poseer en propiedad una vivienda de calidad no es sostenible”. A su juicio, “si las ciudades desean hallar soluciones, están en la obligación de afrontar este reto en toda su dimensión, comprendiendo, primero, y ahondando, después, en todos y cada uno de los factores que acontecen e inciden en los procesos inflacionistas de sus mercados”.

Desde la adecuada dinamización de la oferta y la demanda, hasta la confortabilidad de su censo de viviendas, hojas de ruta definidas sobre los cambios legales e intervenciones estratégicas que estabilicen los precios a largo plazo y que, en última instancia, reduzcan la dependencia inicial de los mecanismos de apoyo gubernamentales a la vivienda. O la incentivación de servicios, comerciales o de índole urbana, que contribuyan a reducir “las brechas sistémicas que existen en las actuales cadenas de valor que operan en sus sectores inmobiliarios”.

Un compendio de políticas públicas, multidisciplinares, que incorporen la adquisición de terrenos, regulaciones específicas sobre las distintas zonas residenciales en los supuestos en los que sus precios -o prácticas como el uso turístico de inmuebles- perjudique la dinámica de la ciudad, instrumental presupuestario y una compensada guía de costes de diseño y de construcción dirigido a los agentes que intervienen en la edificación.

Casos prácticos de lucha contra la especulación

Ciudades como Chengdu o Chongqing, en China, han avanzado en esta dirección a través de un sistema oficial de cuotas para convertir suelo agrícola en urbanizable, mientras que en Sidney, el Programa Comunidades Plus, municipal, establece un parternariado con el sector privado que tiene como cometido desarrollar 23.000 viviendas nuevas en uso social, vinculados a asistencias educativas y al fomento de habilidades profesionales para impulsar el empleo.

El informe cita otras iniciativas de éxito. Hamburgo y Copenhague han provisto activos propios en unos fondos de inversión específicos para operar con las empresas en el desarrollo de un parque de viviendas con proyectos de desarrollo sostenible. Sin olvidarse de mecanismos procedentes de las firmas corporativas. Los empleados de Facebook y Google en EEUU, de Ikea en Reikiavik, de Lego en la ciudad danesa de Billund, de Samsung en Seúl y Suwon o de Alibaba en Hangzhou, han invertido en el desarrollo de inmuebles perfilados y subvencionados en alguna medida por sus compañías.

El estudio del WEF cita varios ejemplos de éxito, como el uso de tecnología 3D para la construcción de viviendas en Austin, Pekín y Shanghái o Eindhoven

En Austin (Texas), Pekín y Shanghái o Eindhoven (Holanda) ya utilizan y exploran nuevas técnicas para la construcción de viviendas en 3D. O en Denver, donde las autoridades locales ayudan a la instalación de paneles solares y tejados ecológicos para disminuir las facturas energéticas de sus hogares. Dupnirsa (Bulgaria) y Poznan (Polonia) han cambiado los criterios de acceso a viviendas de protección oficial para alargar la lista de candidatos. Mientras en Bristol, ciudad situada al sur del Reino Unido, ha ampliado el abanico de garantías para la tenencia de propiedades. Hasta con seis tipos distintos de fórmulas de compra, desde la adquisición compartida, hasta modelos de alquiler con preferencia de venta.

Tampoco se olvidan los autores del estudio de los avances académicos. El Media Lab del MIT -explica- aporta instrumentos eficaces. Como el prototipo de usos de inmuebles transformables, capaces de añadir flexibilidad habitacional y soluciones en inmuebles de apenas 18,5 metros cuadrados que expanden hasta tres veces su tamaño a través de comandos de voz o de gesticulación manual.

Desde el WEF, además, se llama a una estrategia global concertada, a la realización de esfuerzos en este terreno que contribuyan a alcanzar el objetivo 11 de los Objetivos de Naciones Unidas para un Desarrollo Sostenible, en el que se expresa exactamente la necesidad de crear ciudades inclusivas, seguras, elásticas, habitacionales y sostenibles. En consonancia con la conocida como Nueva Agenda Urbana de 2016 de esta institución multilateral, en la que se constata que las políticas de vivienda mal concebidas pueden afectar a la salud, al empleo, generar pobreza, entorpecer la movilidad o elevar los consumos de energía.

Grandes ciudades con mercados comprimidos

Las restricciones –de precio o de oferta– a la vivienda en las grandes capitales tiene sobre la mesa capítulos que exhiben la gran preocupación social sobre este espinoso asunto. Quizás, uno de los más paradigmáticos sea el intento que, desde cada vez más amplios espectros de la sociedad civil de la ciudad de Berlín, pretende convocar un referéndum en el que se cuestionaría sobre la opción de congelar el precio de los alquileres, debido al descontento de sus residentes ante los alarmantes problemas de acceso a inmuebles libres. Bajo el lema La locura de los alquileres, las multitudinarias manifestaciones que se han sucedido en la capital alemana en los últimos meses, ha trascendido a la arena política.

Entre otras cuestiones, porque, entre sus proclamas, se exige la expropiación de apartamentos a empresas con un censo superior a los 3.000 pisos y que, en opinión de los grupos sociales que han movilizado la protesta, obstruyen el mercado y alimentan la burbuja especulativa. Katrin Lompscher, diputada socialdemócrata, la formación que dirige el ayuntamiento berlinés, se declaró favorable a la propuesta con la que reaccionó su partido de mantener inalterable el precio de los alquileres durante cinco años y de que esta medida pueda extenderse a otros länders mediante iniciativas legislativas federales.

Las grandes capitales son las que tiran al alza de los precios. Varios estudios privados, como el del banco de inversión suizo UBS, aseguran que Londres, Ámsterdam, Vancouver, Toronto, Múnich o Hong-Kong, tienen sus mercados inmobiliarios en estado de ebullición. Con burbujas a punto de estallar, si no se toman medidas oficiales para controlar su explosión.