El mercat immobiliari treu fum de nou impulsat per una banca que canalitza cap a ell una part de l'abundant liquiditat que des de l'inici de la pandèmia li ve injectant el BCE (Banc Central Europeu) amb l'objectiu confessat d'evitar la seva fallides i de canalitzar diners per finançar la recuperació dels sectors productius després del xoc que van provocar les aturades de l'activitat amb la declaració de la pandèmia.

L'escalfament del mercat, que s'està centrant en l'habitatge nou i en les segones residències en zones costaneres, i sobre el qual comencen a escoltar-se veus d'alerta entre els analistes i des d'algunes organitzacions de consumidors, té trets de bombolles i inflacionistes, amb els riscos de carestia que això comporta en l'aspecte habitacional, i es recolza en l'impuls de les entitats financeres, que segueixen competint per aquest mercat amb una guerra d'hipoteques paral·lela a una canalització creixent de recursos per a les operacions de compra.

"La banca està sent poc escrupolosa amb el crèdit hipotecari", assenyala Julio Rodríguez López, membre d'Economistes Frente a la Crisis i expresident del Banc Hipotecari, que adverteix sobre la creixent implantació de l'anomenada "banca a l'ombra", en la qual les entitats financeres canalitzen cap a fons d'inversió i altres actors del mercat immobiliari amb múscul financer una part de la liquiditat que rep d'Europa com a conseqüència de la política monetària de BCE.

"S'estan donant les condicions perquè es doni un altre boom immobiliari que respon a un perfil d'inversió, no d'usuaris de l'habitatge", afegeix, alhora que crida l'atenció sobre els impactes socials que pot comportar aquest tipus de dinàmiques en dificultar per la via de l'encariment l'accés a les cases a qui les necessita per viure.

S'estan comprant més habitatges a Espanya?

Sí, sense cap dubte: després de l'aturada inicial del primer semestre de l'any passat com a conseqüència de la crisi pandèmica es compren més cases, i especialment més cases noves. Les dades de l'INE (Institut Nacional d'Estadística) xifren en 415.000 habitatges venuts a l'Estat l'any passat i en una mica més de 480.000 les traspassades entre juliol de 2020 i juny de 2021, fet que suposa una acceleració de més del 16% (se'n venen sis on se'n venien cinc) un retorn als registres de la fi de la bombolla (439.000 el 2010) i el tram intens de la recuperació (467.000 el 2017).

Aquestes dades de l'INE revelen també un notable avanç de la compravenda d'habitatges nous, amb més de 100.000 transaccions en els últims quatre trimestres, cosa que no passava des del 2014, llavors amb plena línia descendent després del crack de 2008 i la remuntada, lenta fins a l'estiu de l'any passat, encara trigaria tres anys a començar.

Això està afectant els preus?

Tampoc hi ha dubtes: sí, rotundament. El portal immobiliari Idealista.com situava el preu mitjà del metre quadrat de les operacions de venda en 1.826 euros, un nivell que no s'assolia des de principis de 2012, quan la taxació mitjana de 1.902 se situava 143 per sota del rècord de 2.045 de juliol de 2007. La diferència entre aquest sostre i el preu actual és de tot just un 10%, tot i que resulta potser més cridaner l'encariment del 8,9% registrat en l'últim any.Aquesta pujada triplica amb escreix la inquietant inflació interanual, un indicador en el qual l'habitatge és precisament un dels factors que més efectes alcistes provoca.

On es compren els habitatges?

Les dades de l'INE revelen algunes particularitats que apunten que l'escalfament del mercat s'està concentrant en les zones de costa, a més de, com passa amb la majoria dels indicadors econòmics, a les províncies en les quals se situen les dues grans ciutats de l'Estat espanyol. El fet que el nombre d'operacions de compravenda tancades en els sis primers mesos de l'any a Alacant i a Màlaga superi amb comoditat, respectivament, a les de València i Sevilla, en què es troben la tercera i la quarta ciutats espanyoles dona alguna pista, com passa amb el fet que la cinquena, Saragossa, caigui al catorzè lloc i es vegi superada en volum de vendes per tot el litoral mediterrani, de Cadis a Girona, amb l'única excepció de Castelló.

Si s'exceptuen les tres grans ciutats de l'interior, Madrid, Sevilla i Saragossa, les operacions de compravenda de cases es concentren en aquest litoral i al Cantàbric, encara que en aquest últim en menor mesura i amb major nombre d'excepcions provincials, com, a mínim per ara, Guipúscoa, Cantàbria, Lugo i Pontevedra. "L'habitatge a la costa continua sent un producte molt comprat i finançat", apunta Rodríguez. El procés, iniciat fa ja uns anys, s'ha vist rellançat amb la crisi associada a la pandèmia.

Què passa amb el mercat hipotecari?

Passa el previsible en un escenari d'augment del volum de vendes i dels preus: es contracten més hipoteques i per un valor superior. Encara que també pot estar passant exactament el contrari, que sigui el drenatge del crèdit el que estigui escalfant el negoci, com ja va passar fa més d'una dècada. Les dades del Banc d'Espanya xifren en 47.981 milions d'euros el valor de les hipoteques concedides a les famílies espanyoles per adquirir habitatges entre setembre de l'any passat i juny d'enguany

Aquesta marca, aconseguida en només deu mesos, supera qualsevol dels registres anotats des de 2010, quan les noves operacions van aconseguir un total de 69.479 milions impulsat per la fi de les deduccions en l'IRPF per l'amortització de capital i el pagament d'interessos dels crèdits avalats per la residència principal. "La compra d'habitatges com a inversió està començant a moure molts diners en hipoteques", indica l'economista.

Totes les cases que es venen es compren amb hipoteca?

Fa molt que això no passa. De fet, mai va arribar a passar, encara que la desmesurada acceleració del mercat hipotecari oferia aquesta impressió durant l'anterior bombolla, en una tendència que es va mantenir fins al 2011: el nombre d'hipoteques contractades superava amb claredat al de cases que es venien, i arribava a fer-ho en més d'un 50% en estendre l'ús de l'habitatge ja en propietat com a garantia per obtenir préstecs amb els quals finançar altres activitats, des dels estudis dels fills fins a la posada en marxa de nous negocis.

Això va canviar amb l'esclat de la bombolla, que va donar a llum un escenari en què al voltant d'un terç de les cases es comprava sense hipoteca, el que inaugurava l'etapa de la rajola com a producte financer tant per als particulars, que ficaven allà els seus estalvis, com per als fons d'inversió, que van iniciar el seu desembarcament. La fi de les deduccions per les quotes i interessos de la hipoteca a final del 2010 també va influir en aquesta deriva.

La corba del nombre d'hipoteques torna ara a acostar-se a la de les transaccions d'habitatges, amb la segones per sobre del 80% l'any passat malgrat el refredament del mercat per mantenir-se en el que va de 2021 en el 75%. És a dir, que el pes de la hipoteca torna a créixer.

D'on surten aquests diners?

Bàsicament, del finançament a interès zero que porta any i mig injectant el BCE a les entitats financeres, una liquiditat que ara mateix és el principal puntal del negoci bancari combinat amb la compra de deute públic al continuar l'encallament de les fórmules tradicionals que porten anys disparant les comissions.

Entre gener i juny d'aquest any, els bancs espanyols han concedit 29.926 milions  d'euros per a compra d'habitatge, 13.775 per a consum, al que s'afegeixen 60.048 més en targetes revolving i crèdit a les targetes, de vegades per tapar forats de aquests altres préstecs, i uns altres 146.679 per a finançar activitats empresarials. Les xifres del 2020 van ser, respectivament, 43.971, 26.600, 10.691 i 357.257, el que revela un creixement de l'negoci hipotecari i el del revolving mentre el volum de fons canalitzats com a crèdits a el consum i per a les empreses minven.

Com estan els tipus de les hipoteques?

Porten, amb excepcions puntuals, dos anys de descens. Segons el Banc d'Espanya, el tipus mitjà se situava en l'1,46% a tancament del mes de juny, amb el que baixava de la quota del punt i mig. Els préstecs a més de cinc anys, que són els més habituals, porten camí de trencar, a la baixa, la barrera de l'1,4%.

On està el negoci per al banc?

En la combinació del marge d'interessos, la quantia i la durada dels crèdits. El baix cost que té per a les entitats financeres els diners que els subministra el BCE, que és pràcticament zero, els permet convertir gairebé íntegrament en marge qualsevol interès que apliquin, de manera que la batalla comercial se centra en captar el major volum possible de clients.

Aquests interessos són alts o baixos?

Segons des de quina perspectiva es miri. Amb l'euríbor, l'índex més habitual per calcular els interessos d'una hipoteca al -0,49%, el nivell més baix de l'últim lustre, als consumidors els costa diners per comprar les seves cases gairebé un 2% més del que indica el mercat.

Alguna cosa pressiona a la baixa d'aquests preus?

Els cercadors d'hipoteques a internet han acabat tenint un efecte baixista en els interessos que els bancs apliquen a les hipoteques. Els obliguen a competir a la baixa a l'efectuar estimacions matemàtiques.

La gent s'endeuta més o menys que abans?

L'associació de consumidors Adicae advertia fa uns dies que "la quantia mitjana per a la hipoteca se situa per sobre dels 140.000 euros, en el nivell més alt de l'última dècada al nostre país", al temps que advertia sobre que "el progressiu augment experimentat des de 2013 alerta sobre la possible gestació d'una nova bombolla de l'abús immobiliari".

Segons les dades de el Consell General del Notariat que té aquesta associació "en els últims vuit anys l'import mitjà de préstecs hipotecaris per a l'adquisició d'habitatge a Espanya s'ha incrementat un 27,84%" per arribar al juny d'aquest any als 142.755 euros, un registre que apunta a un "reescalfament" del mercat com també ho fan el "creixement paral·lel tant de el nombre d'aquests préstecs, en un 87% respecte a l'any anterior, i el de la compravenda d'habitatges, que ho ha fet en un 71%".

Qui compra les cases?

L'habitatge es va convertir fa ja anys en un valor de refugi per a inversors, tant particulars com societaris, davant l'escassa rendibilitat dels productes financers tradicionals, com fons d'inversió i terminis fixos, davant les polítiques expansives de baixos tipus d'interès que les autoritats monetàries occidentals van començar a aplicar per sortir de l'anterior crisi i que han reforçat durant la pandèmia.

Això situa com a compradors de cases noves, a més dels que la necessiten per viure, a estalviadors particulars que disposen de liquiditat i intenten obtenir rendibilitat adquirint habitatges per destinar-los a lloguer i també a empreses, particularment fons d'inversió, amb plantejaments similars. "El mercat immobiliari s'està escalfant amb gent que està col·locant en ell els seus diners, però no per la intervenció dels usuaris de l'habitatge", explica Rodríguez, que anota que "hi està havent compres massives en llocs amb certs atractius".

Coincideix en la tesi de l'escalfament amb l'economista Manuel Garí, que fa uns dies apuntava a Público al "problema d'habitatge ociós comprat per especular i buscar rendiments, part d'ell en mans de fons", i advertia que "s'estan escalfant els preus per llançar el mercat de l'habitatge nou" al temps que no cessa l'expansió de la turística.

Aquests escenaris han acabat històricament tenint conseqüències socials, greus en el que va de segle, quan aquestes tendències inversores s'han traduït en augments de preus tant per a la venda com per al lloguer que dificulten el seu accés a les capes de la societat amb menors rendes.