Entrevista a David Lucas"Quien no aplique la ley de vivienda tendrá que explicar por qué no quiere evitar la especulación"

David Lucas (Madrid, 1968) es la única persona que no ha cambiado de la mesa que empezó a negociar la ley de vivienda hace ya casi tres años. Comenzó las conversaciones como secretario general de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura, puesto al que llegó en 2020 tras su paso por la Alcaldía de Móstoles. El pasado miércoles, ya como secretario de Estado de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, ha visto como el Senado aprobaba definitivamente una norma que ha sido fuente de fricción en el Gobierno de coalición y entre los socios parlamentarios habituales.

Del uno al diez ¿cuál es su grado de satisfacción con la ley de vivienda que acaba de validar el Senado?

No quiero ser pretencioso, pero muy alto, entre un ocho y un nueve. Es una ley muy compleja sustentada en el acuerdo y el diálogo y es la primera ley estatal en la materia. Ha sido un ejercicio mayúsculo de entendimiento entre las fuerzas de progreso con posiciones en un principio muy alejadas. Es una buena ley que protege a arrendadores y arrendatarios, a compradores y a vendedores, y sobre todo garantiza un derecho que hasta ahora estaba en la Constitución, pero no tenía un marco regulatorio a nivel estatal.

¿Por qué ha habido que esperar al final de la legislatura para desbloquear la ley y para todas las medidas anunciadas por el presidente en el último mes?

Lo que hace el presidente es anunciar un trabajo que veníamos realizando desde hacía tres o cuatro años. Empezamos en 2018, cuando solo había programadas en este ministerio 1.640 viviendas: 600 en Ceuta, 600 en Melilla y 490 que había en el Plan Estatal de Vivienda. Desde entonces hemos trabajado en elaborar una propuesta de vivienda para alquiler asequible muy potente en diferentes ámbitos que ha propiciado, hasta estos anuncios del presidente, una proyección de 100.000 viviendas. Unas directamente por el Estado a través de la entidad pública Sepes, otras con recursos del Estado en colaboración con las comunidades autónomas y ayuntamientos, otras a través de Sareb y otras en el fondo social bancario.

Hay cierta confusión con las 180.000 viviendas anunciadas por el presidente y las que ya se habían anunciado anteriormente.

Unas 67.000 de estas viviendas ya están movilizadas, en proyectos de ejecución con comunidades autónomas y ayuntamientos. El presidente solo pone de manifiesto ese gran esfuerzo que ha culminado. A eso se añaden las nuevas de la Sareb y las 43.000 que queremos impulsar a través de los préstamos retornables del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Se anuncia ahora por es ahora cuando estamos trabajando en una adenda que se va a presentar a Bruselas donde van incorporados estos 4.000 millones de euros. O también las que se proyectan en suelo del Ministerio de Defensa, que ha sido un trabajo para adquirir 50 instalaciones militares. Todo eso no aparece de la noche a la mañana y es el resultado de la apuesta por la vivienda pública, por la vivienda social en alquiler y por cambiar la dinámica de los últimos años de no impulsar la vivienda pública y asequible y sí para la venta, que luego se descalifican y se venden en el mercado privado.

¿Niega por tanto las críticas desde la derecha y la izquierda por supuesto electoralismo?

"Deberíamos ir a mayor ritmo en vivienda pública"

Sí. Al contrario, lejos de cualquier atisbo de electoralismo, son propuestas muy realistas y necesarias. Ojalá pudiéramos impulsar más viviendas, son necesarias muchas más, pero ahora mismo el parque público es de 290.000 en toda España, unas 450.000 si contamos las que pertenecer al tercer sector. Es apenas un 2,5% del total. Estamos muy lejos de la media europea del 9%. Nos queda muchísimo trabajo por hacer y deberíamos hacerlo a mayor ritmo.

Sobre el alquiler, uno de los grandes puntos de fricción. ¿De qué sirve la ley si no va a bajar unos precios que se han disparado durante la burbuja y que siguen subiendo?

"Declarar una zona tensionada no sirve solo para que haya precios más moderados"

La ley establece medidas en la contención de los precios del alquiler en esas áreas tensionadas. En el caso de los grandes tenedores podrán estar referenciados al Índice de Precios de Referencia del alquiler que se va a elaborar y los pequeños propietarios estarán referenciados en los precios del contrato anterior. Eso garantizara estabilización de precios y evita la especulación en las zonas donde se ha venido produciendo. Pero hay otras medidas fiscales que incentivan la puesta en alquiler de determinadas viviendas para que accedan los jóvenes, para que haya rehabilitación, para que puedan cederse a las comunidades autónomas o los ayuntamientos para su puesta en alquiler o incluso para que puedan bajar los precios de viviendas en áreas tensionadas. Declarar una zona tensionada no sirve solo para que haya precios más moderados, sino para que haya más oferta pública de vivienda que contribuya a moderar o incluso bajar precios de los alquileres y que haya más recursos públicos para atender a las familias más vulnerables.

¿Pero qué se hace con esas viviendas que ya han subido muchísimo los precios y son inaccesibles para gran parte de la población? Datos del Banco de España y Eurostat dicen que el 50% de los inquilinos está en riesgo de pobreza o exclusión por los alquileres disparados.

Las medidas son un paquete que no puede separarse. Junto a la contención de los alquileres hay un incremento de la oferta de vivienda pública social y asequible que va a ser positivo para las familias, no solamente porque va a posibilitar viviendas a precios más asequibles, sino porque va a aumentar la oferta y eso va a hacer que bajen los precios.

Confiar en que aumentando la oferta descienden los precios no ha funcionado hasta ahora.

Depende. Si la oferta que hay es a precios muy altos, la verdad es que no va a tener efectos positivos. Pero si la oferta es a través de iniciativa pública y público-privada a precios más bajos, seguramente va a esponjar el mercado y a posibilitar una bajada de los precios.

Se critica que la ley excluye de la limitación de precios la modalidad de alquiler de temporada, que es inferior a un año y que, realmente, lleva tiempo aumentando en las ofertas de los portales de alquiler.

Eso es un discurso que ha venido trasladando desde los grupos parlamentarios de la derecha.

También lo advierten los sindicatos de inquilinas.

No creemos que ese vaya a ser el problema. No tiene mucha lógica. La ley está pensada para que los nuevos contratos se referencien a un índice de precios de mercado o al del contrato anterior, nadie tiene por qué eludirla porque no debería generar ningún temor.

Algunos gobiernos regionales, como el de Madrid, ya han anunciado que no aplicarán estas medidas. ¿Qué puntos de la ley no dependen de las Comunidades Autónomas?

"Salvo declarar una zona tensionada, toda la ley es de obligado cumplimiento"

Salvo la declaración de zona tensionada, todas las medidas son de obligado cumplimiento para todas las comunidades autónomas. Las que no la quieran declarar, en el ámbito de sus competencias, tendrán que dar explicaciones a los ciudadanos de por qué no se controlan los precios y se evitan movimientos especulativos o no se aplican beneficios fiscales o no puedan tener recursos disponibles para políticas integrales de vivienda en esas zonas. Esto denota que hay dos posicionamientos claros, el de aquellos que vendieron el patrimonio público, que no ayudaron a los vulnerables y que han propiciado regulaciones especulativas en materia de suelo, y nuestro modelo. La ley es mucho más amplia. Blinda los parques públicos de vivienda que se han conseguido con los recursos de todos los ciudadanos, no especula con el suelo y aumenta las reservas de suelo protegido, establece un mecanismo de mediación arbitraje para las personas vulnerables en los procedimientos de desahucio, establece mecanismos de reserva de vivienda social y asequible. Todo eso es de obligado cumplimiento.

Como en cada campaña electoral, vuelve a hablarse de okupación. La derecha y muchos medios aseguran que la nueva ley protege a los 'okupas'.

"El debate que identifica a familias vulnerables con delincuentes es lamentable"

La ley solo establece un mecanismo de protección y mediación para familias vulnerables, que no pueden pagar la renta o la hipoteca, que tienen menores a cargo, que han sido víctimas de violencia. Establece una segunda oportunidad. No son delincuentes, sino personas que necesitan ayuda de la Administración, y esa ayuda tiene que llegar antes de que haya un desahucio traumático. La ley no modifica el Código Penal y, además, solo contempla este mecanismo para familias que residen en viviendas de grandes tenedores, no de pequeños propietarios. Está destinada a todas las familias que llevan ya tres años con el desahucio aplazado por la prórroga del Gobierno, y no genera ningún efecto llamada porque en estos tres años ha descendido el número de okupaciones, según el Poder Judicial. El debate que identifica a familias vulnerables con delincuentes es lamentable.

El modelo de colaboración público-privado se dibuja como un eje fundamental en la promoción de vivienda pública para alquiler. ¿En qué consiste exactamente?

Un ejemplo claro y sencillo. Con los fondos europeos del plan de recuperación hemos asignado en ayudas mil millones para el impulso de 20.000 viviendas. Aquí hay dos situaciones. La mitad de esas viviendas se han acordado con comunidades autónomas y ayuntamientos para ser directamente impulsadas por la Administración a través de sus empresas públicas firmando acuerdos con el Estado. Les damos 50.000 euros por vivienda y ellos aportan el resto para la construcción de viviendas públicas. Las otras 10.000 se hacen con acuerdos también con comunidades y ayuntamientos, el Estado también aporta 50.000 euros por vivienda y se sacan unos derechos de superficie para empresas que van a construir viviendas sobre suelo público. Se les va a permitir la explotación de esas viviendas por 75 años, pero los precios y la lista de personas que acceden a las viviendas los ponen los ayuntamientos y las comunidades. Finalizado ese periodo, las viviendas pasan al parque público. Eso nos permite conseguir el mismo objetivo, que haya un control de la Administración, ya que el Estado no puede gestionar directamente viviendas.

¿Por qué se sigue apostando por la construcción en un país que ya levantó medio millón de casas por año en la década anterior?

"Entre 1980 y 2020 se construyeron 2,3 millones de viviendas protegidas que luego se han descalificado y vendido"

Porque mucho del esfuerzo que hemos hecho en vivienda pública ha sido en régimen de tenencia. Desde 1980 hasta 2020 se construyeron 2,3 millones de viviendas protegidas que luego se han descalificado y se han pasado al mercado libre. Ahora vamos a intentar conformar ese parque público que no existe, incentivando el alquiler social y asequible, muy poco desarrollado. Además, la ley no solo contempla construir, también quiere movilizar vivienda vacía con penalizaciones fiscales como el IBI que pueden aplicar las comunidades y ayuntamientos que ahora sí marca la ley estatal.

¿Por qué hasta hace un mes el Gobierno rechazaba los avales públicos para hipotecas, como proponía el PP, y ahora se ha aprobado en Consejo de Ministros un aval del ICO de hasta el 20%?

No es la misma medida. Nosotros establecemos una limitación de renta para quien puede acceder a esos avales públicos. Está destinado a jóvenes y a familias con menores que tienen menos recursos, pero quieren optar a la compra de la primera vivienda porque creen que una hipoteca les va a salir más rentable o asequible que el alquiler. Muchas de las personas interesadas ahora viven de alquiler, pagan precios muy elevados, y eso permitirá también que se esponje el mercado y aumentar la oferta de alquiler.

También puede hacer que suban los precios de compra, como ocurrió en Reino Unido.

Las concreciones que hemos establecido a esta medida la diferencian de otras. Está muy estudiada y pensada. Hay mucha gente que no tiene capacidad de ahorro y no puede acceder a un préstamo hipotecario, aunque quiera comprar. El Estado solo va a facilitar que acceda a ese crédito.

Sobre las viviendas movilizadas de la Sareb, ¿lamenta la cantidad de casas que ya ha vendido y que podrían haber formado ese parque público que ahora se quiere impulsar?

Hasta que el Estado no tuvo la mayoría suficiente dentro de la entidad, no se pudo plantear. Eso ocurrió hace aproximadamente un año, y estos planteamientos no llegan de la noche a la mañana. Al final ha sido este Gobierno el que lo ha hecho, junto a un paquete de medidas con un claro carácter social que posibilita una política diferente. Cuando llegamos al Gobierno en 2018 el presupuesto en vivienda de este ministerio era de 476 millones. Hoy es de 3.472. El Gobierno ha entendido que la vivienda es un elemento central de la acción pública, y tiene que ser el quinto pilar del Estado del bienestar.