Manuel Gabarre: "Es mentira que el precio de la vivienda sea una cuestión de oferta y demanda"

Manuel Gabarre de Sus es abogado e investigador del Observatorio contra Delitos Económicos (Observatorio CODE). Especializado en la investigación sobre paraísos fiscales, en los últimos años ha centrado su labor en los lazos entre estos y los fondos buitre, que desde la crisis de 2008 han entrado de forma masiva en el mercado de la vivienda en Catalunya y el Estado. Es el caso de Cerberus y Blackstone, por ejemplo. Con el objetivo de fiscalizarlos y disipar la opacidad que los rodea, ahora publica el informe Los fondos buitre: una industria depredadora de las ciudades y los derechos humanos, segunda parte del documento El choque inmobiliario en Barcelona. Ambos son fruto de la colaboración entre el Observatorio CODE y el Observatori DESC y analizan los cambios en el mercado de la vivienda, marcados sobre todo por el retorno de la preeminencia del alquiler por delante de la propiedad. Previamente, Gabarre había publicado sobre la situación de Madrid el libro Tocar fondo. La mano invisible tras la subida del alquiler (Traficantes de Sueños).

Gabarre señala los intereses políticos que había para la entrada de los fondos buitre en el mercado de la vivienda postcrisis, fruto de las puertas giratorias y de considerarla un bien de mercado y no un derecho de primera necesidad. También apunta a la necesidad de crear un parque público y de la oportunidad perdida para ello que ha supuesto la privatización de los pisos de la Sareb: "Hubiera podido ser la base de un sistema público de vivienda similar al de Francia, Holanda y Austria".

A medio y largo plazo, sostiene que la exclusión de la propiedad y la desprotección de los inquilinos generarán movilizaciones sociales que pueden llevar a cambios en el mercado de la vivienda, como ya se está viendo con la organización de los sindicatos de inquilinos: "La mentalidad está cambiando gracias a las organizaciones, que ya son interlocutores sociales y presionan".

En los informes trata el punto de inflexión que supuso la crisis de 2008 para cambiar el modelo de vivienda en Catalunya y en el Estado. Parece que desde entonces vivimos en una emergencia habitacional permanente. Antes de la crisis, ¿el acceso al derecho a la vivienda era más fácil?

"Todo lo que sucede en Sareb queda oculto tanto al periodismo como a la ciudadanía"

Creo que hubo un tiempo en el que era más fácil que ahora. Quizás fue más fácil hasta que empezó a surgir la burbuja inmobiliaria, a mediados de los 90, cuando España entró en el euro. Entonces las cajas y los bancos se financiaron con dinero de bancos franceses, alemanes y holandeses, sobre todo. Con la peseta nadie quería invertir en España porque era muy volátil. Por eso, antes de la burbuja de las hipotecas (a partir del 1998), el acceso a la vivienda era más fácil.

El informe Los fondos buitre: una industria depredadora de las ciudades y los derechos humanos analiza y aporta luz sobre el entramado legal, político y económico complejo para gestionar la fallida bancaria que fomentó la entrada de los fondos de inversión en el sector de la vivienda. ¿Fallaron los mecanismos de control democrático?

Totalmente. Fallaron y fallan. Un caso muy claro es la Sareb. Vamos a asumir 35.000 millones de deuda y no sabemos por qué precio se han vendido esos bienes. Eso es un fallo absoluto, porque es una entidad pública. Todo lo que sucede en Sareb queda oculto tanto al periodismo como a la ciudadanía.

¿Cómo se lucran los fondos buitre con el mercado de la vivienda?

Vendiendo los pisos. Si gastan 3.000 millones de euros en una inversión, ellos ponen igual el 6%. El 14% lo pillan de fondos de pensión u otros, y el 80% es de un banco. En cinco años tienen que haber devuelto todo el dinero. Para hacerlo, no se lucran con el alquiler, porque mucho tendría que subir. Lo que hacen es vender: compran y obtienen un gran beneficio con la venta. El secreto está en, por un lado, los contactos políticos que tienen, con las puertas giratorias, la corrupción, etc., que les permite comprar muy barato. También por la capacidad de compra, porque a ver quién compra 80.000 pisos. Y luego el beneficio lo hacen troceando. Compran un paquete enorme de pisos que los bancos estaban obligados a vender por los acuerdos con la UE [tras la fallida bancaria]. Sabían que iban a poder comprar muy barato. Los venden a particulares para vivir, o a gente que los quiera alquilar, o a empresas inmobiliarias, o a otros fondos más pequeños.

¿Cómo les ha afectado la pandemia?

"Sin ningún tipo de vivienda social ni control de los alquileres será una situación insostenible"

Con el Covid no han podido vender. Tendrían que haber vendido en 2023, pero muchas de estas empresas que crearon no pueden devolverlo y eso genera un problema. Las empresas se quiebran. Los bancos que les prestaron el dinero podrían coger los bienes como garantía, pero ¿para qué quiere Bank of America los pisos de Blackstone en España? Para nada. Entonces han refinanciado. Devolverán el dinero en 2026.

Una de las consecuencias del modelo de vivienda actual, donde los alquileres han subido muy por encima de lo que lo han hecho los salarios, es que, por ejemplo, los jóvenes tienen muchas dificultades para emanciparse. ¿A largo plazo, qué impacto puede tener en nuestra sociedad?

Muchísimo. Creo que tiene mucho impacto en el que las personas no puedan desarrollar sus proyectos vitales porque tienen una presión muy fuerte con el alquiler. Formarse adecuadamente, por ejemplo. También afecta a la natalidad. Tener una familia más numerosa o no va muy condicionada por el precio de los alquileres. A largo plazo otro problema será con los pensionistas. Ahora las pensiones son bajas en relación con los alquileres, y esto se puede soportar porque la mayor parte de pensionistas compraron su vivienda en los años 70 y 80. Cuando nuestra generación llegue a cobrar la jubilación, ¿cómo va a pagar el alquiler? Las personas que no tienen ahorros, que son las que han sido excluidas de la propiedad con el tema de las entradas a las hipotecas, son las que tienen los salarios más bajos y por ende, las pensiones más bajas... Sin ningún tipo de vivienda social ni control de los alquileres será una situación insostenible.

Una vez los fondos hayan vendido los pisos, ¿persistirá el problema en el mercado de la vivienda?

Sí, sin duda. Porque no hay ninguna protección para el inquilino. Hay mucha gente que no tiene otra que ser inquilino, porque para comprar un piso tienes que poner un 20% de entrada. Si compras un piso de 200.000 euros, tienes que tener en el banco 40.000 más el 10% de impuesto de transmisiones, 60.000. Toda la gente que no tenga eso tiene que alquilar. Conque los caseros, aunque no sean Blackstone, pueden apretar todo lo que quieran.

¿Y esto qué provoca?

Aunque los fondos buitres se vayan, va a haber gran cantidad de caseros particulares, inmobiliarias más o menos grandes. La situación va a ser tan insostenible que va a llevar a movilización social, que ya se ve con los sindicatos de inquilinos, que hace 15 años no los había. La situación será esa, se tratará de cambiar el sistema de vivienda. Habrá un gran conflicto. Además, en 2026, cuando ya se habrán ido los fondos, habrá más libertad para crear leyes de la que hay ahora. Tienen mucha capacidad para influir en el gobierno, pero luego, habrá menos presiones. El ridículo y el paripé que ha hecho el PSOE con la Ley de Vivienda, en un futuro probablemente no tenga por qué hacerlo. Pedro Sánchez en julio fue a Wall Street para reunirse con los bancos acreedores de los fondos, con Blackstone.

¿Los poderes públicos están a tiempo de hacer algo para corregirlo?

Sí, se pueden hacer muchas cosas. Un ejemplo es la política de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona. Por un lado, la edificación de viviendas para su alquiler social, que hay varios miles en marcha ahora. Luego, teniendo en cuenta las limitaciones en las reglas de gasto, crear una sociedad mixta [para gestionarlas] como se ha hecho me parece una buena idea. En Viena se hacen las dos cosas, hay tanto vivienda pública en alquiler social y sociedades mixtas para el alquiler. Luego también está bien que haya comprado vivienda en zonas "burguesas" de la ciudad. Me parece acertado para enviar el mensaje de que la vivienda social no es para pobres. Creo que es el camino para proteger a este bien público y para intervenir en el mercado. Es una política de vivienda para la prosperidad colectiva.

Más allá de la vivienda social, ¿qué medidas contribuirán a dar más seguridad a los inquilinos?

Se podría hacer la regulación de los alquileres: ahora el precio sólo está regulado entre tú y el casero. La Ley de Vivienda contiene medidas que están bien, pero el anteproyecto establece un período de 18 meses hasta que se aplique. Cuando se apruebe y pase este tiempo habrá nuevas elecciones, o sea o se repite la composición del Gobierno o no se va a aplicar. En esta legislatura no se avanzará en esto.

El movimiento por la vivienda ha criticado la regulación de los alquileres que incluye la Ley.

Dinamarca tiene una ley para que Blackstone no interfiera en el sistema de vivienda

Sí, y además lo deja a criterio de la comunidad autónoma... Es como hacer una medida y por detrás boicotearla. Es una ley también contra los fondos y por eso no se ha podido. Hay mucho capital invertido en la vivienda de España, con Blackstone, Cerberus... Tienen mucho poder y mucha relación con el Partido Republicano [de EEUU], han sido ministros de Economía de los EEUU... pero no sólo es eso, es que detrás de las inversiones, el 80% está financiado por la gran banca de EEUU. Los fondos se basan en una expectativa de negocio: Comprar para vender en el menor tiempo posible aprovechando que suben los precios. Si te sale una legislación que te congela los precios, pues ya disuade la especulación sobre el bien. Como estos vienen a especular, claro que les venía mal. Por eso han boicoteado la ley de esta manera.

¿Y por qué países como Dinamarca sí han podido legislar en contra de ellos?

En Dinamarca hay un sistema de vivienda donde siempre se ha apostado por proteger al inquilino, no por una vivienda como un bien financiero, como en España. Ahí como mucha gente había quedado excluido [de la propiedad], protegieron al inquilino para que alquilar sea una opción de vida que te permita prosperar, no vivir con una presión insoportable. Hay mucha vivienda social y los precios de los alquileres están regulados, por ejemplo.

Impulsaron una ley contra los fondos buitre.

Sí. Estos fondos funcionan por cinco años. En Dinamarca los alquileres son indefinidos, como en Alemania y en Austria, sólo se actualiza el IPC. Esto aquí es impensable. "Los Blackstone" lo que hacían era comprar las viviendas, hacer reformas muy caras, porque las reformas sí que tienen que ser soportadas entre el inquilino y el casero, y echarlos porque los inquilinos no podían pagar. Esto se llama 'renovictions' [eviction en inglés es deshaucio]. Entonces lo que han hecho es que si Blackstone renueva un piso, tiene que dejar al inquilino cinco años con el mismo alquiler. Con lo cual como los plazos de negocio son de cinco años, Blackstone ya no puede. También se ha prohibido que puedan pagar a los inquilinos para que se vayan. El objetivo de la ley es que Blackstone no interfiera en el sistema de vivienda danés.

¿Cuáles son las principales dificultades para disipar la opacidad que envuelve a esos fondos?

La principal dificultad es que los fondos de inversión operan desde paraísos fiscales, que te dan dos cosas: no pagar impuestos y el anonimato. No sabes quién está detrás de la inversión. Los usan quien quiere eludir los impuestos o algo más. Además, la ley de sociedades en Estados Unidos hace que no haya transparencia en las sociedades limitadas. En el caso de Cerberus es muy difícil saber quién tiene el capital. De Blackstone aún puedes saber algo porque está cotizando en bolsa. Cerberus está muy vinculado con el Partido Republicano y opera a través de contactos en todo el mundo. En España, su contacto es José María Aznar. Justo Cerberus contrata a su hijo y a su mejor amigo como consejero delegado de una sociedad que montan. Y recibe la gestión de Sareb. Este fondo se nutre mucho de esta red de contactos porque es una puerta giratoria en si misma, por eso están tan obsesionados con el secreto. Están vinculados también con el negocio de las armas, está muy metido dentro del poder.

Algunos medios intentan ponerlos en el mapa, como Crític, con un caso abierto en los tribunales por parte de la Cámara de la Propiedad. ¿Por qué interesa que no se sepa de quién son los pisos?

Como saben que las operaciones que han hecho son infames, quieren que se entere el menor número de gente posible. Todas las noticias e información que vaya en la línea de saber cuántos pisos tienen y de quién son les perjudica. Saben que se han aprovechado de una privatización sin dar ningún dato, y no está muy claro que algunas de las operaciones estén dentro de la legalidad. Procuran dar la menor información para que haya menos movilización social. Lo que quieren en el fondo es pasar desapercibidos.

Si no se hubieran vendido los pisos de la Sareb, ¿España contaría con un buen parque público?

"La Sareb hubiera podido ser la base de un sistema público de vivienda similar al de Francia, Holanda y Austria"

Empezaría a contar con un parque público similar al de Francia, Holanda o Austria. Había 500.000 inmuebles, la mayor parte viviendas pero también terrenos, bastante repartidos por toda España, porque la Sareb compró bienes de todas las cajas y bancos que habían quebrado, que prácticamente fueron todos. Eso hubiera podido ser la base de un sistema público de vivienda similar al de otros países que no tenemos. Entre las 500.000 de Sareb y 400.000 que se vendieron en seis operaciones [de bancos que habían quebrado a fondos buitre], prácticamente son un millón de viviendas. Un millón ya es algo para empezar a hacer política de vivienda.

¿Decidir vender los pisos de la Sareb fue meramente una decisión política?

Sí, es una decisión política que viene impuesta al Estado español. El rescate financiero se hizo a través de un contrato entre España y la Unión Europea, el Memorándum de Entendimiento, dónde aparecen los 100.000 millones para rescatar a Bankia, Caixa Catalunya, etc. y también la obligación de crear Sareb. También aparece la reforma laboral. Es una decisión política que ha beneficiado sobre todo a los fondos oportunistas y a la banca de Estados Unidos, que es la financiadora de estos fondos.

¿Había alternativa?

"Gestionar las viviendas de la Sareb de manera pública hubiera sido más rentable para el Estado que privatizarlas"

Sí, una muy sencilla: la gestión de las viviendas de manera pública. Hubiera sido más rentable para el Estado. El Estado avaló 50.000 millones de euros de Sareb, ha perdido 35.000 y también el patrimonio. Si se hubieran puesto en alquiler, probablemente tendríamos menos deuda y hubiéramos mantenido el patrimonio. La política de vivienda habría que hacerla, por un lado, para garantizar las necesidad básicas, y por otro, para influir en los precios y también en la composición de las ciudades. Es lo que se hace en Viena, donde el 60% de las viviendas son públicas. Se trata de que haya una sociedad más cohesionada y yo creo que se podría haber iniciado con esto.

¿Decidir vender los pisos de la Sareb dependía sólo de intereses financieros?

Sí, y una muestra de ello es que ahora que se ha hecho pública la Sareb, no ha pasado al Ministerio de Vivienda o Asuntos Sociales sino al de Economía. Porque la vivienda es una mercancía financiera, claro.

En estos últimos años, el movimiento por la vivienda se ha organizado mucho. En sus propias palabras, son un "contrapoder". Pero el sector inmobiliario y financiero tiene muchos tentáculos. ¿Hasta dónde puede llegar la organización colectiva frente a estos intereses tan poderosos?

"Haber dejado a tanta gente sin protección y sin acceso a la propiedad va a conllevar mucha movilización social"

Puede llegar muy lejos. Un ejemplo son los planes de vivienda que hay en la mayoría de países europeos. Se puede llegar a Viena, donde el 60% de las viviendas son publicas, y el resto están muy reguladas. Es una ciudad con la vivienda muy regulada y muy próspera, con muy buena habitabilidad. El asunto de haber dejado a tanta gente sin protección y sin acceso a la propiedad va a conllevar a corto, medio y largo plazo mucha movilización social y que cambien las cosas.

A raíz de iniciativas surgidas del movimiento por la vivienda se está avanzando en la regulación del sector, por ejemplo con la ley que marcaba un límite al precio del alquiler en Catalunya o la ley 24/2015. Pero uno de los principales problemas es que no se cumplen. ¿Qué hacer frente a esto?

Hace falta una acción muy decidida de todas las administraciones. La política de Barcelona es acertada, pero es muy difícil cambiar el sistema de vivienda de una ciudad si no está respaldada por la política estatal y autonómica, porque gran cantidad de cuestiones respecto a la vivienda dependen del Estado y la comunidad. La mentalidad va cambiando también gracias a la organización que se está dando. Hay organizaciones consistentes, que son interlocutores sociales y que ejercen presión. Porque la situación por sí misma no va a mejorar.

La ley de regulación de alquileres catalana, ahora tumbada, ¿ha marcado un punto de inflexión?

"La vivienda pública es lo más efectivo para que los precios de los alquileres no consuman la riqueza de una sociedad"

Creo que sí, en el sentido de que se ha empezado a hablar de que el precio del alquiler es una cuestión pública. Antes era una cuestión entre tú y el casero, una cuestión de oferta y demanda. Eso es mentira. El precio de la vivienda viene marcado por la cantidad de vivienda social, la regulación de alquileres, las facilidades a las hipotecas, por el urbanismo... Considerar que la vivienda y el precio de los alquileres es una cuestión colectiva es un paso adelante. Si bien el control de alquileres en esta legislatura no parece que vaya a ser efectivo, eso no quiere decir que en el futuro vaya a fracasar otra vez. La vivienda pública es lo más efectivo para que los precios de los alquileres no consuman la riqueza de una sociedad.

Las dificultades para acceder a la vivienda se unen con la gentrificación y la promoción de un modelo de turismo que expulsa al vecindario. ¿Cómo frenar ese contexto generalizado de financiarización de nuestras vidas?

"Habría que regular al turismo igual que se regula todo"

Con los fondos lo que se puede hacer es empezar a que tengan que pagar impuestos. Como todos. Entonces el negocio ya cambiaría. Sobre la gentrificación, vemos como según Idealista (no hay datos públicos), entre 2015 y 2019 los alquileres subieron el 50% en Barcelona y Madrid, pero también lo hicieron mucho en Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife. En Girona, Zaragoza, Valladolid, por ejemplo, con menos turismo, había subido menos, alrededor de un 20%. Ahí vemos el efecto del turismo. Se debería regular igual que se regula todo.