Impuesto de las hipotecasEl Supremo acumula jurisprudencia hipotecaria a favor del cliente

El Tribunal Supremo ha abordado en numerosas ocasiones demandas sobre los gastos y trámites que lleva aparejada la firma de una hipoteca, y en prácticamente todos los casos ha fallado a favor de los clientes y en contra de las entidades financieras.

Ya en 2013, el Pleno de la Sala de lo Civil declaró la nulidad de las cláusulas suelo en los casos en que se produjera una falta de transparencia, decisión que no tenía efectos retroactivos y no suponía la devolución de las cantidades que ya hayan sido satisfechas.

La decisión llegaba una semana después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminara que el régimen procesal español sobre desahucios era contrario a la normativa europea, y establecía que no se anulaban las cláusulas suelo en los casos en los se cumplan los requisitos de transparencia respecto a los consumidores.

Sin embargo, tres años más tarde, la justicia comunitaria volvía a resolver a favor de los clientes y obligaba al Supremo a reconocer la plena retroactividad en materia de suelos, lo que suponía reintegrar al cliente las cantidades íntegras abonadas de más desde el momento en el que suscribió el crédito.

Ello forzó al Gobierno a adoptar un plan de urgencia que evitara el colapso judicial y que preveía la creación de juzgados especializados en conflictos de contratación hipotecaria, vigentes hasta la fecha y cuyo funcionamiento continúa siendo cuestionado.

Pero la avalancha de demandas de particulares y asociaciones de consumidores se extendió también a otros gastos inherentes a la firma de una hipoteca como la notaría, el registro de la propiedad, la tasación y la gestoría, intereses de demora, comisiones de vencimiento anticipado o de apertura, así como al controvertido Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que este lunes examina el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo.

En marzo de este año, el Supremo consideró abusivo que las entidades impusieran el pago de todos los impuestos y gastos derivados de la formalización de una hipoteca "sin negociación alguna" al consumidor.

En aquel momento se declaró nula la cláusula que atribuía "indiscriminadamente y sin distinción" todos los gastos e impuestos al cliente, al que acordaba mantener el gravamen respecto de la constitución del préstamo (el AJD), razón por la que, explicaba, "no cabe devolución alguna de las cantidades".

La Justicia europea ha avalado además en distintas ocasiones la doctrina del Tribunal Supremo español, y en agosto de este año el TJUE avaló la jurisprudencia que considera abusivas las cláusulas "no negociadas" de un préstamo que impliquen aumentar en más de dos puntos el tipo de interés de ese crédito. Es decir, el rechazo a los intereses de demora abusivos.

Una vez que el Supremo aclare definitivamente quién debe abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, la nueva Ley Hipotecaria cuya ponencia estudia la Comisión de Economía del Congreso, fijará qué gastos debe pagar el banco y cuáles el comprador al adquirir un inmueble, al tiempo que establecerá que la dación en pago sea voluntaria.

Consecuencia de la trasposición de una directiva europea, el Congreso tiene previsto cerrar su dictamen mañana, una vez se conozca la decisión del Supremo sobre si es la banca o el cliente quien debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.