La vivienda se mantiene en una inquietante espiral de precios. Es, quizás, uno de los enigmas de más compleja comprensión del ciclo de negocios post-covid, que ha generado una larga lista de disrupciones de toda índole: logísticas, comerciales, productivas, energéticas y, por supuesto, económicas y financieras. Todo ello cargado de voltajes geopolíticos de especial intensidad. Bajo esta climatología, los mercados inmobiliarios del planeta han tenido un comportamiento que no sigue los cánones de la ortodoxia.

Porque ¿es comprensible que la vivienda se encarezca con el precio del dinero más alto desde comienzos de siglo? Y que tanto en Europa como EEUU o Reino Unido las compraventas de pisos tiendan otra vez a dispararse y el alquiler alcance desembolsos mensuales casi prohibitivos y próximos a acaparar la totalidad de las rentas personales.

A juzgar por los datos, en EEUU, Australia, Reino Unido y la mayoría de los países de la UE los precios siguen con escaladas galopantes; incluso en China, asolada por una persistente deflación y con el sector inmobiliario en plena reconversión y los bancos recapitalizando a marchas forzadas activos tóxicos surgidos de la burbuja que explotó en 2022, con la crisis de Evergrande.

En el gigante asiático, después de un largo decenio efervescente de precios creciendo como la espuma, todavía aumentan a un ritmo por encima del 3% en términos interanuales. En EEUU, más del 6,5%, y en mercados como el portugués o el australiano, con incrementos superiores al 5%. En países como Canadá, Nueva Zelanda, Alemania o Suecia el repunte de los precios se produce después de correcciones bruscas, con caídas del 20% hacia finales de 2022, cuando la espiral inflacionista empujó a los bancos centrales a subir los tipos de interés.

Aquello debería haber contraído, al menos teóricamente, la contratación hipotecaria; sin embargo, la sostenibilidad de los empleos y cambios de hábito de consumo que han dado la preferencia de los gastos de los hogares a los pagos vinculados a la vivienda (tanto de adquisición como de alquiler) han logrado mantener el pulso del negocio inmobiliario.

Ello ha supuesto un auténtico quebradero de cabeza para los nuevos propietarios. Los elevados tipos de interés son el carburante que sustenta las condiciones draconianas de las hipotecas y que, en paralelo, nutre de mayores beneficios a las entidades financieras. La proporción de británicos que admite tener "muchas o ciertas dificultades" para pagar sus cuotas hipotecarias o alquileres ha crecido desde el 24% en 2022 al 41% en julio pasado, advierte un reportaje de The Economist.

Esta tendencia también ha emergido al otro lado del Atlántico. En EEUU, pese a que ciudades como San Francisco, icono del boom inmobiliario reciente, o Phoenix han amortiguado sus tasas de encarecimiento residencial, los intereses pagados por un crédito hipotecario a 30 años se han disparado cuatro puntos desde sus niveles de 2021.

El final del dinero caro impulsa el valor de la vivienda

La firma británica de servicios jurídicos White & Case, especializada en operaciones inmobiliarias en todo el mundo, califica el salto de precios desde la pasada primavera como "la salida de la tormenta" por la percepción generalizada en el mercado de que la etapa de tipos de interés elevados iba a concluir. Los bancos centrales han iniciado una fase de rebajas que acabará en meses con el precio del dinero entre el 2,5% y el 3%, un nivel neutral, que, sin ser expansivo, al menos no es restrictivo a los ojos de los inversores.

La especulación ha vuelto desde entonces, impulsada por una disciplina de pagos hipotecarios que apenas han registrado un 1,7% de impagos en EEUU (en la crisis financiera de 2008 se llegó a situar por encima del 11%); en otros lugares, como Nueva Zelanda o Suecia, persisten niveles de incidencias hipotecarias más altos.

La empresa de investigación de mercados Global Property Guide ofrece datos elocuentes de las oscilaciones inmobiliarias en el mundo. En EEUU, los precios de la vivienda suben a un ritmo del 6,5% interanual; si se tiene en cuenta los últimos cinco años, se han encarecido un 53,8%; y se mira la evolución en diez años, el incremento es del 96,4% (esto es, casi duplica su valor desde 2014). En Reino Unido el valor de la vivienda subió un 1,04% al término del primer semestre, un 22,6% en cinco años, y un 46,4% en los últimos 10. En Suecia, los precios de los pisos eran en junio todavía un 2,4% inferiores a los de un año antes, pero 18,4% mayores que lo que había en 2019, y un 60,4% superiores a los de 2014.

Los datos de Global Property Guide muestran que el mercado inmobiliario no parece haber extraído demasiadas lecturas críticas del colapso financiero y el estallido de la burbuja de 2008. En latitudes emergentes como Turquía, la búsqueda de casa es casi misión imposible: sus precios subieron un 52% desde el verano de 2023, un 1.028% en cinco años, y hasta un 1.773,4% desde 2014. En Polonia los precios suben un 10% en el último año, un 60% en un lustro, y un 100,5% en un decenio. Cifras parecidas anota Portugal: aumentos del 10,9%, 80,5% y 163,9% en uno, cinco y diez años, respectivamente.
También Nueva Zelanda, Países Bajos, Chile, Bulgaria, Hungría, República Checa, Egipto, Estonia, Irlanda o Malta y Rumanía han duplicado el valor de venta de sus propiedades residenciales desde 2014.

La fiebre inmobiliaria se traslada a España

En España, el ritmo actual es notable, con avances interanuales del 4,3% hasta junio, del 14% en el último lustro y del 27,8% desde 2014, según Global Property Guide.

El portal Idealista confirma el despegue de precios desde primavera. En agosto, el encarecimiento fue del 8,6% respecto al mismo mes de 2023. Canarias, con un 16,8%; Baleares y Madrid, con un 13,2%; País Valencià (12,3%) y Región de Murcia (11,3%) en dobles dígitos. Frente al 2,8% de Asturias, el 3,6% de Castilla y León y Catalunya y el 3,7% de Castilla-La Mancha.

Otras instituciones ofrecen un panorama similar en sus datos. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el INE ya adelantaba este salto de precios. A lo largo del segundo trimestre del año, subieron un 7,8% respecto al periodo abril-junio de 2023, con una variación anual de la vivienda nueva del 11,2%, y la de segunda mano, del 7,3%. Y un 3,6% frente al trimestre inicial de 2024. Sin que parezca que vaya a remitir. El servicio de estudios de BBVA apunta a incrementos del valor nominal de los inmuebles en España del 5% en 2024 y del 4,7% en 2025. En línea con revisiones al alza como las de la firma S&P.

Pese a la cruda realidad de los datos, las comunidades autónomas dirigidas por el PP han decidido no aplicar la Ley de Vivienda con sus medidas para regular el mercado, especialmente en el de alquiler, y dejar los cada vez más insostenibles precios residenciales al albur del mercado.

El férreo rechazo de los dirigentes de la formación conservadora a cualquier medida de intervención en el mercado contrasta con el análisis como que publica la Harvard Business Review de los académicos Brian Callaci, economista jefe del Open Markets Institute, y Sandeep Vaheesan, su director de Legalidad, en el que aseguran que "las fuerzas del mercado, por sí solas, no podrán resolver la crisis inmobiliaria en EEUU ni equilibrar los precios a la realidad social". El estudio, de este septiembre, afirma que la vivienda es inasequible y daña la economía local y el clima de negocios estatales y federal.

"En áreas donde su coste es alto, los empleados acaban por transferir sus ingresos a sus propietarios, en el caso del alquiler, o a los bancos con sumas elevadas de intereses". Entretanto, ¿qué hace el mercado para resolver este problema?, se cuestionan. A lo que replican que "si no aportan soluciones solo queda el intervencionismo", entendido como la puesta en marcha de "planes de regulación" acertados, que no estrangulen ni la oferta ni la demanda, pero que topen el valor de los inmuebles. Para lo cual, proponen tres líneas de actuación: limitar el poder de los grandes propietarios, repensar las políticas públicas, con mayores ofertas sociales o asumiendo parte de los costes del alquiler y, finalmente, establecer más músculo intervencionista sobre el control de los precios o la dirección planificada de los recursos, con fondos de aprovisionamiento como las huchas de las pensiones europeas.

¿Intervenir, y cómo? Esa es la cuestión

En EEUU, el problema se ha cebado con las generaciones jóvenes. "La mayoría de los Z carecen de residencias propias y viven ya más con sus padres que de forma autónoma y se incluyen como beneficiarios de contratos de móvil familiares, entre otros servicios, que siguen subsidiados por sus progenitores", asegura un estudio demoscópico de la firma Harris, en el que se asegura que el 45% de los estadounidenses de entre 18 y 29 años no se han independizado y que su capacidad de ahorro es "significativamente inferior" a los gastos que precisan para alquilar una vivienda y abordar una entrada de compra residencial, con seguro, impuestos y posibles oscilaciones al alza en los costes hipotecarios. Los desembolsos por vivienda en EEUU están lejos de ser asequibles para la mayoría de los jóvenes, dice la encuesta. Y, en general, para gran parte de la clase media y baja del país, apuntalan Callaci y Vaheesan.

Sin embargo, hay luces a finales de según qué túneles. Por ejemplo, en Viena, la capital mundial de la vivienda social y donde las ayudas son una herramienta habitual de su política habitacional. En la actualidad, la renta promedio de un piso de una habitación es de 300 euros, el 10% de un ingreso habitual de un profesional en Viena. Y todo ello, sin zonas de estrés o elevada densidad poblacional, con un notable equilibrio entre edificios y zonas verdes.

No por casualidad, Viena lleva un siglo construyendo viviendas sociales. Su municipio, por orden de sus ediles socialdemócratas, pusieron en marcha este intervencionismo activo al finalizar la Primera Guerra Mundial. Son, en su mayoría, bloques de viviendas de entre seis y ocho pisos con zonas verdes por las que, en la actualidad, no se pagan más de 50.000 euros, después de impuestos, en aplicación de las normas que subsidian la vivienda. En un país donde la renta per cápita es de 31.500 euros. Según fuentes municipales vienesas, el 62% de sus residentes habitan viviendas sociales.

En contraste con Japón, cuya bajada de precios se achaca al mercado en un país que empieza a perder población a marchas forzadas y que es uno de los escasos botones de muestra de otro sondeo de opinión, en este caso de la OCDE, entre más de 37.000 ciudadanos de sus naciones asociadas, en el que se constata que la vivienda es el asunto que más frustración genera en 24 de sus 38 socios del club de países de rentas altas.

El negocio inmobiliario nipón ha dejado al descubierto -es decir, sin ocupación- unos 10 millones de viviendas por su pérdida demográfica. Un factor que ha estado décadas bajo la supuesta mano invisible que mece los mercados. Aunque no haya servido para relajar los precios de la capital, Tokio, que siguen al alza. Demasiado tiempo para no intervenir y esperar el equilibrio neoliberal entre la oferta y la demanda sin movimientos de corte especulativo, como defienden los postulados del PP en sus frentes autonómicos.