La escalada del euríbor complica la compra de su vivienda a casi tres millones de familias

Las subidas del euríbor están zarandeando en mayor o menor medida, más cuanto menos avanzada tengan la amortización, las economías de 2,85 millones de familias que están financiando la compra de su vivienda principal mediante una hipoteca, para las que cada punto de encarecimiento de ese indicador supone el trasvase de casi 2.400 millones anuales de sus cuentas bancarias a las de resultados de su banco.

Esas cifras disparan la transferencia hasta el entorno de los 9.500 millones de euros anuales si a la cartera de hipotecas para comprar viviendas principales con créditos sujetos a revisiones de tipo variable se le aplica el gravamen de más de cuatro puntos que, sin incluir los diferenciales, lleva marcando el euríbor desde el 15 de junio, en su subida más vertiginosa desde su creación hace un cuarto de siglo, ya que entró en valores positivos el 12 de abril del año pasado.

Los daños se concentran en el 64,3% de los hogares cuyas hipotecas están sujetas a revisiones vinculadas a la cotización del euríbor a doce meses y a la mayoría del 12,5% que tienen contratos de tipo mixto, un impacto que resulta menor (59,1% y 11,9%) si se calcula en cuanto al capital prestado aunque siempre serían tres de cada cuatro en el primer caso y no menos de dos de cada tres en el segundo.

"El hecho de que el porcentaje de afectados sea mayor por número de créditos que por su cuantía explica claramente cómo en los últimos años se han contratado muchas más de tipo fijo que variable", explica Antonio Luis Gallardo, economista de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufín).

Nueve meses por encima del 3%, de ellos tres a más del 4%

En cualquier caso, las familias hipotecadas se dirigen hacia su tercer mes de revisiones por encima del 4% (más el diferencial suscrito en cada caso) después de otros seis, entre enero y junio, con más del 3%, de acuerdo con la media oficial del euríbor a doce meses que viene publicando el Banco de España, una fórmula que amortigua esa presión financiera en periodos de subida pero que tiene un efecto neutro cuando el índice se estabiliza, como está ocurriendo ahora.

Con dos tercios de las cotizaciones mensuales anotadas, el euríbor diario a 12 meses arrojaba el jueves una media acumulada mensual del 4,073% que, con una tendencia ligeramente alcista, invita a descartar que las revisiones de las hipotecas puedan cerrarse en septiembre por menos de cuatro puntos más el diferencial firmado.

Salvo sorpresa, para el cierre del año la totalidad de las hipotecas cuya revisión periódica depende de la cotización del euríbor a doce meses habrán sufrido aumentos de los tipos de entre el 3% y más del 4%, lo que situará la extracción de rentas hacia la banca por esa vía entre los 7.000 y los 9.500 millones al cabo del año.

La subida del euríbor podría situar la extracción de rentas hacia la banca entre los 7.000 y los 9.500 millones al cabo del año 

Esa situación ha llevado a las familias con la posibilidad de hacerlo por recursos en caja a reducir, vía amortización, en más de 14.000 millones de euros el saldo vivo de las hipotecas desde que comenzó la escalada del euríbor.

Sin embargo, no todas, ni mucho menos, pueden activar esa opción, mientras alternativas como las medidas de alivio pactadas entre el Gobierno y la banca apenas han tenido acogida entre unos hipotecados que se disuaden de acogerse a ellas al ver cómo los aplazamientos de las cuotas conllevan un encarecimiento del crédito.

"Un shock hipotecario sostenido en el tiempo"

"Vamos a pasar a enfrentar problemas distintos, porque tanto la inflación como la subida de las hipotecas se han consolidado en un nivel alto en el que no hay alivio. Han dejado de subir, pero no hay previsión de que bajen", señala Gallardo.

"Tanto la inflación como la subida de las hipotecas se han consolidado en un nivel alto en el que no hay alivio"

Y eso entraña claros riesgos de traducirse en "un shock hipotecario sostenido en el tiempo. Las familias están aguantando porque el nivel de empleo es muy elevado, pero parece evidente que va a haber problemas de morosidad, aunque no sean tan intensos como en la anterior crisis", expone el economista.

"Las hipotecas variables llevan un año largo tensionadas por una subida insólita por lo acusada y, sobre todo, el poco tiempo en el que se ha manifestado", advierte un reciente estudio de Asufín, que estima que las hipotecas a 25 años con un interés del euríbor más el 1% han sufrido "un encarecimiento en términos anuales que casi alcanza los 2.900 euros" anuales por cada 100.000 de préstamo.

La cronificación de esas tendencias está tenido como consecuencias, entre otras, un vertiginoso encarecimiento del precio real de la vivienda, que llega a duplicarse a base de intereses cuando el plazo de amortización supera los 25 años, y un proceso de exclusión de la clase media del mercado hipotecario, aunque eso tampoco ha impedido que el primer semestre de este año haya sido el tercero con más ventas de este siglo, solo superado por los de 2007 y 2022.

El 69,8% de los préstamos y el 67% del dinero

La estimación de los volúmenes de afectados por la subida del euríbor procede del cruce de los datos facilitados por el Banco de España sobre las características de las hipotecas vigentes en España con los de las carteras de ese tipo de préstamos que elabora la Asociación Hipotecaria Española.

Los últimos cálculos disponibles de esta última, cerrados en junio del año pasado, cifran en 5.690.083 el número de créditos hipotecarios vivos, con una cuantía total de 470.642 millones de euros y una deuda media de 82.713 euros para cada uno de ellos.

El 82,6% de ese saldo (388.750 millones de euros, 4,7 de créditos) corresponde a hipotecas de carácter residencial mientras el resto es de tipo comercial, es decir, que se trata de préstamos avalados por locales y naves.

Y esa cartera de hipotecas comerciales se divide en un 86,9% (337.823 millones de euros, 4,08 de operaciones) destinado a la adquisición de viviendas principales, un paquete al que se suma un 9,6% para pagar segundas residencias, un 0,7% para adquirir casas que luego son alquiladas, un 0,8% para viviendas protegidas y un 2,1% para otros fines.

Paralelamente, las cifras que maneja el servicio de Estabilidad Financiera del Banco de España, fechadas al cierre del año pasado y basadas en la información remitida por las propias entidades bancarias, indican que el 90,9% de las hipotecas están referenciadas al euríbor a 12 meses (más una pequeña cantidad al Mibor), a lo que se suma el 4,6% vinculado al polémico IRPH y un 4,5% a otros índices tanto oficiales (1,8%) como no (2,7%).

Si la segmentación se realiza en función de la cuantía de la deuda, el 95,1% está referenciado al euríbor, el 2,5% al IRPH y otro tanto a otros índices.

El 69,8% de los préstamos y el 67% del dinero prestado están afectados por las oscilaciones del euríbor

Aplicar esas tasas de variables y mixtas, y después la de vinculaciones al euríbor a doce meses, a esa bolsa de hipotecas para comprar viviendas principales sitúa en 2,85 millones de operaciones por valor de 228.101 millones de euros las que, de ellas, se ven afectadas por las oscilaciones del índice en cuestión.

Esas cifras equivalen al 69,8% de los préstamos y el 67% del dinero prestado, y pendiente de devolver, a familias que han adquiriendo con él la casa en la que viven.

Los bancos se pasan a la hipoteca mixta

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el porcentaje de hipotecas de tipo variable no bajó del 95% hasta 2013 y tardaría otros dos años en descender del 90%, para iniciar entonces un vertiginoso descenso que lo redujo al 36% en 2021 y al 29,1% el año pasado.

Hoy ningún banco las ofrece por debajo del 3,5% sin vinculaciones, un interés que supera con claridad el 2,04% de media que estima el INE para las contratadas el año pasado.

Mientras tanto, las entidades comienzan a centrar su oferta en las mixtas, cuya amortización comienza con un tipo fijo (del 2,5% al 3% entre cinco y diez años) para pasar después a uno variable del euríbor más un diferencial del 0,5% al 1%.

"Argumentan que los tipos no van a bajar de manera clara en un horizonte no muy lejano, y ofrecen blindarse contra eso al principio con los tipos fijos para después exponerse a los variables", anota Gallardo, quien pronostica que el euríbor se situará en el entorno del 3,5% en el próximo año.

"No creo que veamos tipos por debajo del 2% o el 2,5% antes de dos o tres años", anota el economista, quien estima que a partir de ese horizonte "se moverán en el entorno del 2%, como la inflación, aunque hay muchas incertidumbres y dificultades para lanzar previsiones a largo plazo".