Vivienda¿Otra burbuja? Aumentan los créditos para comprar viviendas mientras repuntan las ejecuciones hipotecarias

La banca española ha vuelto a encomendarse a las hipotecas, cuyo peso en el negocio está creciendo ante el desplome del crédito para actividades productivas. Lo hace cuando el mercado inmobiliario acumula más de cinco años de un crecimiento sobre el que comienzan a proyectarse algunas sombras entre las que destaca el repunte de las ejecuciones hipotecarias por el impago de préstamos para adquirir casas.

El peso de las hipotecas en el negocio bancario ha aumentado cinco puntos en seis años, en los que ha pasado del 34,3% de 2011 al 39,6% de 2017, según los datos del Banco de España. Ese incremento porcentual coincide, no obstante, con una reducción de los créditos, que pasaron de 612.657 millones a 497.711 (626.500 y 523.027 si se unen el resto de préstamos vinculados a la vivienda).

¿Cómo es posible que se den esas tendencias aparentemente contradictorias? El motivo principal está en la caída del otro gran componente del mercado crediticio, el destinado a actividades productivas, que se ha reducido en 379.158 millones, un 39%, al pasar de 970.733 a 591.615.

Su peso en el negocio ha bajado casi siete puntos del 54,4% al 47,2, dentro de un cambio del modelo de negocio en el que la mayor presencia de las hipotecas coincide con el crecimiento de las comisiones, que ya suponen más de la quinta parte de los ingresos no comerciales de la banca.

Un tercio de las casas se compra sin hipoteca

La venta de casas lleva creciendo de manera sostenida desde noviembre de 2013, cuando se cerraron 22.099 ventas. La cifra se ha duplicado desde entonces, con ocho registros mensuales por encima de las 40.000 desde marzo del año pasado, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de Propiedad del INE.

Más de un tercio de las casas se estén pagando al contado o mediante otro tipo de acuerdos entre particulares

La contratación de hipotecas comenzó a aumentar a mediados de 2013 para doblarse con creces también en los cinco años siguientes. De los 12.146 créditos de agosto del primero de esos años se pasó a una horquilla de entre 21.163 y 29.778 entre febrero de este año y del anterior, mientras los importes evolucionaban desde no alcanzar los 1.500 millones a no bajar de 2.300 y superar los 3.000 en ocho de los últimos doce meses con datos.

Esos datos indican varias cosas, entre las que destaca el hecho de que más de un tercio de las casas se estén pagando al contado o mediante otro tipo de acuerdos entre particulares, ya que el desfase entre hipotecas contratadas y viviendas transferidas alcanzó el 34,2% a favor de las segundas (314.867 por 478.409) entre abril de 2017 y marzo de 2018. Entre otros motivos, por los acuerdos entre entidades financieras y fondos buitre para traspasarles activos inmobiliarios o aportarlos a sociedades mixtas.

Las ejecuciones hipotecarias se disparan un 41% en seis meses

Esos movimientos del mercado inmobiliario ha ido acompañado en los últimos meses de un repunte notable de las ejecuciones hipotecarias que, después de más de tres años de descenso desde el verano de 2014, se elevó un 36,97% en el último trimestre del año pasado y otro 4,6% en el primero de este. Pasaron de 4.676 a 6.699 en ese semestre.

El volumen de hipotecas fallidas equivale al 8,42% de las concedidas

El volumen de hipotecas fallidas equivale al 8,42% de las concedidas, según esos datos del INE, que también revelan que desde el verano del año pasado las empresas ejecutadas superan por vez primera a los particulares, algo inusual en el mercado bancario español.

De hecho, los créditos que la banca española cataloga como dudosos están creciendo en el caso de las hipotecas pese a la reducción de los contratos (de 18.177 a 23.605 en seis años) mientras los anotados en ese capítulo relacionados con actividades productivas caían casi un 45% (de 109.899 a 60.681) en ese mismo periodo.

Crecen un 50% los créditos al consumo

A ese volumen de 497.711 millones en hipotecas para la compra de vivienda hay que añadirle otro de 44.000 millones en préstamos con garantía hipotecaria no relacionados con el ladrillo, un formato cuyo peso en el sector bancario español se ha reducido en 4.364 millones en los últimos seis años.

Este apartado ha seguido el camino inverso que los créditos al consumo, el único componente del mercado crediticio que ha crecido tras la crisis. Cayó de los 37.686 millones de euros de 2011 a los 29.022 de 2014, para iniciar en los tres años siguientes una crecimiento constante superior al 50% que los ha situado en 43.894.

Por último, los datos del Banco de España revelan cómo el sector bancario español ha reducido su cartera de créditos dudosos a menos de la mitad, de 197.235 a 83.293 millones de euros, en los últimos cinco años, y tras un aumento de casi 30.000 en el 2011.

En ese mismo lustro, sus activos fiscales, es decir, las anotaciones para descuentos en la cuota del Impuesto de Sociedades generadas en los años de pérdidas, se mantuvieron de una manera prácticamente constante en el entorno de los 66.000 millones de euros.