El inquilino acaba pagando la escasa regulación del mercado del alquiler en España, donde los arriendos ya se comen más de un tercio de los ingresos de las familias: el esfuerzo para pagarlos supera el 33% de la renta disponible en el conjunto del Estado, según datos de Idealista.com, y rebasaba hace ya dos años el 40% en provincias como Barcelona, València, Sevilla y Cádiz, que con 11,5 millones de 47,45, aglutinan a casi la cuarta parte del país.

Los vaivenes del mercado del alquiler, cuyos precios encadenan más de un lustro de tendencia alcista que, según datos de Pisos.com, han situado la renta media de una casa de tres habitaciones por encima de los 1.000 euros mensuales, con los extremos en los 1.611 de Madrid y los 401 de Teruel, afectan al 18,1% de los hogares españoles, lo que supone 3,2 millones de unidades familiares, 750.000 más que hace 15 años. 

Eso, que tiene aspecto de problema social, ocurre en un país en el que, según los datos del MITMA (Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) hay un sobrante de 6,44 millones de viviendas no principales junto a los 19,35 que sí lo son, algo que, a su vez ofrece algunos rasgos de anomalía que confirman que el mercado del alquiler español no operan las reglas canónicas de la oferta y la demanda: los arriendos subieron un 3,9% y la tasación de las nuevas ofertas un 43,2% en los mismos tres años, de 2016 a 2019, en los que ese stock de casas solo se redujo un 1,9%, según recoge otro informe del mismo departamento.

Esos 3,2 millones de familias ocupan apenas un tercio de los 9,6 de viviendas no principales y en propiedad, una tasa mucho más baja que la que se da en otros países, señala Max Gigling, doctor en Psicología Social y experto en vivienda, que señala ese dato como una de las principales incógnitas para comprender el funcionamiento del mercado, en el que el 85% de los arrendadores son particulares.  

"La vivienda también se trata como si fuera un producto financiero en otros países, pero ¿por qué es tan baja la tasa de alquiler de viviendas desocupadas en España?", pregunta, mientras señala al "déficit en la regulación de precios" como una de las principales carencias del mercado del alquiler en España, donde esta modalidad de tenencia "se plantea como una solución a corto y medio plazo, pero no para un proyecto de vida".

El experto, que aboga por "una solución a largo plazo que regule los precios de un bien tan necesario para las familias y al que se dedica tanto esfuerzo", considera "una noticia positiva" en este aspecto que el debate político sobre la regulación del alquiler, que es uno de los puntos de fricción de los socios de Gobierno, coincida con una ralentización de la escalada de precios porque "eso reduce la urgencia y eleva la posibilidad de llegar a una solución estable que evite que la gente sea expulsada. Que los precios suban o bajen no puede ser un argumento para regularlos cuando se trata de algo como la vivienda".

La inminente tramitación de la Ley de Vivienda abre la puerta a modificar el actual marco del alquiler en España para aplicar alguna de las fórmulas que ya están ensayando otros países.

Los incentivos portugueses al alquiler accesible

El Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) del Gobierno portugués ofrece a los propietarios de viviendas que las alquilen a unos precios máximos por zona que en ningún caso pueden superar los 675 euros mensuales incentivos fiscales como la exención de declarar esos ingresos en su IRPF, una medida que no ha resultado atractiva para los propietarios al resultar mayor la merma de ingresos que los beneficios fiscales, que se activan cuando la renta no alcanza el 80% de la de referencia en el área o el esfuerzo del inquilino no llega al 35% de sus ingresos.

"Para que funcione ese modelo los incentivos deben ser superiores a lo que el propietario deja de ingresar, y eso, que supone financiar la rebaja desde lo público, puede hacer que el coste sea mayor que el beneficio", señala Gigling, que advierte de que aplicar índices por zonas sin tener en cuenta otros aspectos como la tipología de la vivienda, su ubicación dentro del edificio y los servicios de este, que actuarían como factores correctores, "puede tener efectos perversos como potenciar la segregación espacial por rentas".

España ya aplica incentivos fiscales a los particulares que alquilan sus casas, como la deducción de los gastos a los ingresos antes de aplicar otras reducciones que, si el arriendo es para vivienda principal, alcanza el 60% con la posibilidad de restar el 30% de la cifra resultante en algunos casos.

La medida, que ha resultado entre inocua y contraproducente para modular los precios de los arriendos, sí ha servido para incrementar el parque de viviendas de alquiler en un país en el que el de las comunidades autónomas no alcanza las 190.000, según un informe del Gobierno Vasco.

La receta alemana, con Berlín como espejo de Barcelona

"El aumento de precios que en Berlín consideran insostenible es menor que el que ha habido en Barcelona", explica Gigling, que llama la atención sobre una de las causas del frenazo en el encarecimiento que comienza a darse en las principales ciudades españolas: "hay un límite, y lo marca lo que puede pagar la gente; a partir de ahí no puede subir más y se ven obligados a buscar otras alternativas, como volver a casa o mudarse a viviendas de menor tamaño. Ese techo se había alcanzado antes de la pandemia en Barcelona. Por eso han dejado de subir".

Alemania, donde "una subida de la renta por encima del 20% se considera indecente y por encima del 50% abusiva", apunta, aplica dos medidas: el precio del alquiler de un contrato vigente no puede subirse por encima del de referencia de la zona en ese año, a lo que se añade que las rentas para los nuevos inquilinos, sin topes de salida, no pueden elevarse mientras no las sobrepasen las de esa área.

En Berlín, donde la subida de los precios iniciada en 2015 había alcanzado niveles de emergencia, optaron por tomar los de ese año como punto de partida y limitar las rentas "al aumento que sería justificable en una situación de mercado", indica el experto. Los precios situados por encima de esos límites se veían automáticamente rebajados.

París combina la limitación de las revisiones con los precios máximos por zonas

La capital francesa, víctima de la pujanza del turismo (entre otros factores inflacionistas) como la mayoría de las capitales europeas, combina dos sistemas para limitar el precio del alquiler: un tope porcentual a las revisiones de las rentas referenciado en la inflación con un sistema de límites en cantidad para las zonas de mayor presión para cuyo cálculo se combinan factores como la ubicación y las características de la vivienda.

Suiza tiene en cuenta la construcción

Suiza, donde el sueldo medio alcanza los 27 euros brutos por hora (casi 5.000 mensuales) y cuya capital tiene un salario mínimo de 3.700, también aplica limitaciones a los precios del alquiler, en este caso con un índice de referencia en el que, entre otros aspectos, se ponderan los costes de construcción de la vivienda que se va a arrendar.

¿Y si el problema no fuera solo de alquileres?

Gigling llama la atención sobre un aspecto clave que debería contemplar cualquier regulación del mercado del alquiler de la vivienda, un bien de primera necesidad sobre el que, al mismo tiempo, no existen en España limitaciones de precio.

"Se necesita un sistema de referencia que permita un precio aceptable para las dos partes a largo plazo, y eso puede hacerse combinando un índice general y otro por zonas. No tiene sentido llegar a la situación de las rentas antiguas, que ni siquiera permitían mantener la vivienda", explica el experto, que advierte de que, al mismo tiempo, limitar los precios en función de las rentas de los hogares del área "puede disuadir a los propietarios de zonas de bajos ingresos de ofrecer una vivienda que tiene una función social, y, en caso de sacarla, estaría asumiendo un coste que corresponde a la comunidad".

En cualquier caso, Gigling pone sobre la mesa un asunto que hasta ahora no ha ocupado un espacio central en el debate: "si el inquilino no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste más un beneficio normal para el propietario, no estamos hablando de un problema de alquiler sino de uno de rentas".