En España, casi dos de cada diez hogares reciben ingresos por alquilar una propiedad, según los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida elaborada (ECV) del INE. Aunque en términos generales esta cifra ha aumentado un 60% en los últimos diez años, lo ha hecho de forma desigual para los que obtienen más ingresos por alquilar que para los que reciben menos. Tanto es así que, en 2022, un 2% del total de los hogares españoles acumuló más de la mitad de las rentas familiares generadas por el alquiler de una o varias propiedades.

Si se pone el enfoque sólo en los hogares que alquilaron propiedades, durante el pasado año el 90,54% de ellos ingresó menos de 1.000 euros mensuales. Esto supone un 3,18% menos que hace diez años. En contraposición, los hogares que ganaban más de esa cantidad supusieron un 9,46% del total de los propietarios, aumentado un 45,87% en la última década.

Fuera de esta encuesta y de cualquier estadística pública quedan los fondos de inversión, inmobiliarias y los agentes económicos con mayor cuota de mercado. No existe información sobre las propiedades que acaparan. Tampoco quedan recogidos los arrendamientos y subarrendamientos fraudulentos, invisibles para la Administración.

La encuesta del INE no aporta datos acerca del tipo de propiedad, por lo que no es posible saber si esas rentas provienen del alquiler de una vivienda, un trastero o cualquier otra propiedad. El organismo público tampoco facilita información sobre el número de propiedades que cada hogar declara alquilar.

Por lo tanto, se desconoce por qué tipo de propiedades ni por cuántas reciben ingresos esos hogares, pero sí hay una estimación de lo que ganan alquilándolas. El grueso de los rentistas poseen propiedades de poco valor de mercado, mientras que una pequeña pero creciente parte alquila propiedades de mucho valor o pone en el mercado un gran número de propiedades.

El resultado: el número de hogares rentistas se reduce conforme mayores son los ingresos que reciben de alquilar una o varias propiedades. Según la hipótesis de la organización La Hidra Cooperativa, esto puede significar una mayor concentración de propiedades, en especial de aquellas de más valor, como la vivienda.

"En torno a un 25% de los rentistas ingresan más del 50% de todas las rentas que se producen en el país", explica Javier Gil, investigador externo de La Hidra Cooperativa y de la UNED. Estos hogares "reciben rentas más elevadas, que superan de media los 15.000 euros al año. ¿Quiénes son? Multiarrendadores y aquellos que alquilan viviendas en lugares donde las viviendas valen más, como Madrid o Barcelona".

En la misma línea, aquellos que ingresan menos de 200 euros mensuales (2.400 euros anuales) podrían estar alquilando trasteros, garajes u otras propiedades menores. Según el portal inmobiliario Fotocasa, el alquiler de garajes en España ronda los 72,96 euros al mes de media, aunque en los portales habituales pueden encontrarse algunas ofertas que superan con creces esta cantidad. Los hogares que alquilaron propiedades por 200 euros o menos en 2022 representan el 43,1% del total de las familias rentistas.

Aún así, sin datos oficiales pormenorizados sobre este asunto, no se puede afirmar categóricamente que ese tipo de propiedades sean el origen de estos ingresos, ya que se dan excepciones en las que, por ejemplo, varios propietarios comparten las rentas del alquiler de un mismo inmueble.

"Es el típico caso de la vivienda de la abuela, en la que varios herederos se llevan un tercio del alquiler cada uno", explica Pablo Carmona, miembro de la PAH Vallekas y autor del libro La democracia de propietarios (Traficantes de Sueños, 2022). Apunta que este tipo de tenencia compartida no es la mayoritaria, aunque advierte que se encuentra en auge de acuerdo a los datos del INE. En su Estadística de transmisiones de derechos de propiedad, el organismo público recoge que las herencias de vivienda han aumentado un 50,18% entre 2007 y 2022.

El fraude en los arrendamientos falsea las estadísticas

La falta de datos claros sobre la concentración de la propiedad en España atiende a razones de voluntad política, pero también es la consecuencia del fraude fiscal que esconde del ojo público millones de arrendamientos y subarrendamientos.

Según el cálculo del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) basado en los datos recogidos en el informe de Principales Resultados de la Agencia Tributaria, un 40,8% de los arrendamientos en España se producen de manera fraudulenta. Es decir, que si 1,9 millones de hogares registraron en su declaración de la renta (individual, no conjunta) haber puesto su vivienda en alquiler en 2020, otros 1,28 millones también lo estarían haciendo sin dejar constancia de ello a la Administración.

No existen datos oficiales por el momento sobre el fraude en el arrendamiento de otros bienes como garajes, trasteros o fincas. La dificultad de dimensionar de manera fiable el volumen de rentistas en España y su naturaleza complica los análisis y las estrategias para hacer cumplir el derecho a la vivienda, confirman desde el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid.

Su portavoz, Pablo Martínez, apunta que "saber qué empresa o conjunto de empresas son propietarias de una vivienda en la que existe un conflicto es un trabajo fundamental para organizar a los inquilinos e inquilinas que quieren luchar por su derecho a la vivienda". Pero, sobre todo, "para poder ganar el conflicto". Desde el colectivo entienden que la dificultad para acceder a esta información busca dinamitar precisamente este potencial organizativo.

Por ello, entre otras cosas, reclaman la creación de un observatorio de la vivienda similar al del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona. "Con los datos que han recabado han sido capaces de explicar cómo se compone la propiedad allí y cómo se podría proteger mejor a los inquilinos, afinar la ley y hacer pedagogía en torno a la propiedad", explica Martínez.

Los más ricos ganan más por el alquiler de su propiedad

Los rentistas son más ricos que el resto de la población en España. Sobre todo los que más ingresos perciben por esta actividad (o precisamente por ello). Aunque para el 82,77% de las personas que ingresan dinero del alquiler, este apenas cubre entre el 0,1% y el 20% del total de su renta total anual. De nuevo, quedan fuera de esta fotografía todas las propiedades que se arrendan de manera fraudulenta.

Para Javier Gil, el grueso de hogares que alquilan alguna propiedad "viven de su trabajo, ya que las rentas por alquiler que perciben son muy bajas y representan un porcentaje ínfimo de sus ingresos". Por ello considera que "es imposible que desarrollen una subjetividad rentista que alinee sus intereses con los de los grandes rentistas, los que de verdad acumulan auténticas fortunas a partir de esta estructura de la propiedad inmobiliaria. En términos materiales y subjetivos, son antes asalariados que rentistas".

El perfil mayoritario de los hogares que ingresan grandes cantidades de dinero del alquiler son los hogares sin niños dependientes económicamente. Según el análisis realizado por Público de los datos del INE, los hogares que en 2022 ganaron más de 2.000 euros al mes por una propiedad tienen una renta media anual que ronda los 69.162,14 euros. La misma encuesta recogía que en España la renta media de todos los hogares alcanzaba los 33.279,14 euros.

Gil subraya que los que reciben más rentas del alquiler "ya son las personas más ricas del país, al margen de sus ingresos por alquiler de vivienda. Los que verdaderamente están acumulando más rentas en el país son un grupo muy selecto de hogares, no quien gana 500 euros al año por alquilar un trastero". Y continúa: "Si queremos ser mínimamente rigurosos, tenemos que diferenciar entre ambos, ya que los efectos sociales, económicos y políticos entre ambas prácticas no tienen nada que ver".

¿Pequeños propietarios o fondos de inversión?

Con un 76% de las familias viviendo en régimen de propiedad (datos del INE), España es eminentemente un país de propietarios, tal y como proyectó José Luis Arrese, titular del Ministerio de Vivienda entre 1958 y 1960. Únicamente alrededor del 15,66% de los españoles cuenta con otra propiedad que alquila a terceros.

Pero la precariedad crónica de la que adolecen las sociedades capitalistas amenaza el sueño del exministro franquista y empuja al alquiler a un porcentaje cada vez mayor de la población. Según la Encuesta de Características Esenciales de la Población y Viviendas del INE publicada en febrero, mientras que en 2011 un 13,5% de los hogares vivían de alquiler, en 2021 la cifra había crecido al 15,9%. Mayoritariamente, son los jóvenes y las familias más empobrecidas las que siquiera pueden optar a otro régimen de vivienda.

Pero ¿en manos de quién están estas viviendas?¿Quiénes son los responsables de los abusos que sufren los inquilinos? Y sobre todo, ¿quién tensiona más el mercado del alquiler?

Para Pablo Martínez, el origen de la degradación de las condiciones de arrendamiento se sitúa en la crisis financiera de 2008. "Cuando en 2013 Mariano Rajoy reforma las Socimi, los fondos de inversión entran a comprar un gran volumen de vivienda", describe. "Mucha vivienda en mano de pocas personas permitía alzar los precios y tensionarlos. Cuando en un barrio suben los precios de repente, los particulares también deciden sumarse al carro con esta idea de que la propiedad de la vivienda es un activo que tiene que generar rentabilidad".

Bajo su lectura, las inmobiliarias también hacen su parte en este juego, incitando a sus clientes a especular y subir el precio de sus propiedades. "Tenemos casos concretos en los que ha sido la inmobiliaria quien le ha dicho a los propietarios que no pusieran una vivienda a determinado precio porque podían sacarle más".

Fenómenos como el auge y propagación de las viviendas turísticas como fruto de la turistificación masiva de determinadas ciudades han acompañado y reforzado esta tendencia. Un alquiler vacacional resulta más lucrativo que uno de larga duración.

"La vivienda y en general la propiedad inmobiliaria sigue siendo el principal espacio de ahorro y de inversión de las clases medias. El lugar en el que todo el mundo deposita esas expectativas de futuro", recuerda Pablo Carmona. Como recurso de ahorro, "lo ponen en circulación en el mercado del alquiler que corresponda".

Según su análisis, a la hora de establecer el precio del alquiler, estos particulares "no se rigen por lo que marcan los fondos de inversión", abunda Carmona. "La mayoría de las veces no hacen ningún estudio de mercado a la hora de poner su vivienda en alquiler, más allá de saber lo que cobra el vecino". Destaca también "el papel de las inmobiliarias de las distintas franquicias, que suelen importar precios al alza en todas las ocasiones en las que pueden".

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde finales de mayo, ha tratado de poner coto a los abusos de estas entidades prohibiendo los honorarios que cobran a los inquilinos. La recién estrenada norma también aplica medidas como la limitación del aumento del precio del alquiler en un 3% para 2024 y de los precios en las áreas tensionadas o la ampliación de las prórrogas en los procedimientos de lanzamiento. Algunas de estas soluciones podrían tener poco recorrido de darse un vuelco en el Gobierno central similar al ocurrido en las municipales y autonómicas del pasado 28 de mayo.