Entre 2009 y 2023, los contratos de alquiler firmados en la ciudad de Barcelona han crecido un 116,4%. De esta forma, según los datos aportados en el último estudio del Observatori Metropolità de l'Habitatge (O-HB), titulado Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023, los pisos en régimen de arrendamiento han pasado de los 106.018 del 31 de diciembre de 2009 a los 229.405 del mismo día del año pasado.

Es decir, en 14 años, las estadísticas de las fianzas de alquiler depositadas ante el Institut Català del Sòl (Incasòl), con las cuales se basa el informe, han aumentado en 123.387. Esta tendencia se da en un momento en que el valor de los arrendamientos firmados el primer trimestre del 2024 supera los 850 euros al mes de media en Catalunya y se acerca a los 1.200 en Barcelona, lo que constituye récords históricos. Paralelamente, los datos parecen desmontar uno de los mitos esgrimidos en la hora de oponerse a la regulación del precio de los alquileres: el control de la renta hará disminuir la oferta.

El informe también aporta datos sobre el índice de rotación, que indica las viviendas de alquiler que durante el año dejan de estar ocupadas por los antiguos inquilinos y potencialmente pueden volver a entrar al mercado. Este indicador ha oscilado entre un máximo del 25,5% en 2013 y 2018, hasta los mínimos grabados en 2016 y en los últimos dos años: 17,8% en 2022 y 11,6% en 2023; esta disminución de la rotación tiene una estrecha relación con los cambios en la duración de los contratos producida el 2019.

Esta reducción de la rotación, que tiene su contrapartida con un incremento de la estabilidad residencial de los hogares, es la principal razón que explica que durante el 2023 hayan disminuido los nuevos contratos de alquiler en un 37,6%, mientras que al mismo tiempo ha aumentado un 1,9% el parque para alquilar en la capital catalana.

Haciendo un análisis por periodos, el O-HB concluye que desde el estallido de la covid, a consecuencia de la dinamización posterior a la crisis del año 2020 y, a pesar de la ley de contención de rentas, se dio el incremento más grande del número de nuevos contratos de toda la serie temporal estudiada, con 59.000 (un 29% más), en parte, también por el mantenimiento de una alta rotación, del 23,1%.

Posteriormente, en el periodo 2022-2023, ya marcado por el Decreto Ley 7/2019, que aumenta las duraciones mínimas de los contratos a cinco y siete años, se caracteriza por un crecimiento más moderado del parque de viviendas de alquiler, en parte, por la menor rotación, que asegura a la vez una mayor estabilidad de los hogares en su vivienda.

Desahucios invisibles

Para el portavoz del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, el estudio del O-HB certifica "la inutilidad de la reforma del año 2013, que acortó la duración de los contratos de alquiler y que solo sirvió para desproteger los locatarios, alimentar la burbuja especulativa de precios y fomentar la rotación de contratos".

Ahora, más de una década después, Aragonès cree que la nueva normativa ofrece una estabilidad más grande a los arrendatarios, a la vez que se intenta desterrar la asociación entre vivir de alquiler y la mudanza. Aun así, recuerda que, actualmente, cuatro de cada diez cambios de piso acostumbran a ser desahucios invisibles, en los cuales el arrendador se ve impelido a abandonar su vivienda por una subida de precios inalcanzable o por las modificaciones del contrato.

En relación con la posibilidad que la regulación de precios del alquiler pueda incidir sobre la oferta, Aragonès alude a estudios en los que se comparan los efectos en municipios con regulación limitadora y sin, mostrando que en los primeros casos se han bajado precios, a la vez que se han firmado más contratos.

El Sindicat de Llogateres pone como ejemplo las prácticas efectuadas por los propietarios el último año, en el que la oferta de alquileres de temporada ha crecido un 40% para sortear las regulaciones de la Ley de la Vivienda, que excluía las modalidades turísticas, de temporada y por habitaciones.

Mejorar la oferta de pisos sociales

En pleno debate sobre la búsqueda de la fórmula para encajar el incremento de la actividad turística en ciudades como Barcelona y sus efectos nocivos sobre el mercado inmobiliario, especialmente en los precios de los alquileres, el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) José Garcia Montalvo defiende la necesidad de grabar todavía más la tasa turística por pernoctaciones en la ciudad, al mismo tiempo que pide una ordenación de las licencias de pisos para estas finalidades: "Se tiene que hacer una propuesta de eliminación de las nuevas licencias de aperturas de viviendas destinadas a los usos turísticos".

Más allá de este ámbito, Garcia Montalvo reclama incrementar el parque de pisos de protección oficial destinados al alquiler. Así, insiste en la insuficiencia presupuestaria y el déficit de programas adecuados como causas principales de la carencia actual de vivienda de protección oficial.

Una de las afirmaciones que hace es la de la incapacidad de las administraciones para actuar: "A pesar de la voluntad manifestada desde la década de los noventa de estimular las actuaciones de acceso al alquiler, las administraciones públicas no han sido nada eficientes al articular un sistema adecuado y de confianza para los promotores".

En el ámbito del alquiler, los expertos abogan por la memoria histórica, situándola en el contexto del boom inmobiliario, momento en el que pese a la gran cantidad de vivienda que se construía, es decir una gran oferta, los precios todavía subían. Ahora, el foco está puesto sobre la contención de rentas, sobre la cual todavía no existen datos oficiales.

Algunas entidades en defensa del derecho de la vivienda auguran que el método acabará teniendo éxito atendidas las actuaciones de ciertos actores del sector, que hacen esfuerzos para boicotear la regulación, amparándose en los contratos de temporada o turísticos, no renovando los contratos, haciendo un uso fraudulento de la figura de la prórroga o aplicando cláusulas de doble precio por si vuelve a decaer la regulación sobre el control de las rentas.