Hace tiempo que el acceso a la vivienda se encuentra entre las principales preocupaciones de la ciudadanía en todo el país. Para empezar a abordar la emergencia habitacional en Catalunya, Salvador Illa hizo un gran anuncio en su primer debate de política general como presidente: la Generalitat construirá 50.000 pisos sociales en los próximos seis años. 

Una medida, cabe decir, exigida por ERC y los Comuns en sus respectivos acuerdos de investidura. Ahora bien, las cuestiones que se deben plantear son: ¿cuál es el alcance real de esta promesa? ¿Es una solución efectiva para resolver la crisis de la vivienda? ¿Se requiere una mayor intervención de la administración en el mercado privado?

Para Jaime Palomera, experto del Institut d'Investigació Urbana de Barcelona (Idra), "hablar de incrementar el sistema de vivienda pública es ir en la dirección correcta". Sin embargo, pone sobre la mesa que la cifra de 50.000 pisos sociales, "si se compara con los miles de inmuebles que se destinan a usos especulativos, es como apagar un incendio forestal con cubos de agua".

Desde su punto de vista, si realmente se quiere cambiar la dinámica, además de los pisos públicos que se incorporarán, "hay que intervenir en el mercado privado y poner límites a todos los que los utilizan como un activo financiero". Una de las conclusiones que más le preocupa del informe "De propietarios a inquilinos. La creciente desigualdad en el acceso a la propiedad", publicado este miércoles por Idra, es que "cada vez hay más viviendas desviadas a usos turísticos y no residenciales". Esto implica, por tanto, que "muchos de los pisos que se ponen a la venta son adquiridos por inversores o no residentes, en lugar de por familias que vivirán en ellos".

La "complejidad" de construir vivienda pública

Ante la misma petición de valorar el anuncio de Illa, el codirector del Observatori Metropolità d'Habitatge de Barcelona (O-HB), Carles Donat, apunta que "construir pisos es la principal política para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada". Pero hacerlo, en su opinión, es una tarea "compleja": "se necesitan políticas de suelo, es decir, movilizar solares disponibles; se deben ejecutar reservas de viviendas protegidas o se debe dar los instrumentos necesarios a los promotores y gestores de vivienda social".

Donat explica que para hacer efectiva la construcción de pisos sociales es necesaria la intervención de diferentes ámbitos de la administración pública y que, por ello, "que el anuncio se haga desde presidencia" responde a una voluntad de coordinación. En el debate de política general, Illa se comprometió a destinar 4.400 millones para construir vivienda pública hasta el final de la legislatura y también a crear la primera Reserva Pública de Suelo de Catalunya.

"Si lo que anunció el presidente se materializa, estaríamos hablando de que el presupuesto de la Generalitat prácticamente se duplicaría. Y eso solo en promoción de viviendas, sin contar ayudas y otras cuestiones. Por tanto, situaria a Catalunya en un nivel alrededor de la media de la Unión Europea, que es a lo que aspiramos".

La consellera de Territorio y portavoz del ejecutivo, Sílvia Paneque, afirmó este miércoles que ya está en marcha la ronda de contactos con representantes de las entidades municipalistas para identificar el suelo disponible para construir los 50.000 pisos. El Govern aprobará el plan de la vivienda pública en el consejo ejecutivo del próximo martes.

¿Se necesitan más medidas?

Tal como ya apuntaba anteriormente, Palomera ve imprescindible actuar por otros frentes para revertir la emergencia habitacional. Según el experto, "es necesario detener la entrada de dinero especulativo en el mercado de la vivienda", es decir, que la administración compre inmuebles para dedicarlos al alquiler social y que, paralelamente, regule el alquiler de temporada y el de habitaciones.

Además de esto, el experto de Idra también propone que la administración identifique las viviendas que no cumplen la función residencial y que, a través de ayudas e impuestos —"usando la zanahoria y el palo", como él dice—, ofrezcan alquileres de larga duración y con precios por debajo del mercado. "Hay que fiscalizar la vivienda vacía. Si aumentas los impuestos a los pisos vacíos y a los de uso turístico de manera decidida, desincentivarás esta práctica porque la harás menos rentable", argumenta.

Y añade: "Y si facilitas que los propietarios pongan su piso en la bolsa pública, conseguirás pisos por debajo del precio de mercado. Es una buena idea porque la administración se encarga de la gestión, cubre los impagos y la rehabilitación de la vivienda, pero es una fórmula que está muy descuidada y que no está funcionando". Palomera recuerda un dato del informe: "España sigue estando entre los ocho países de la OCDE con más viviendas por habitante, más de 500 unidades por cada 1.000 personas". Los datos publicados corresponden a 2020, los últimos disponibles.

Donat coincide en incentivar a los propietarios para que pongan sus pisos en alquiler ordinario y, por otro lado, menciona las ayudas al pago de la vivienda. "Las subvenciones generalistas pueden ser inflacionistas, pero si se concretan o se hacen para colectivos específicos, son una línea importante de política de vivienda". Entre las promesas de Salvador Illa también estaba la creación de un fondo público para fomentar la emancipación de los jóvenes menores de 35 años y la inversión de 500 millones anuales para ayudar a familias a pagar el alquiler y para adquirir 1.700 viviendas de segunda mano para evitar desahucios.

Palomera es partidario de aplicar todas las medidas posibles para hacer más asequible la vivienda, pero advierte de un problema estructural: "Hemos visto que la desigualdad es cada vez mayor. Hay una parte de la sociedad que heredará y que no tendrá que pagar un alquiler o una hipoteca, lo que le permitirá adquirir más propiedades. En cambio, hay otra parte de la ciudadanía que nunca heredará". El estudio de Idra revela que siete de cada diez inquilinos de Barcelona asumen que no heredarán y no podrán comprar nunca una vivienda. 

Cae el precio del alquiler y el número de contratos firmados

El precio medio de los alquileres firmados entre abril y junio en ciudades tensionadas bajó un 5% respecto a los tres primeros meses del año, antes de que se aplicara el tope del alquiler previsto por la ley de vivienda estatal en aquellos municipios declarados zonas tensionadas por las autonomías. "Este descenso se produce después de dos años y medio de aumento intenso y continuado y, por tanto, se puede relacionar con la entrada en vigor el 16 de marzo de 2024 de la regulación de los alquileres", explica Donat.

El mismo experto también destaca otro dato: el número de contratos regulados ha disminuido un 17,2%. El Sindicat de Llogateres atribuyó esta desaceleración al "desvío masivo" hacia los alquileres de temporada, afirmación que Donat no descarta. A pesar de esto, apunta que la principal razón es que "hay más estabilidad en los hogares que viven de alquiler".

"En 2019 se modificó la duración mínima obligatoria en los contratos de alquiler, de cinco a siete años, según si el propietario es una persona física o un gran tenedor. Si hacemos cuentas, desde entonces hasta ahora, mucha gente que firmó el contrato aún está en el piso", asegura.

Según el reciente informe del Observatori "Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023", el número de viviendas de alquiler en la capital catalana que "tienen depositada fianza en el INCASÒL ha crecido un 116,4% en el período 2009-2023". Donat lo tiene claro: "Hay menos rotación y menos nuevos contratos, pero en ningún caso es porque esté desapareciendo el parque de alquiler".