El acceso a la compra de una vivienda, especialmente entre la población joven, o el incremento exponencial del precio del alquiler, sobre todo en las zonas urbanas y metropolitanas, son algunos de los hándicaps que frenan las operaciones del mercado inmobiliario.

En este contexto, afloran nuevas fórmulas para paliar estas carencias. Una de las que más se está asentando en Catalunya es la vivienda cooperativa, que normalmente se presenta bajo el paraguas de la cesión del uso del suelo, de forma que ni se tiene la propiedad del piso ni hay que pagar una renta a un arrendador.

Un estudio de La Dinamo Fundació, llamado Asequibilidad económica de la vivienda cooperativa en cesión de uso: diagnosis, retos y propuestas, constata que la cifra de pisos se ha multiplicado por 10 entre los años 2015 y 2021, superando las 500 construcciones. Con estos datos, la entidad se pregunta si la vivienda cooperativa puede convertirse en una alternativa a la crisis residencial actual.

El primer reto: la accesibilidad

En su análisis, explicita que el primer reto es la accesibilidad, puesto que el coste que supone comprar un inmueble privado para rehabilitarlo o financiar la construcción de un edificio en suelo público cedido a las cooperativas supone una barrera económica que limita el acceso a muchas familias. Además, detalla también la necesidad de conseguir la máxima asequibilidad e inclusividad en su acceso por parte del sector desde el punto de vista de la extensión del modelo.

El punto de arranque del crecimiento del modelo de la vivienda cooperativa en la ciudad de Barcelona fue en 2014, cuando se firmó el primer convenio de cesión del uso del suelo entre el Ayuntamiento y la entidad Sostre Cívic, impulsora de este tipo de iniciativas, y que también participa en el estudio de La Dinamo Fundació.

Su coordinadora de proyectos, Eva Ortigosa, comenta que este hecho "demostró que la vivienda en cesión de uso es una forma viable y posible". En este sentido, Ortigosa, que también vive en una construcción similar, recuerda que este acuerdo se realizó sobre un bloque de pisos ubicado en la calle Princesa de Barcelona, en pleno barrio del Born. "Fue la primera firma de un derecho de superficie, se hizo antes de la llegada de Barcelona en Comú al Ayuntamiento y fue la primera experiencia en la ciudad, que finalizó en 2018 con la entrada de los socios en la vivienda".

Concursos públicos

Con estos casos, se plantó la semilla que permitió hacer crecer la opción de los concursos públicos, en los que las entidades acceden a la rehabilitación o construcción con una cesión del terreno por parte de una entidad local a un precio asequible.

Este paso adelante dibujó esta modalidad como alternativa real, organizada colectivamente y con el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda. En este sentido, Ortigosa precisa: "Nos basamos en una gestión democrática y con dinámicas de redes colaborativas porque tenemos claro que debe frenarse la especulación y que acceder a una vivienda es un derecho, no un bien de mercado".

La responsable de Sostre Cívic apunta que la lógica de una vivienda cooperativa se mantiene durante toda la vida. Es decir, las personas tienen derecho a uso del piso, pero la propiedad es colectiva, de la cooperativa. En este caso, Eva Ortigosa pone como ejemplo su vivienda en el edificio Els Cirerers del barrio barcelonés de Nou Barris, donde reside: "Mi contrato de cesión de uso es indefinido".

Asimismo, Ortigosa detalla la idiosincrasia de las personas que participan en este tipo de proyectos, ya que ellas mismas realizan su promoción, buscan la financiación, negocian con la propiedad en caso de que los terrenos sean de carácter privado o las condiciones de las cesiones a cambio de un canon asumible si el contacto se produce con la administración pública.

El reto de la financiación

Desde Sostre Cívic reclaman más apoyo público para que el modelo de vivienda cooperativa dé un salto de escala. "Nuestras iniciativas sirven para sacar suelo privado y convertirlo en pisos de protección oficial. Por tanto, necesitamos más ayuda en nuestra tarea de ofrecer una vivienda accesible, sin especulación", comenta Ortigosa. En estos momentos, para alcanzar este propósito el gran reto pendiente es el de la financiación para la adquisición de los proyectos, que ahora se limita a la banca ética y al Instituto Catalán de Finanzas (ICF). Ortigosa resalta que necesitan "reconocimiento" porque han demostrado su "función social".

Según Lucía Delgado, portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), "la vivienda cooperativa es una fórmula alternativa que debería utilizarse, pero que se ve frenada por la falta de ahorro del ciudadano para acceder a la compra de un piso, que tampoco dispone de una renta suficiente por el incremento de la situación de vulnerabilidad de las familias".

Para revertir este escenario, Delgado propone medidas administrativas para facilitar ayudas como la exención de las cuotas de los socios de las cooperativas hasta que la vivienda no esté construida.

Una aportación inicial de entre 25.000 y 30.000 euros

Delgado valora que en el ADN de la vivienda cooperativa esté la voluntad de alejarse de la especulación. Aunque el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso se ha ido extendiendo en los últimos años, la falta de financiación y la asequibilidad económica de los proyectos son todavía dos elementos con un peso limitante importante.

Los proyectos de obra nueva o con una intervención destacada requieren de una aportación inicial de entre 25.000 y 30.000 euros. Este desembolso inicial se convierte en una dificultad, lo que deriva en una necesidad de apoyo externo. Por estas razones, los estudios, como el de La Dinamo Fundació, plantean la importancia de articular mecanismos de apoyo por parte de las administraciones públicas si se quiere llegar a conseguir un impacto amplio y generalizado.

También ven necesario trabajar para equiparar herramientas ya existentes en otros modelos de vivienda como las ayudas al pago del alquiler.