¿Vamos camino de una nueva burbuja inmobiliaria? La mayoría de los expertos sostienen que no, al menos de momento y con carácter nacional. Sin embargo, el comportamiento del mercado se compadece mal con una respuesta tan tajante. Desde 2015, el número de compraventas no deja de crecer y el año pasado alcanzó su nivel más alto desde el inicio de la crisis.

A lo largo de 2018 cambiaron de manos 515.051 viviendas, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es verdad que esa cifra está muy lejos aún de las 775.300 operaciones contabilizadas en 2007, pero prácticamente duplica el peor registro de los últimos diez años, el de 2013, en que sólo se llevaron a cabo 312.563.

Otras fuentes, como Servihabitat, van más allá y estiman que en 2018 pudieron superarse las 600.000 compraventas, con un aumento del 11,9% respecto a 2017. La mejora del empleo, una mayor disposición de la banca a conceder créditos hipotecarios y la creciente rentabilidad de los alquileres explicarían, a su juicio, ese fenómeno.

¿Y qué ocurre mientras tanto con los precios? Pues que, al compás que marca la demanda, también suben sin parar. Según la sociedad tasadora Tinsa, el precio medio por metro cuadrado tocó suelo en España durante el primer trimestre de 2015, con 1.197 euros. En el cuarto de 2018, sin embargo, ya estaba en 1.337 (un 11,7% más).

Como los salarios no han mejorado al mismo ritmo, los compradores se ven obligados a solicitar una financiación más alta. En 2015, los créditos para la compra de vivienda cubrían de media un 53,8% de su precio sólo en los entornos urbanos. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) calcula que en 2018 el porcentaje fue el 63,1%.

Lógicamente, el esfuerzo necesario para tener una vivienda en propiedad es cada vez mayor, aunque las diferencias por territorios resultan considerables. En Castilla-La Mancha o en La Rioja, por ejemplo, las hipotecas se comen un 17% del sueldo medio neto, mientras que en Madrid es el 32% y en Baleares el 42%, según el portal inmobiliario idealista.com.

Ese esfuerzo, además, puede agrandarse si las hipotecas se encarecen, como han pronosticado algunos expertos. Una subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE), nada descartable, afectaría al euríbor, que lleva tiempo en niveles inusualmente bajos. Y están por ver las consecuencias de los cambios legales en materia inmobiliaria.

Después de los vaivenes del Tribunal Supremo, en noviembre pasado el Gobierno endosó a la banca el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava las hipotecas. Además, la nueva ley reguladora de este tipo de créditos, que se tramita en las Cortes, atribuye a las entidades financieras todos los gastos excepto el de tasación.

Es previsible que, para resarcirse, los prestamistas eleven los tipos de interés y, de hecho, éstos empezaron a subir ligeramente en diciembre. Sólo Bankia, cuyo capital está controlado mayoritariamente por el Estado, ha hecho público su propósito de absorber los nuevos gastos, sin repercutirlos a sus clientes.

Esas perspectivas, junto con la desaceleración de la economía que pronostican diversos organismos nacionales e internacionales, alientan las predicciones de un crecimiento más moderado del sector inmobiliario en 2019. Lo que no significa, necesariamente, que las compraventas y los precios vayan a bajar a corto plazo.