ViviendaLas seis burbujas inmobilarias que están a punto de estallar

Regulación. En su justa medida. Para ordenar el mercado y huir del capitalismo sin control. Esta es la receta que recomiendan desde el banco de inversión suizo UBS, que elabora cada año uno de los estudios más prestigiosos y reconocidos en el sector inmobiliario. En su última y reciente versión, la de 2018, enumera seis ciudades a cuyos mercados de vivienda cataloga de burbujas. Antesala de inestabilidades financieras y un fenómeno que -enfatizan los expertos del banco-, a menudo "no son identificadas como tales hasta que estallan".

Londres, Ámsterdam, Vancouver, Toronto, Múnich y Hong-Kong son las capitales que, a juicio de su Índice Global de Mercados de Vivienda 2018, se encuentran ya en estado de ebullición. El informe contiene otro dato digno de mención. "Existe un menor riesgo económico de contagio” en la actualidad que el que hubo en los booms inmobiliarios de finales de la década de los ochenta y en el credit-crunch de hace un decenio. Porque, entre otras razones, los focos de las burbujas se circunscriben, hasta ahora, a las grandes ciudades, sin que se atisbe aún propagación por el resto de los territorios nacionales en los que se encuentran.

Tampoco hay evidencias -dicen en el servicio de estudios de UBS- de exceso de crédito o de un ritmo de construcción desaforado. “Las contrataciones hipotecarias, incluso en los mercados más boyantes del momento, están creciendo a la mitad de las que se registraron en los años previos a la Gran Crisis Financiera, circunstancia que debería limitar los daños económicos de cualquier corrección de precios que pueda ocurrir en el futuro inminente”, constata el estudio. Además de una cierta cautela inversora ante probables apreciaciones de los costes de compraventa y alquiler a medio plazo motivada por el temor a que se reproduzcan los activos tóxicos inmobiliarios del pasado reciente.

Para equilibrar la oferta y la demanda en los mercados de la vivienda, los analistas de UBS juzgan esencial que las autoridades políticas inicien medidas encaminadas a reducir las presiones sobre los precios. Porque los costes de viviendas están aumentando en casi todas las grandes capitales del mundo. “La mayoría de las personas, sean asalariados o profesionales liberales, no pueden hacer esfuerzos para adquirir una vivienda en los centros financieros, si no se benefician de una herencia o perciben alguna remuneración adicional del ámbito familiar”. Mientras los alquileres -aseguran- “continúan consumiendo gran parte de sus retribuciones salariales”.

Ayudas a la vivienda y subida del salario mínimo

La relación, pues, entre ingresos personales y el coste del alojamiento en las grandes urbes -en especial, de las potencias industrializadas o enclaves como Singapur o Hong-Kong- se encuentra distorsionado, según el mercado. En clara contradicción con las críticas que, desde Ciudadanos y el PP, se realizan contra los incrementos del gasto sobre las partidas sociales del presupuesto que han diseñado el Gobierno socialista y Unidos Podemos, en general. Y contra las subidas del salario mínimo hasta los 900 euros -el repunte más notable en España, del 21%- y los cambios en la normativa de vivienda para, en palabras de Pablo Iglesias, “evitar la especulación y blindar la función social”; en especial, sobre los alquileres.

Los gobiernos “son los únicos agentes que pueden intervenir en la contención de los precios” en la necesaria estrategia de evitar crisis inmobiliaria en sus ciudades

Esencialmente, el acuerdo entre Gobierno y Podemos incluye la ampliación de los plazos de las prórrogas obligatorias en los contratos de alquiler, desde los tres a los cinco años; impide que se pacten garantías adicionales a cualquier fianza en metálico que exceda de dos mensualidades de renta; habilita a los ayuntamientos a regular “temporal y excepcionalmente” los precios en zonas con “signos inflacionistas” en las rentas de viviendas habituales y se compromete a hacer cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos para dar vigencia a esta batería de medidas. Los precios del alquiler se han incrementado en el último lustro un 47% en Barcelona y un 38% en Madrid. Mientras que, según la última radiografía del INE, las transacciones de compraventa en los seis primeros meses de este año aumentaron un 10,9% en términos interanuales, pese a que en junio se constató un alza moderada del 1,8%. Una ralentización mensual que no impidió que los precios aumentaran por encima de los dobles dígitos en Madrid, Barcelona y las islas, tanto las baleares como las canarias.

Los gobiernos “son los únicos agentes que pueden intervenir en la contención de los precios” en la necesaria estrategia de evitar crisis inmobiliaria en sus ciudades, dicen en UBS. Por ejemplo, “impulsando subsidios para el acceso a la primera vivienda o elevando la presión fiscal sobre las viviendas deshabitadas”. Hay “otras recetas” que puede ser también determinantes, alertan en el estudio. “Si bien, requieren de un equilibrio complejo de alcanzar” porque podría reducir los precios y deprimir el mercado. El informe se refiere a la imposición de una alta tributación sobre las propiedades de ciudades especialmente caras, lo que podría retraer la inversión en el sector de extranjeros. “Contribuiría a rebajar rápidamente los precios, aunque a costa de dañar a los propietarios que quieran vender”, alerta.

De ahí que sea imprescindible que la intervención de las autoridades -nacionales, regionales y municipales- se deba proponer, en todo momento, la búsqueda del punto de gravedad en la balanza entre la oferta y la demanda. Sobre todo, “en aquellos mercados donde las subidas de precios estén íntimamente influenciadas por los flujos de capital”.

Las grandes capitales con burbujas inmobiliarias

La línea argumental de este banco suizo choca frontalmente con los reiterados apelativos a la “catástrofe” económica o los “brindis al sol” por el supuesto “optimismo recaudatorio” de unos presupuestos que “conducen a la recesión” y que no vigilan el control de gastos de sus políticas sociales que se escuchan en boca de los responsables económicos del PP y Ciudadanos. También extensible a sus líderes nacionales. E, incluso, a la patronal CEOE, que los considera inadecuados.

Pese a que, en materia inmobiliaria, los programas económicos de 2017 -y del presupuesto para 2018 que se comprometió a ejecutar Pedro Sánchez tras ganar la moción de censura- pactados por ambas formaciones apenas dotaba con 474,2 millones de euros las partidas destinadas al acceso a la vivienda y al fomento de la edificación. Con una tendencia, además, de descensos interanuales. En años en los que el coste de ser inquilino crecía en Catalunya un 49% y en Madrid un 27% y los precios de venta, según la tasadora Tinsa, subían un razonable 4,2% en toda España, pero un 17,1% en Madrid y un 14,8% en Barcelona en 2017.

La radiografía de UBS sobre las seis ciudades bajo los efectos de burbujas inmobiliarias no deja lugar a dudas sobre la importancia de que las distintas administraciones públicas tomen cartas en el sector inmobiliario. Sobre todo, porque en el último ejercicio presupuestario en vigor en España, el del pasado ejercicio, las ayudas a la vivienda, en forma de gasto (los referidos 474,2 millones) supusieron un pírrico 0,04% del PIB y, si se les sumase las ventajas fiscales (valoradas en 2.171,8 millones de euros) aumentaría al 0,22% del PIB. A la cola de los desembolsos públicos de la UE y lejos del promedio europeo de 2014, año en el que todavía se apreciaba los efectos de la crisis de la deuda del euro, cuando alcanzaron el 0,6% del PIB comunitario. Por orden ascendente, de menor a mayor peligro de estallido, el indicador anual de UBS realiza las siguientes radiografías de situación. Todas ellas, con una visión panorámica entre gastos de vivienda y capacidad adquisitiva de sus residentes, y anticipando posibles efectos perniciosos.

6.- Londres. Por segundo año consecutivo, la incluye en su lista. De media, la inflación ajustada a los precios de la vivienda en la capital británica supera con creces los valores de 2007, el año previo a la crisis financiera. En concreto, superan el 10% los precios de ese ejercicio. Mientras el alquiler ha permanecido estable y los ingresos se han reducido un 10%. En definitiva, la vivienda en Londres resulta inaccesible para la mayoría de sus residentes. Uno de los carburantes de esta subida es la elevada tributación sobre los inmuebles de lujo y sobre las propiedades en alquiler con derecho a compra. La inflación de la vivienda sigue erosionando la capacidad de compra de los habitantes de la capital.

5.- Ámsterdam. “En los últimos cuatro trimestres el precio de la vivienda se ha disparado un 12% en un mercado que es, ahora, un 60% más caro que en 2013”. El gran impulso inflacionista surge por el notable incremento de los ingresos personales desde ese ejercicio económico. En la práctica totalidad de las grandes del país. A nivel nacional, los precios medios se han más que duplicado en los últimos cinco años. Dado su calentamiento, cualquier endurecimiento de las condiciones crediticias, en los albores de una política de encarecimiento del precio del dinero en el BCE, podría precipitar el estallido de la burbuja “abruptamente”.

4.- Vancouver. Los desequilibrios entre los precios de las viviendas y los ingresos reales se han intensificado. El coste de la adquisición de inmuebles en esta ciudad canadiense se ha duplicado en doce años. Aunque en los últimos trimestres hayan repuntado entre un 5% y un 7% el salario medio de sus residentes. El Gobierno local intenta contener la especulación, a pesar de que las presiones fiscales sobre la compra de vivienda y sobre los adquirentes extranjeros sigan siendo especialmente elevadas. El encarecimiento de las hipotecas podría precipitar el final del boom.

3.- Toronto. “Desde que el precio de la vivienda se ralentizó, hasta casi congelarse, a mediados del pasado ejercicio, el mercado inmobiliario de esta ciudad se ha clamado. Aunque, en términos ajustados a la inflación, su censo de viviendas haya subido sus precios más de un 50% en cinco años”. El pasado ejercicio, las autoridades municipales aumentaron impuestos sobre la compra de inmuebles de extranjeros y sobre los apartamentos vacíos, además de poner en marcha estrictos controles sobre el mercado del alquiler. Todo ello ha contribuido a apaciguar el fervor inversor, si bien la debilidad reciente del dólar canadiense frente al billete verde estadounidense podría de nuevo ejercer de atracción al capital foráneo.

2.- Múnich. Los precios de la capital bávara se han duplicado en los últimos diez años y prosigue con su trayectoria alcista. El precio nominal de los alquileres creció un 9% el pasado ejercicio en un mercado que refleja un histórico censo de viviendas vacantes. La compra de un apartamento de 60 metros cuadrados demanda ocho años de ahorros salariales para afrontar la entrada y la participación casi imprescindible de una agencia de servicios inmobiliarios. La construcción de nuevas viviendas se ha intensificado. Pero a precios elevados. Por lo que las subidas de tipos en Europa podrían acelerar el estallido de la burbuja.

1.- Hong-Kong. El encarecimiento del mercado inmobiliario en este enclave bajo soberanía china es ya crónico. La demanda de compra se mantiene en estado boyante gracias a las peticiones de residencia de extranjeros que acuden por razones profesionales y los que tratan de colocar sus excedentes de capital. Incluso entre los altos directivos, la propiedad parece una quimera. Las presiones políticas han empezado a hacer mella, pero sólo inicialmente. Porque el mercado de Hong-Kong lo manejan los propios propietarios de inmuebles, que solicitan cifras astronómicas ante la demanda permanente de adquisición. La imposición adicional por viviendas vacías y las ventajas a la compraventa rápida de inmuebles para mejorar la entrega de llaves, son dos claves recientes que se han instalado en el mercado con mayor grado de ebullición del planeta.

La lista la completan ciudades estadounidenses, europeas y asiáticas. Aunque ninguna de ellas con la consideración de burbuja. En EEUU, el analista de UBS en el mercado inmobiliario estadounidense, citado por Bloomberg, incide en que “el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda puede durar muchos años, más de lo que inversores y posibles clientes esperan para tomar sus decisiones de adquisición de propiedades”. Las mayores ciudades de EEUU han experimentado alzas de precios del 35% en los últimos cinco años, señala el informe. Sólo Nueva York registra un leve descenso en el último año, “más pronunciado en Manhattan”, que llega al 5% en los apartamentos de lujo. Por dos motivos: las deducciones fiscales establecidas por sus regidores locales y por el aumento de los tipos de interés, que se trasladan de inmediato al coste de las hipotecas.

Brecha entre ingresos y gastos inmobiliarios

Pero no sólo UBS deja constancia de la distorsión entre salarios y precios inmobiliarios tras la crisis. Las instituciones multilaterales, desde el FMI, a la OCDE o el Banco Internacional de Pagos (BIS) certifican que, en más de la mitad de las economías de rentas altas, las retribuciones han crecido muy por debajo del coste de las propiedades. En medio de un ciclo que sigue siendo claramente alcista. Con escasas señales, y aún testimoniales, de ralentización o, incluso, de ligera corrección. En el caso de España, se sitúa por debajo de la ratio de 2010 porque incorpora los precios a nivel estatal, que se reducen, de media, considerablemente respecto de las principales capitales.

Fuera del ámbito de las ciudades, hay otras latitudes donde el boom inmobiliario se ha asentado en los últimos años. Son los países nórdicos, donde un reciente estudio de Moody’s asegura que el precio de la vivienda se ha elevado más de un 70%. Aunque, por lo visto, sin que pueda aún catalogarse de burbuja. “Si se nos pregunta cuál es el mayor riesgo latente sobre las economías escandinavas, diríamos que los mercados inmobiliarios”, asegura Erik Bruce, economista en el banco Nordea, para quien “resulta normal, dado el bajo nivel de los tipos de interés, la caída del paro y el optimismo empresarial en el futuro económico” en estos países. Noruega es uno de los casos de aterrizaje suave. De momento, sólo durante la época estival.

El repunte más allá de este porcentaje, en el último lustro, se refiere al mercado inmobiliario en Suecia y Noruega. En Dinamarca es algo inferior, pero supera el 50%, aunque en Copenhague se ha duplicado en relación a 2012. Mientras en Oslo, los ajustes financieros de familias y empresas han rebajado los precios en los últimos dos trimestres entre un 7% y un 8% en términos interanuales. Si bien, aún no ocurre lo mismo en Estocolmo, donde la demanda de adquisición de apartamentos sigue en cotas desconocidas en nueve años. Y el pulso inmobiliario en la capital sueca marca tendencia en el resto de grandes capitales escandinavas, aclaran en Nordea.

Para Moody’s, en cambio, el mayor riesgo se sitúa en Noruega. En su conjunto. Sus análisis dan a este mercado la mayor cota de desequilibrio entre ingresos retributivos y costes de vivienda, así como el movimiento especulativo más vigoroso bajo condiciones crediticias nacionales. De todo el mundo. A esta coyuntura se une otro fenómeno. Que Noruega es el país de todos los que conforman el estudio de la agencia de rating con un mayor índice de viviendas en propiedad con casi el 85% del censo inmobiliario del país. Y sitúa a España entre las economías con opciones de sobrecalentamiento del sector y mayor brecha entre ingresos y gastos.

Un diferencial que, a juzgar por las críticas del PP y C’s al aumento del salario mínimo y a la intervención de los poderes públicos para controlar la especulación de reducir los precios inmobiliarios, está condenado a pervivir … hasta que la mano invisible que mece los mercados, su particular utopía profética, así lo desee.