Los mercados inmobiliarios europeos se tensan con las subidas de tipos de interés

El encarecimiento del precio del dinero ha hecho tambalearse los mercados inmobiliarios en el viejo continente, a lo largo y ancho de su geografía, dentro y fuera de la UE y de la zona del euro con o sin soberanía monetaria nacional. La tendencia instaurada a favor de la escalada de tipos del BCE, el Banco de Inglaterra (BoE) o desde los bancos centrales de Noruega o Suecia como el único freno a la espiral inflacionista está pasando nuevas facturas a las familias por sus hipotecas y poniendo en estado de alerta a los inversores del sector. Las caídas son generalizadas, pero no siguen un patrón homogéneo, aunque revelan que el final de los tipos de interés cercanos a cero ha convulsionado los análisis y generado alta tensión en los mercados europeos.

Un informe de Economist Intelligence Unit (EIU) describe a las industrias inmobiliarias de Suecia, República Checa y Austria como las más sobrevaloradas en sus precios de vivienda residencial a mediados de 2022, justo cuando se inicia la maniobra de subida de tipos en el BCE, pero cuando los bancos centrales escandinavos y del Este se habían adelantado a seguir la estela del BoE y de la Reserva Federal. Además de en territorios como Hungría, Polonia o Eslovaquia, donde el grado de control de los fondos de inversión sobre las operaciones de transacciones inmobiliarias es de especial relevancia.

"El aumento de tipos ha propiciado descensos de precios y datos de rentabilidad negativos en las carteras de inversión, pero también ha dejado unos esfuerzos financieros de mucha mayor intensidad sobre las familias que desean acceder al mercado de compraventa y ha elevado los alquileres", explican sus expertos, que sitúan al inicio del tercer trimestre de 2022 el comienzo del ajuste, con Noruega y Reino Unido como los primeros en iniciar las maniobras de aterrizaje.

Algunos de estos descensos han sido forzosos, de especial virulencia. Suecia es, quizás, el botón de muestra más elocuente. Los valores bursátiles de sus firmas inmobiliarias sufrieron en 2022 un retroceso del 73% en sus cotizaciones. Fastighets, Balder o Castellum se dejaron casi la mitad de sus capitalizaciones en bolsa después de registrar un 2021 de ganancias notables por el boom del ciclo de negocios post-covid.

El sector sueco ha abaratado en un 17% el precio de las viviendas en el conjunto de 2022, aunque registró meses de caídas superiores al 20%. En medio de un cambio de tendencia "brutal", explica Johan Henriks, gestor de un fondo de 1.700 millones de dólares que –según admite a Bloomberg– obtuvo un retorno de beneficios del 58% en 2021 y unas pérdidas del 45% el pasado año.

Para Moody's Investors Service, el sueco es el peor comportamiento de un mercado inmobiliario en Europa, y el que tendrá un desarrollo con mayores riesgos en 2023, dado que sus compañías del sector se exponen a revisiones a la baja en sus calificaciones por el "deterioro substancial de sus perfiles de endeudamiento", con más de 41.000 millones de dólares acumulados, unas cotas que "están alarmando en Europa".

Pero el sueco no es el caso de sobrecalentamiento más ilustrativo. Hungría ha registrado un alza de nada menos que un 156% en los precios de sus viviendas desde 2015, tal y como reconoce la agencia Eurostat. El modelo económico de Viktor Orban, al que Donald Trump no solo elogió, sino que dijo admirar y querer instaurar por su cariz neoliberal en EEUU durante su mandato, pero al que el primer ministro húngaro ha dotado de substanciales subsidios por compraventas de viviendas, empezó ya en el último trimestre de 2022 su ralentización, con una caída modesta, del 4%, que no impidió un alza anual del 25% en el conjunto del ejercicio.

Dinamarca y Suecia protagonizan el gran ajuste escandinavo con descensos bursátiles de dos dígitos

Los tipos de interés húngaros saltaron hasta el 18% para contener una de las inflaciones dentro de la UE que se ha manifestado con mayor virulencia, lo que ha revertido la propensión a la contratación de hipotecas.

Eurostat también certifica el empeoramiento del clima financiero por las subidas de tipos desde el verano pasado. Entre otros, con datos como los incrementos de los costes de construcción en la UE, del 11,4% en términos interanuales respecto al tercer trimestre de 2021. Aunque, de igual manera, por las dificultades de agentes intermediarios para desprenderse de stock inmobiliario, el repunte de las bancarrotas de firmas del sector o la desconexión entre oferta y demanda, dice el estudio de EIU. A juicio de sus expertos, la corrección en 2023 será general, pero de intensidad diversa, en función de las coyunturas económicas de cada mercado y con unos riesgos sistémicos bajos que alejarían un crash inmobiliario.

La oficina estadística europea, con datos del tercer trimestre de 2022 –último contabilizado para todos los socios comunitarios– sitúa a Dinamarca como el mercado con un descenso del número de transacciones con una caída del 20,3%. Frente a subidas ya testimoniales y con paulatinas pérdidas de vigor en Chipre (aún en estado incandescente, al certificar un aumento del 39,6%), en Bulgaria –del 7,3%– o en España, del 2,5%. El segmento inmobiliario danés se contrajo en otro 30,7% entre abril y junio, una contracción sin parangón en el club europeo.

El final de un largo decenio de viviendas caras

El mercado europeo afronta 2023 con serias dudas y con unas necesidades de refinanciación en sus firmas de, al menos, 24.000 millones de euros, por sus retrocesos bursátiles, si quieren poder escapar de procedimientos de suspensión de pagos, aclara la división inmobiliaria de Deutsche Bank en Londres, el montante al que, a su juicio, asciende la toxicidad provocada por la escalada de los precios energéticos y de los alimentos y el endurecimiento de las condiciones monetarias desde la invasión de Ucrania.

"Es como una sala de baile, en la que compradores y vendedores quieren conseguir el centro del escenario para danzar con comodidad, pero el piso es demasiado resbaladizo", afirma Ian Rickwood, de la firma Henley Investment Management, que pone el ejemplo del 10% de caídas en el mercado inmobiliario británico a finales de año que avanza la promotora Savills.

Europa ha entrado de lleno a comprender el final de diez años de dinero barato, precisa Skardon Baker, de Apollo, quien recuerda que la Autoridad Bancaria Europea cifra en 1,9 billones de euros -el tamaño del PIB de Italia- el volumen total de créditos, bonos y otras fórmulas de endeudamiento en el sector inmobiliario de la UE y Reino Unido, con alrededor del 20%, unos 390.000 millones, con vencimientos a lo largo de 2023 o en fase madura de ejecución.

Una lectura que comparten en el bufete Weil, Gotshal & Manges, que incide en la necesidad de que las compañías y fondos de inversión hagan acopio de liquidez porque las tiranteces en sus flujos de caja se sitúan en el nivel más alto desde 2012. Mark Unsworth, director asociado en Oxford Economics, considera, sin embargo, que "el futuro es más brillante de lo que parece" bajo una visión panorámica y en el conjunto del año, ya que en sus postrimerías los precios volverán a tirar, lo que permitirá a las firmas del sector apuntalar sus estados financieros y reducir los altos costes de sus deudas. Al calor de mercados con un alto grado de infravaloración en los beneficios como el español, donde esperan un retorno del 15,8% en 2023.

España cerró 2022 con cifras de compraventas que no se veían desde antes de la crisis de 2007

En Knight Frank también confían en que la liquidez y la seguridad de mercados como el alemán, el francés o el británico restablezcan los flujos de inversión y conviertan a Europa en "la región con mayor potencial" de recuperación este año. Eso sí, antes, y durante la mayor parte de 2023, los precios descenderán, auguran en Fitch Rating. Entre un 7% y un 10% en Dinamarca, el mayor en Europa y, junto a Australia, en las predicciones globales, entre un 5% y un 7% en Reino Unido, entre un 4% y un 6% en Países Bajos y entre un 2% y un 4% en Alemania. En todos ellos, el precio de sus inmuebles viene descendiendo desde la segunda mitad de 2022.

Sobre España, advierte de su elevada exposición a "nuevos incrementos" del precio del dinero y su traslado inmediato a su mercado hipotecario. En 2022, según la mayoría de las predicciones, se cerró con un inusitado vigor de las compraventas, por encima de las 600.000 operaciones en todo el país, un dato que no se registraba desde 2007, el ejercicio que antecedió a la tormenta crediticia desatada con la quiebra de Lehman Brothers. Y el BCE acaba de decretar otra agresiva subida del 0,5%, lo que sitúan el precio del dinero en el 3%, y anuncia otro salto similar en marzo.

En PwC asumen la teoría del ajuste: "La crisis inmobiliaria no se ha ido en la mayoría de ciudades europeas, pero se encuentra como antes [de la invasión de Ucrania, la espiral inflacionista y las subidas de tipos de interés], si acaso algo más constreñida en la oferta y con una precios todavía al alza que contagian a los alquileres". En Savills coinciden en destacar que en el segmento de las residencias familiares logrará sortear un comienzo de año volátil; en especial, en mercados como el alemán, el británico, los nórdicos, España y Francia, donde la esperada corrección entre oferta y demanda "equilibrará el repunte de los precios".

Roser Ferrer, analista de CaixaBank, considera que "en la mayoría de los países europeos no se observan signos claros de sobrevaloración de la vivienda en relación con la demanda doméstica" a pesar de que, en algunos de ellos, como Países Bajos, Austria, Dinamarca o Bélgica, tanto sus sendas alcistas como la intensificación de sus encarecimientos serían factores de riesgo, puesto que los precios ya se encuentran en niveles históricamente elevados. Especial mención merecen Suecia y el Reino Unido donde, tras unos años de fuerte crecimiento de los precios de la vivienda y de cierto sobrecalentamiento del sector, el avance de los precios se ha ido moderando debido a factores como la tensión geopolítica, problemas de accesibilidad a la vivienda o un tratamiento fiscal menos favorable a la compra de vivienda.

Para Ferrer, la accesibilidad a la vivienda en las grandes ciudades europeas es un obstáculo muy elevado. "Si ponemos el foco en las grandes ciudades, existen claros síntomas de desvinculación de los precios de la vivienda respecto a la renta local. Concretamente, la ratio de accesibilidad a la vivienda se sitúa en niveles especialmente elevados en ciudades como Londres, París, Milán o Múnich".

El ajuste, en el orden mundial, y fuera del escenario europeo, también es de un calado notable en EEUU, Australia, Nueva Zelanda, Singapur o Hong-Kong, mientras en China persisten peligros que podrían llegar a tener efectos sistémicos; al menos, en Asia. En el mercado estadounidense se registra el quinto mes consecutivo de descensos de precios y con el dinero fijado por la Fed en el rango del 4,25-4,50% y tirando de las hipotecas hacia arriba. El abatimiento en China, pese a los estímulos oficiales, es patente y en enero, las ventas de nueva edificación cayeron un 32,5% en términos interanuales, si bien el dato refleja un largo año de confinamientos sociales por la covid cero y de hibernaciones económicas en varias latitudes del país.

Mientras en los sectores inmobiliarios anglosajones (Reino Unido, Australia y Nueva Zelanda) el clima se asemeja al de la crisis de 2008 con algunos pronósticos que hablan de retrocesos próximos al 20% entre 2021 y 2024. Al menos, en sus grandes capitales. Y en el estado-ciudad de Singapur o en el enclave de Hong-Kong atraviesan por correcciones desconocidas en negocios que acostumbran a dar pingües beneficios a sus propietarios e inversores.