Cómo funciona el índice para regular el precio del alquiler que entra en vigor en marzo y dónde se aplicará

El índice de precios de referencia para regular los alquileres, medida estrella de la Ley de Vivienda, entrará en vigor el próximo mes de marzo. Está previsto que el Ministerio de Vivienda publique este martes los nuevos indicadores y el Boletín Oficial del Estado (BOE) lo oficialice el próximo 12 de marzo. En el momento en el que se publique en el BOE tendrá una vigencia de tres años prorrogables si persisten las tensiones en los precios.

Este mecanismo de control de precios del alquiler se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas y establece un sistema estatal de referencia en base a los contratos que están actualmente vivos, según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas. En el caso de Euskadi y Navarra, con un régimen diferente, se va a trabajar para posibilitar el desarrollo de este índice, que estará lo antes posible.

Por el momento, Catalunya es la única comunidad autónoma que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de tres años prorrogables.

Para que se pueda aplicar es necesaria la declaración de zonas tensionadas por parte de las comunidades

Para que se pueda aplicar es necesaria la declaración de zonas tensionadas, que tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, quienes deben presentar a su vez otra serie de medidas para corregir los actuales desequilibrios (medidas para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc.).

En el caso de las viviendas de grandes tenedores, que tienen diez o más viviendas, ya sean personas físicas o jurídicas, o cinco en el mismo área tensionada, no solo se tendrá en cuenta el contrato anterior, con el menor de los precios, sino el índice de precios de referencia.

Este índice también será de aplicación a las viviendas que se introduzcan en el mercado y que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años.

Por el contrario, cuando la vivienda ya esté arrendada en esa zona se referenciará al contrato anterior aunque se podrán hacer algunos ajustes al alza si la vivienda ha sido mejorada, tiene certificado energético, etc. Cabe recordar que para los pequeños propietarios existe un tope en las actualizaciones de los contratos del 3%.

Además, para las zonas de mercado tensionado se proyecta la creación de un entorno fiscal favorable, con bonificaciones en el IRPF que se ven incrementadas cuando se producen diferentes circunstancias: que la vivienda vaya a un alquiler joven, que se reduzca el precio un 5% o se ceden a las administraciones para alquiler asequible.

El índice recoge más de dos millones de datos

Este índice recoge más de dos millones de datos de la Agencia Tributaria e identifica secciones censales de entre 500 y 2.000 habitantes. Atiende a la localización y superficie de la vivienda e incorpora características para determinar el rango final (superficie, estado de conservación, servicios que presenta, certificado energético, etc). Así, fija un rango superior y otro inferior.

Para elaborar este sistema han participado miembros de la Agencia Tributaria, del Catastro, del INE, de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, de los Registradores, de la Agencia de Valor, del Consejo General de Economistas, del Ministerio de Vivienda y, en el caso de Catalunya, sus propios técnicos.

El objetivo, ha explicado Lucas, ha sido garantizar la seguridad jurídica y económica y la mayor solvencia con un sistema técnico y riguroso que deberá ir perfeccionándose según vaya evolucionando. Para ello, se va a hacer un seguimiento con las comunidades que decidan aplicarlo aunque entiende que va a conseguir abaratar los alquileres.

Precios que duplican el índice

El número dos del Ministerio ha señalado que el rango que establece el índice está muy por debajo de las ofertas que se publican en el mercado, por ejemplo, en los portales inmobiliarios. En el caso de Catalunya ha subrayado que estas diferencias llegan a ser del doble.

Por ejemplo, en una vivienda en la calle Madrazo de Barcelona, si se oferta en el mercado por 1.172 euros el índice establece un rango máximo de 847 euros.

Aunque Catalunya ha sido la única que lo ha pedido formalmente otras han manifestado verbalmente esta posibilidad como Navarra, Asturias o Euskadi.

En el caso de Madrid, observan diferencias del 60% entre el mercado y lo que marca el índice

El Ministerio espera que otras regiones en las que los alquileres registran subidas muy acusadas lo apliquen para favorecer el acceso a la vivienda. Si no lo hacen tendrán que dar explicaciones a sus ciudadanos. En el caso de Madrid, observan diferencias del 60% entre el mercado y lo que marca el índice.

"Es una ley sorprendente, no se ha aplicado y ya ha tenido efectos malísimos, hay mucha demagogia y muchos intereses para evitar que se aplique", ha asegurado Lucas, que insiste en que va dirigida a evitar la especulación.

Además, ha reconocido que existe un trasvase fraudulento de alquileres tradicionales hacia el turístico y el de temporada que están presionando al alza los precios, pero descarta que sea provocado por la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023.