"España destaca como la economía europea donde un mayor porcentaje de personas que residen en el mercado del alquiler se encuentra en una situación de riesgo de pobreza o de exclusión social", afirma el Banco de España en su Informe Anual 2023. Según este documento, un 45% de los inquilinos e inquilinas en España se encuentra en esta situación. La media de inquilinos vulnerables en la Unión Europea es del 31%. "El elevado esfuerzo que supone el gasto en vivienda para determinados colectivos los sitúa en una posición económica vulnerable", abunda el Banco de España. Estos colectivos son, sobre todo, jóvenes e inmigrantes.

La vulnerabilidad económica de los inquilinos se explica por el constante aumento de los precios del alquiler: según el Banco de España, entre 2015 y 2022 los alquileres se incrementaron un 28,5%. Las razones detrás de este incremento son varias: los mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos, que crecen entre un 7% y un 8% de media al año. 

Otro factor importante para el Banco de España es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. En este sentido, la institución calcula que hacen falta en España 600.000 viviendas nuevas hasta 2025 teniendo en cuenta el déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva y apunta que hay cuatro millones de viviendas vacías en todo el país, 400.000 de ellas en las grandes ciudades. La cifra de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado en torno a las 90.000 al año. Esta cifra queda muy lejos de las 650.000 anuales que se construyeron entre 2006 y 2008, en la época anterior a la crisis. 

En este sentido, la contribución de la vivienda nueva a la oferta ha sido limitada, señala el informe, debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación.

El Banco de España apunta que la rigidez de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo también se explica por la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas; la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares; la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el de temporada.

Jóvenes e inmigrantes, los más perjudicados

Los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta (jóvenes y población inmigrante) y en determinadas zonas geográficas (áreas urbanas y turísticas).

Esta situación arrastra importantes consecuencias, según se desprende del informe del Banco de España: "Los hogares con menor renta, que no pueden acceder a la vivienda en propiedad, se enfrentan a un elevado coste del alquiler en relación con el precio de compraventa. Esto se explica, en parte, por los problemas de funcionamiento de este mercado".

"Estos problemas de acceso a la vivienda podrían tener implicaciones negativas no solo en el corto plazo, sino también en el largo plazo, y dar lugar a pérdidas de productividad agregadas y a un menor crecimiento económico", señala el informe. 

Estos mayores precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, "limitan la capacidad de ahorro de los hogares y condicionan su proceso de acumulación de riqueza a lo largo del ciclo vital", añade el Banco de España. En este sentido, la Encuesta Financiera de
las Familias (EFF) del propio Banco de España pone de manifiesto la desigualdad de acumulación de riqueza que se da en los últimos años: en las últimas décadas, la acumulación de riqueza neta por parte de los hogares jóvenes ha sido menor que la que atesoraron generaciones anteriores.