La regulación del mercado de la vivienda en Catalunya se abre paso a pesar de los obstáculos del sector y el poder judicial

La semana pasada el Tribunal Constitucional (TC) tumbó buena parte de la ley que regulaba los precios de los alquileres en Catalunya. Una mala noticia para el movimiento de la vivienda, que, sin embargo, no le ha cogido de imprevisto: celebra que haya aguantado año y medio y avisa de que se volverá a regular porque ha establecido un precedente. Que el TC tumbe una ley que avanza en la protección del derecho a la vivienda no es insólito. El mismo tribunal también tumbó en 2021 una ampliación de la Ley 24/2015 que hace menos de un mes ha sido recuperada por el Parlament con una nueva ley antidesahucios.

"El tribunal con mayor poder del país se posiciona sistemáticamente contra el derecho a la vivienda", afirma Carme Arcarazo

"Es un problema muy grave que el tribunal con mayor poder del país se posicione sistemáticamente contra el derecho a la vivienda", afirma Carme Arcarazo, portavoz del Sindicat de Llogateres, en una llamada con Público. En ambos casos, las leyes se tumbaron a raíz de un recurso interpuesto por el PP, aunque por distintos motivos. La de regulación de los alquileres -recogida en la ley 11/2020-, bajo el argumento de que invade competencias estatales. Y la de ampliación de la 24/2015, por un defecto de forma, ya que el tribunal alegaba que estas cuestiones deben legislarse con una ley y no un decreto ley, tal y como se hizo.

Sin embargo, tanto el Sindicat de Llogateres como el Observatori DESC, organizaciones en defensa del derecho a la vivienda, denuncian que existe una "instrumentalización del tema competencial para defender intereses", en este caso, del sector inmobiliario y los arrendadores. "Los grandes poderes económicos se resisten a asumir responsabilidades y reconocer que están haciendo negocio con un bien de primera necesidad", explica Guillem Domingo, técnico de vivienda del Observatori DESC y miembro del Grupo Promotor de la Ley 24/2015.

Sin embargo, defienden que el mero hecho de que se hayan impulsado las respectivas leyes abre un camino que después es difícil deshacer: "Ahora se ha tumbado la ley [de regulación de los precios de los alquileres], pero no volvemos a la casilla de salida. Hemos avanzado mucho y no se concibe volver al escenario anterior", señala Arcarazo. Y el mismo camino ha seguido la ley antidesahucios, ya que el Parlament ya ha aprobado la nueva ley 1/2022, que no sólo recupera la parte tumbada de la anterior sino que la amplía.

Obstáculos más allá del TC

Antes de que el Constitucional las anulara, estas dos leyes habían chocado con múltiples obstáculos por su aplicación. "La patronal inmobiliaria ha utilizado todo tipo de mecanismos para boicotear [la regulación de los alquileres]", sostiene Arcarazo. Incluso, asegura, actores como la Cámara de la Propiedad o el Colegio de API hicieron "guías de cómo saltársela". Y esto ha sido aplicado por algunos propietarios, especialmente "en un contexto en el que no se habían puesto sanciones".

La nueva ley antidesahucios introduce medidas para mejorar el control de su cumplimiento

La Ley 24/2015, por su parte, se encontró con dificultades similares. Esta ley establece que los grandes tenedores deben ofrecer un alquiler social a familias vulnerables antes de desahuciarlas. La ampliación tumbada por el TC ensanchaba los supuestos en los que debía ofrecerse este alquiler, incluyendo no sólo las situaciones de impago de hipoteca y alquiler, sino también la extinción del contrato y casos de ocupaciones de pisos vacíos de bancos y fondos buitre, entre otros. "Se empezó a aplicar no exenta de dificultades, porque los grandes tenedores intentaban ganar tiempo mientras había un fuerte debate judicial", apunta Domingo.

Como no había tiempo máximo para comunicar la oferta de alquiler social, los propietarios "simplemente dejaban pasar el tiempo a la espera de que la tumbaran". Pero ahora la nueva ley 1/2022 -que el PP también ha anunciado que impugnará- introduce medidas para mejorar el control de su cumplimiento. Por ejemplo, las empresas propietarias de los pisos no sólo tendrán que comunicar la oferta de alquiler social a los inquilinos y al Ayuntamiento, sino también a la Generalitat, y tendrán un mes como máximo para hacerlo.

Control de la Administración

Cuando se tumbó la ley, había unos 4.000 alquileres sociales pendientes de ser firmados

Más allá de los intentos del sector de sortear las regulaciones, la 24/2015 también se ha encontrado con otro obstáculo, que es la interpretación de los jueces. "Había una resistencia sobre el hecho de que tuviera efecto sobre el procedimiento de desahucio. La mayoría de jueces se lavan las manos", añade Domingo. Es decir, que si a pesar de la obligación de ofrecer un alquiler social, el gran tenedor no lo hacía y el caso de desahucio llegaba a un juzgado, normalmente salía adelante con el argumento de que la 24/2015 no puede detener el procedimiento por ser una competencia estatal. "La clave es el control de la aplicación de la norma y que los grandes tenedores no se la salten", remarca Domingo.

El grupo promotor calcula que cuando se tumbó la ley a principios de 2021, había unos 4.000 alquileres sociales pendientes de ser firmados, que ahora piden que se firmen lo antes posible. "Se habían firmado ya miles de alquileres sociales y seguramente se hubieran podido firmar muchos más con un control serio y valiente", recuerda Domingo.

En una reunión la semana pasada con el president de la Generalitat, Pere Aragonès, y la consellera de Drets Socials, Violant Cervera, las entidades del grupo promotor, que además del DESC son la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y la Alianza contra la Pobreza Energética (APE), reclamaron "que se envíe un mensaje claro: que la ley está por cumplirla y que en Catalunya no se pueden hacer desahucios prohibidos por la ley".

Por eso las organizaciones piden más control de la Administración y que aplique de forma efectiva las sanciones previstas. "La ley protege a la gente y está por cumplirla. Que haya un debate a nivel judicial para nosotros no es central, porque los principales responsables de la aplicación de la norma no son los jueces, sino la Administración", afirma Domingo. En cuanto a la 11/2020, Arcarazo asegura lo mismo: "El tema es regular mejor, aplicar más sanciones, que haya más cuerpos de inspección y generar mecanismos para su cumplimiento". El Sindicat ya ha anunciado que el lunes se reúnen con el president de la Generalitat para abordar formas de recuperar la legislación tumbada.

La primera herramienta: demostrar que funciona

La primera herramienta para blindar la legislación es demostrar que las leyes son efectivas y funcionan, aseguran los dos entrevistados. Por eso, el Sindicat defiende que aunque la Ley 11/2020 haya sido tumbada, se puede considerar un éxito. "Se ha demostrado que regular los alquileres es posible y que funciona. Algo que antes era normal, como son los desahucios invisibles, lo ha dejado de ser, y eso no puede revertirlo una sentencia de un tribunal", dice Arcarazo.

La regulación ha servido para bajar los precios de los alquileres y no ha reducido su oferta

Según un estudio del Instituto de Economía de Barcelona, la ley provocó una caída del 6% del precio del alquiler pero no redujo su oferta, una de las advertencias que hacía la patronal inmobiliaria antes de aprobar la regulación. Finalmente se ha demostrado falsa, aunque esto no garantiza que rectifique: "Seguirán repitiendo mantras aunque sean falsos, pero pueden desmontarse", avisa la portavoz. Arcarazo sostiene que la situación previa, con un mercado de la vivienda desregulado, era "una anomalía europea". "Cada vez hay más ciudades que regulan sus alquileres", remarca.

Domingo también mantiene la necesidad de legislar sobre el mercado: "La situación que hay, con el sobreesfuerzo para acceder a la vivienda, jóvenes que no se emancipan, gente que ocupa o que debe vivir en chabolas o fábricas, no hay ninguna sociedad que lo pueda sostener. Se deben marcar unas reglas del juego".

La ley estatal, en trámite

Para recuperar los límites a los precios de los alquileres, una de las vías sería la nueva ley de vivienda que actualmente se está tramitando en el Congreso. Aunque ya incluye una regulación, con el redactado actual es "insuficiente" y las organizaciones confían en que la aritmética parlamentaria fuerce al Gobierno a introducir enmiendas que la refuercen.

La ley de vivienda estatal incluye una regulación pero es "insuficiente"

Los cambios más importantes que proponen van ligados a la introducción de sanciones para el incumplimiento y también a que se aplique a todos los propietarios –actualmente, la regulación sólo recaería sobre las personas jurídicas con más de 10 viviendas. "Si se aprobara tal cual, no serviría para bajar el precio de los alquileres", advierte Arcarazo. El DESC reclama también la necesidad de una ley estatal que extienda a todo el Estado tanto la regulación de los precios de los alquileres como la obligación de ofrecer alquiler social.

Los partidos que aprobaron la Ley 11/2020 han anunciado la voluntad de impulsar una Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) catalana, aunque Arcarazo apunta a que la regulación se ha de recuperar de forma "urgente" y que este es un proceso que tardará más. Sin embargo, una LAU catalana serviría también para avanzar en la regulación del mercado de alquiler y para introducir medidas como la renovación automática de contratos, como ya se hace en Francia o Alemania, concluye.