¿Quién comprará el piso? La oferta se dispara y encarece en pleno pinchazo demográfico

Los constructores españoles han duplicado el ritmo de edificación de viviendas en tres años: a las 40.000 iniciadas en 2014, cuando el país acumulaba un parque de 535.734  listas para estrenar, se les sumaron más de 50.000 en 2015 y 64.038 en 2016, con la previsión de superar las 84.000 en 2017. En dos años, y mientras aumentaban las operaciones de venta de suelo urbano y su precio subía un 13% en 2017 tras sendos avances del 5% en los dos anteriores, ha comenzado la construcción de 148.184 casas y se han finalizado otras 90.476, según datos del Ministerio de Fomento.

El sector del ladrillo se anima, pero ¿supone eso una burbuja? La evolución del precio de venta de las casas, con subidas de apenas un 1% desde enero de 2014, según Tinsa , la principal firma española de tasaciones, no parece cumplir sus requisitos académicos (“proceso de fuerte subida en el precio de un activo, que genera expectativas de subidas futuras no exentas de riesgo”), aunque sí parece apuntar en esa dirección la aceleración de los últimos meses, ya que se han encarecido un 2,6% en lo que va de año y, en términos interanuales, la apreciación llega al 6,1% en las grandes ciudades, según la misma fuente. A esa tendencia habrá que sumarle la influencia de ese encarecimiento del suelo, que puede llegar a tres puntos, en el precio de venta de las promociones que saldrán a la venta a partir de este año.

Paralelamente, y mientras la vivienda usada y la rehabilitada suponen el grueso de las operaciones pese a la elevada disponibilidad de casas nuevas, el volumen de compraventas lleva unos meses creciendo. Las 457.689 transacciones que contabilizó el año pasado el Consejo General del Notariado superan en un 54% a las 296.989 de 2013, aunque siguen lejos del volumen de los últimos años de la burbuja (853.568 en 2007) y se sitúan todavía en niveles de los peores años de la crisis (463.260 en 2009 y 497.800 en 2010).

Bajan la demografía y las rentas

Sin embargo, esas tendencias alcistas del mercado inmobiliario se enfrentan con dos escollos de magnitud considerable. Por una parte, el empobrecimiento provocado por la crisis y las políticas aplicadas para combatirla están elevando a un ritmo vertiginoso el esfuerzo económico de las familias para acceder a una vivienda: la renta bruta disponible de 6,9 años cuando hace solo tres años era la de 6,4, y en ambos casos aportando algo más de la tercera parte de esos ingresos cada ejercicio, según el Banco de España . Este indicador no llegaba al cuatro el siglo pasado.

Y, por otro, la demografía tiende a la baja, lo que reducirá la demanda. Las proyecciones  del INE (Instituto Nacional de Estadística) apuntan a que, tras un ligero descenso hasta final de esta década, España pierda casi medio millón de habitantes en la siguiente (de 46,4 a 45,9 millones) y algo más de 600.000 en la posterior, para ceder la marca de los 45 millones en 2044. No obstante, la misma fuente prevé que la cifra de hogares  del país pase en los próximos catorce años de 18,45 a 19,28 millones, en un aumento de 832.223 que sale del avance de los formados por una o dos personas (1,4 millones) mientras los de tres o más miembros se reducen en más de medio millón.

El ritmo de creación de hogares es notablemente inferior al registrado durante la burbuja

Pese al aumento, el ritmo de creación de hogares es notablemente inferior al registrado durante la burbuja y el inicio de la crisis, cuando rondaba los 300.000 anuales por la llegada de inmigrantes y por las mayores facilidades que la situación económica y laboral ofrecía a los jóvenes para emanciparse.

De hecho, el sector inmobiliario parece consciente de que no son, ni vienen, tiempos muy boyantes para vender casas a las familias. Los analistas de Solvia, la inmobiliaria de Banc Sabadell, no descartan que la combinación, a partir del 2020, de la evolución negativa de la demografía “y el posible agotamiento de la recuperación económica puedan conducir a una nueva disminución en la demanda de vivienda”. Sus previsiones apuntan a que “la demanda natural de vivienda experimentará una reducción de cerca del 25% hasta 2022 por cuestiones demográficas”, entre las que destaca “la progresiva reducción” de la población de 25 a 44 años, y por “la preferencia por el alquiler de las generaciones más jóvenes”; entre otros motivos, por sufrir una mayor movilidad laboral y por acceder a salarios más reducidos que años atrás.

“A corto plazo, la variable demográfica es positiva”, indica el informe, que apunta que “lo lógico es que cada vez más personas se puedan incorporar al mercado como potenciales compradores de vivienda, pero también como potenciales inquilinos”. Los grandes grupos financieros han visto un filón en este segundo grupo de personas.

Duplicar la demanda

El propio sector inmobiliario admite que “la mejora de la posición del comprador tradicional de vivienda está todavía pendiente de una progresiva mejora del mercado laboral” que eleve sus ingresos, mientras las ventas revelan una “notable presencia del comprador de reposición y del pequeño inversor, que compran con fondos propios” y pagan al contado.

Tres grupos de compradores: los foráneos, las familias y ahorradores animados 

Datos como que el 34% de las compras (unas 170.000 el año pasado) se hagan sin hipotecas o que ciudadanos extranjeros cerraran casi una de cada cinco adquisiciones (92.298) revelan la existencia hoy en día de tres grupos principales de compradores: los foráneos, cuyo volumen de compras lleva siete años aumentando; familias que habían aplazado su cambio de casa en espera de tiempos mejores y, por último, ahorradores animados por las rentabilidades de hasta el 6,1% anual de la inversión que, ante un panorama bancario de tipos de interés bajos, ofrece hoy el sector del arriendo. Este último grupo comienza a adquirir una presencia predominante en las cinco principales ciudades españolas (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza).

Solvia pronostica para los próximos años un ritmo de construcción de entre 100.000 y 200.000 viviendas, concentradas en Madrid, Barcelona, los cinturones de ambas, Sevilla, Valencia, Málaga, Alicante, Córdoba, Bilbao y San Sebastián, y un aumento de la demanda de casas de alquiler, que pasará del 18,6% al 30% del total, junto un descenso de los pequeños inversores si suben los tipos de interés.

Grandes grupos financieros

Eso, cuando el número de familias españolas que viven en una casa arrendada ya ha aumentado más de un tercio en una década, de los 2,23 millones de 2006 a los 2,99 de 2016, significa que el negocio está, y va a estar durante años, en el alquiler, cuyos precios llegan a registrar incrementos anuales del 14,5% en Madrid y el 19,5% en Barcelona impulsados por factores como el ‘efecto AirBnb’, mientras el Gobierno prepara un Plan de Vivienda de previsibles efectos inflacionistas.

El arriendo, con precios medios de 445 euros para un piso de 50 metros que en la ciudad condal se disparan hasta los 905, ha dejado de ser un negocio familiar al entrar de lleno en el sector los grandes inversores financieros y las empresas de gestión. Y el Estado, uno de los principales actores del mercado financiero y del inmobiliario tras el rescate bancario, también va a participar en ese sector en torno al que sí parece estar hinchándose una nueva burbuja.

Los principales caseros del país son ahora bancos o fondos de inversión. Un informe de Solvia señala a La Caixa como propietario del principal parque de viviendas de alquiler del país, con 38.000, un paquete que duplica con creces al del fondo inmobiliario Lazora (11.500), el fondo de inversión Blackstone (10.500) y los bancos Santander (8.000, a los que se suma un paquete similar del Popular) y Sabadell (5.500), que se sitúan por delante de otros fondos como Goldman Sachs (4.800), la empresa Testa (4.700) y la Sareb o banco malo (4.297).

No obstante, esa clasificación varía si se tienen en cuenta tres factores: la compra de Banco Popular por Santander, que añade 8.000 pisos a su cartera actua; que Acciona combina la gestión de su Real Estate (1.382 viviendas) con la tenencia de un 20% de Testa, en la que Santander y BBVA son los principales accionistas, y que la posición del Estado en esa clasificación varía al alza si se tiene en cuenta la participación indirecta del FROB (Fondo para la Reestructuración y Ordenación del sector Bancario), de titularidad estatal como la Sareb, en Lazora a través de cajas de ahorro rescatadas o intervenidas como Caja España y Caja Duero (absorbidas por Unicaja), Banca Cívica (adquirida por La Caixa), CAI (integrada en Ibercaja) o Caja de Ávila (integrante de Bankia), y también a través de Inmocaja, inmobiliaria participada por la mayoría de las antiguas cajas de ahorro.

A la entrada de estos gigantes financieros como propietarios se le suma la irrupción de empresas de gestión de arriendos que, en varios casos, manejan más de 10.000 viviendas: Anticipa, Azora y Servihabitat se hacen cargo, respectivamente, de los parques de Blackstone, Lazora y La Caixa, mientras Alquiler Seguro, que maneja 40.000, lidera el segmento de los particulares.