El ahorro acumulado por particulares en la pandemia recalienta el mercado de la vivienda, sin llegar al nivel de la burbuja

Lo que está ocurriendo con la vivienda en España no se ajusta a lo que los cánones económicos consideran una burbuja, que vendría a ser el encarecimiento súbito de un activo que a su vez genera expectativas de nuevas subidas de precio hasta que el proceso revienta y la valoración se desploma, aunque comienza a tener para muchos ciudadanos los dos efectos más perniciosos que provocó la pompa del ladrillo de la primera década de este siglo: endeudamiento, está por ver si asumible o no, y mayores dificultades de acceso, tanto por adquisición como por arriendo.

"Está aumentando el número de operaciones de compraventa, y todo lo que sale a oferta se vende, aunque a precios adecuados. No está habiendo un aumento notable", explica Cristina Garcés, API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) en Zaragoza y fundadora de Aportalia, una red de ámbito estatal que enlaza a 19 agencias del ramo, quien añade que, no obstante, sí está habiendo una revalorización de las viviendas que los últimos años quedaban fuera del mercado por su escaso equipamiento (ascensor, aparcamiento, terraza, trastero) mientras siguen al alza la demanda y la tasación de las que sí lo tienen.

El volumen de operaciones de compraventa de viviendas en España alcanzó el año pasado niveles del periodo 2008-2009, según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) conocidos este martes: 565.523 casas y pisos, cuatro de cada cinco de segunda mano tras el sorpasso iniciado en 2010, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria.

No obstante, las diferencias entre aquella etapa y la actual presentan claras diferencias entre las que destacan la tendencia, ahora de subida sostenida y entonces de bajada vertiginosa, y el perfil del comprador, en el que predominan los inversores particulares que pretenden obtener rentabilidad para su dinero adquiriendo casas para alquilarlas, y las familias de rentas medias-altas y altas que destinan parte del ahorro forzoso que acumularon durante los confinamientos y las etapas de restricciones pandémicas a adquirir viviendas más confortables, y que en ambos casos aprovechan las facilidades de acceso al crédito derivadas de las políticas monetarias de estímulo por la crisis sanitaria.

Entre diciembre de 2019 y el mismo mes de 2021 los depósitos bancarios de los hogares aumentaron en 105.781 millones de euros, según los datos del Banco de España, en una realidad que convive con la temida salida en K que caracteriza a las crisis y que en esta ha disparado hasta los seis millones el número de españoles que sufren una situación de pobreza severa y que ha disparado la desigualdad, según vienen denunciando entidades como Cáritas y la Fundación Foessa.

No ha cambiado la utilización de la vivienda como producto financiero pese a tratarse de un bien de primera necesidad, aunque si ha variado el perfil de quienes efectúan esas operaciones tras desplomarse la actividad de los fondos de inversión que la pasada década se hicieron con el grueso de su parque gracias a la indigestión de ladrillo de la banca, cuyo volumen de compras ha caído de la horquilla de 3.000 a 4.000 millones de euros anuales del periodo 2014-2018 a los menos de 800 millones de los primeros nueve meses de este año, menos de un 2% de los 42.800 contratados en hipotecas en ese mismo periodo.

Esa confluencia de factores, ante cuya duración los propios operadores inmobiliarios muestran dudas ya que "el interés por el cambio de vivienda tiene un límite cuantitativo y temporal", está provocando un recalentamiento del mercado de la vivienda que está aumentando las dificultades para acceder a ella y para mantenerse a amplias capas de la población, tal y como señalan los principales indicadores de ese sector:

Los precios suben

El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE sitúa el coste de adquirir un techo en los niveles de 2010-2011 tras ocho años de encarecimiento progresivo que se vio acelerado de una manera notable a lo largo del año pasado.

Webs especializadas como Idealista cifran en un 2,1% el encarecimiento de la vivienda de compra a lo largo del año pasado, con precios similares a los de 2012, al tiempo que alertan de cómo las rentas de alquiler han detenido el descenso iniciado con la pandemia para volver a repuntar y mantenerse en la horquilla de los últimos tres años, la más cara desde la burbuja.

Los materiales se encarecen

La construcción se está viendo afectada por el aumento de precios de las materias primas y de otros factores productivos como la energía y la mano de obra. Los datos del INE sitúan el precio del cemento en niveles de la burbuja, algo que solo se había dado desde entonces de manera puntual, y el de las piezas cerámicas en las cotas más elevadas de la década, algo que en el caso de la mano de obra se amplía al último cuarto de siglo.

"Los promotores que no habían cerrado bien los presupuestos y los suministros están teniendo problemas", explica Garcés. Eso deriva en ocasiones en la petición de más dinero a los compradores de los pisos para financiar las obras y aumenta los recelos hacia una obra nueva que ya apenas supone la quinta parte del mercado.

Aumenta la hipoteca media

El promedio de 137.725 euros que alcanzaron los préstamos para adquirir viviendas no se daba desde el tránsito entre los años 2008 y 2009, según indican los registros del INE, que también revelan cómo tres cuartas partes de las compras se financian con créditos, una tasa que durante la anterior crisis llegó a caer por debajo de los dos tercios ante los elevados volúmenes de compra de los fondos de inversión y otros compradores institucionales.

Ese mayor recurso al crédito para financiar la adquisición de vivienda, que permite a los compradores pudientes adquirirlas sin descapitalizarse, tiene entre sus principales motivos los bajos tipos de interés que aplican los bancos, que a finales del año pasado cayeron al 1,5% y que desde el pasado otoño se sitúan por debajo de la media de la zona euro, algo completamente inusual para las voraces, y cada vez más oligopolísticas, entidades financieras españolas.

La rentabilidad crece

Alcanza en el conjunto del mercado, englobando venta y alquiler, una tasa del 7,9% anual tras dispararse más de dos puntos y medio en el último año, mientras que el arriendo ofrece específicamente rendimientos del 3,7% que multiplican por más de nueve los de la deuda pública y por más de cinco los de los productos financieros privados, unas cifras que sitúan al ladrillo como uno de los productos financieros más apetitosos para los inversores, tanto institucionales como particulares.

Un esfuerza cada vez mayor

Las estimaciones del Banco de España concluyen que una familia media necesita destinar la renta bruta de algo más de siete años y medio para adquirir una vivienda en propiedad, en un proceso que se ha visto encarecido en seis meses en solo dos años.