La construcción ilegal de viviendas vacacionales incrementa el coste del alquiler a los canarios

El acceso a la vivienda en Canarias se está convirtiendo en un rompecabezas irresoluble para la población residente en las islas. El precio del alquiler es un 12% más caro de lo que lo era hace un año, y hace un año era un 5% más caro que el anterior. Las ciudades isleñas baten récords, al alcanzar las cifras más altas de su historia. Mientras, las viviendas vacacionales y sus típicos letreros de colores se expanden por el paisaje, lo que corona a las islas como una de las cuatro comunidades autónomas con mayor presencia en el sector.

Localizadas a pie de playa, en los lugares más recónditos del Archipiélago o escondidas en mitad del monte, las viviendas vacacionales no faltan en ninguna localización canaria. Así lo confirma la base de datos del Registro General Turístico de Canarias que, además de ser un requisito legal ineludible para poder explotar una vivienda como vivienda vacacional, cuenta con datos recientes de enero de este mismo año.

Los propietarios prefieren alquilar a turistas porque las ganancias son mayores que en los alquileres de larga estancia. Faltan estudios que analicen el impacto real que la incursión de las viviendas vacacionales tiene en el aumento de los alquileres. Sin embargo, son dos las variables que crecen a la vez: la presencia de vivienda vacacional y el auge de los precios del alquiler de larga estancia, aunque no son los únicos factores que influyen.

Tal es la demanda que en Airbnb se ofertan casetas de campañas en azoteas para pasar la noche

Tal es la demanda de vivienda temporal en Canarias, que en los portales de búsqueda como Airbnb se llegan a ofertar casetas de campañas en azoteas para pasar la noche. Esto ocurrió a principios de febrero en la capital lanzaroteña de Arrecife. Teniendo en cuenta los datos del buscador inmobiliario Idealista, Arrecife es una de las ciudades canarias donde el precio de los alquileres sube por encima de la media. En comparación con enero de 2022, ha aumentado un 17%.

La legislación canaria sobre la vivienda vacacional está estancada tras la derogación parcial del decreto 112/2015 que buscaba la regulación de la vivienda vacacional. En ella, entre otras medidas tumbadas por el Tribunal Supremo en 2018, se prohibía alquilar vivienda turística en zonas ubicadas en suelos turísticos o urbanizaciones turísticas. La motivación era meramente económica, con el fin de no competir con alojamientos turísticos hoteleros o extrahoteleros. Lo que podía producir un aumento de las viviendas de uso turístico en zonas destinadas al uso residencial.

En la actualidad, el debate entre la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) y la Federación Canaria de Municipios (FECAM), encargada de redactar un decreto para regular su uso, se ha dilatado en el tiempo.

Subestimación en los datos oficiales

No solo hay un problema con la expansión de la vivienda vacacional legal. Para entender la expansión real que las viviendas de uso turístico (VUT) tienen en Canarias no basta con acceder a estas cifras oficiales. La extensión de las viviendas vacacionales va más allá del registro legal, en el que cerca de 40.099 viviendas se han dado de alta. Las plataformas centradas en el cotejo de datos de viviendas turísticas ofertadas por internet revelan una subestimación de las cifras. Hay muchas más viviendas vacacionales que las que el Gobierno tiene constancia, es decir que se quedan de espaldas a la ley.

El precio del alquiler es un 12% más caro de lo que lo era hace un año, y hace un año era un 5% más caro que el anterior

"La tendencia actual es a la subestimación, ocurre en todo el mundo", indica el catedrático en Geografía e Historia de la Universidad de Salamanca David Ramos. Un ejemplo ilustrativo es el municipio de Adeje, el más turístico de Tenerife, donde hay registrados 2.923 establecimientos en régimen de vivienda vacacional pero la oferta activa en internet alcanza a más de 3.300. Tras varios intentos, el Cabildo de Tenerife no ha respondido a las preguntas de Público sobre los desbarajustes en los datos entre las cifras oficiales y las disponibles en las plataformas de alquiler.

Lo mismo ocurre con el municipio más turístico de Gran Canaria, San Bartolomé de Tirajana. El registro canario recoge 2.658 viviendas vacacionales, mientras que el buscador AirDna las aumenta a 3.133. El citado buscador analiza las ofertas del portal Airbnb y del portal Vrbo y se tienen en cuenta los espacios ofertados que han sido alquilados, al menos una vez, en el último mes.

A pesar de que las instituciones públicas tienen un acuerdo con Airbnb para asegurarse de que las viviendas dadas de alta en la plataforma estén también en el registro correspondiente, siguen existiendo desajustes con las cifras. La Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias insiste en que "es un tema complejo" y que es muy difícil estimar cuántas viviendas se quedan al margen de la ley.

La gentrificación en las ciudades canarias

"Es una desesperación muy grande, una angustia porque no tenemos dinero para cumplir con todos los requisitos, es que nos quedamos en la calle", narra la tinerfeña Haridian Galván. Vive junto a sus padres y su hermano en un barrio de La Laguna. Su padre tiene discapacidad y su madre es el único sustento de la familia. Durante diez años pagaban una mensualidad de 400 euros en un barrio de Santa Cruz, pero tras la pandemia tuvieron que abandonar la vivienda. Desde entonces viven dando tumbos entre alquileres anuales. En la actualidad pagan 550 euros por una vivienda que tendrán que abandonar cuando llegue el verano. El panorama se muestra complejo al enfrentarse a alquileres que pueden superar los 800 euros al mes.

Cada isla tiene su contexto, pero todas sufren el auge de la vivienda vacacional y la falta de regulación. En el estudio La vivienda vacacional en La Palma (Canarias): Evolución y Distribución Espacial (2015-2020), su creador, David Ramos reconoce que la mayor parte de los espacios insulares son potenciales para acoger alojamientos turísticos con un impacto igual o mayor que el que se da en las grandes urbes. Su estudio es pionero en Canarias y poco a poco comienza a abrir una luz para alumbrar la compleja situación actual.

La dificultad para entender lo que ocurre con la vivienda vacacional en Canarias parte de esa falta de estudios al respecto. El catedrático en Geografía afirma que este tema "no se ha abordado lo suficiente en Canarias, mientras que en Balears se ha hecho con mucho detalle". Las Balears avanzan en el camino de la regularización de las viviendas vacacionales. Un ejemplo de ello es la del alquiler vacacional en Palma de Mallorca.

Intentando ser escuchadas, crecen las campañas destinadas a los órganos del Gobierno de Canarias. La última contra los alquileres abusivos fue impulsada hace unos meses por la italiana Alexa Nicastro, residente en Lanzarote. La joven fotógrafa lanzó esta iniciativa motivada por el auge de los precios después de la pandemia y denunció la falta de opciones para alquilar una vivienda en la isla.

El año 2020 fue convulso para el alquiler vacacional. De acuerdo con un estudio del portal inmobiliario Fotocasa, seis de cada diez propietarios de viviendas vacacionales se pasaron a alquileres de larga duración durante el año del confinamiento. La vivienda de larga duración sufrió una leve caída de los precios durante el primer año de la pandemia. Después, la recuperación económica hizo que esos arrendatarios regresaran a las viviendas de uso turístico, alcanzando cifras históricas en los precios del alquiler hasta llegar a los máximos actuales.

"Todo deriva del turismo, hay demasiada masificación y nadie regulariza", insiste Alexa. Ella vive en Playa Blanca (Yaiza), la localidad más turística de Lanzarote, y tras dos meses viviendo en un Airbnb ha conseguido un alquiler compartido de 900 euros al mes. El Gobierno de Canarias tiene registradas más de 1.200 viviendas vacacionales en el municipio. Sin embargo, el citado proveedor de datos AirDna aumenta hasta 1.900 los establecimientos que se promocionan en los portales de alquiler por Internet en Yaiza. Los datos obtenidos en estos portales no están depurados, por lo que podrían existir duplicados. Al recoger la publicidad en dos plataformas, existe la opción de que una misma vivienda tenga publicidad en diferentes páginas.

En el caso de Alexa añade que las ayudas al alquiler destinadas para menores de 35 años son insuficientes en Canarias. Uno de los requisitos es que el precio del alquiler no supere los 600 euros mensuales, pero la falta de regulación dificulta cumplirlo.

"El precio de los alquileres en Tenerife es increíble, no me lo puedo explicar con el salario tan bajo que tenemos"

No solo ocurre en Lanzarote. Cristian es un joven ingeniero mecánico que nació en Tenerife. A pesar de que vivía en uno de los municipios menos poblados de la isla, se encontró con problemas para poder encontrar alquileres adaptados a su bolsillo. "El trabajo en Canarias es muy muy precario, con contratos laborales muy cortos y sueldos bajos", explica el tinerfeño. "El precio de los alquileres en Tenerife es increíble, no me lo puedo explicar con el salario tan bajo que tenemos", critica. En la actualidad vive en Holanda y cobra el doble de lo que cobraba en el Archipiélago.

Mientras los alquileres no dejan de subir, los sueldos canarios están a la cola del país, solo por delante de Extremadura. Las islas son un atractivo turístico para extranjeros que provienen del norte de Europa y cuentan con sueldos más altos para hacer frente a los alquileres. La dificultad para pagar el alquiler o el encarecimiento de la compra obliga a los residentes a desplazarse a zonas más adaptadas a su bolsillo. Este proceso por el que se desplaza a la población original de un sitio por parte de otra de mayor poder adquisitivo se conoce como gentrificación.

El proyecto colaborativo DataHippo recabó datos de viviendas vacacionales en todos los municipios españoles y su presencia en cuatro plataformas de alquiler vacacional. En el ranking de las 20 ciudades españolas con más presencia de vivienda vacacional destacaban entonces cuatro municipios canarios, todos ellos impulsados por el sector turístico. Dos de ellos en Tenerife, Adeje y Arona, y otros dos en la provincia de Las Palmas, San Bartolomé de Tirajana y La Oliva.

Subidas históricas del alquiler en todas las islas

El último trimestre de 2022 se coronó con la mayor subida en los precios del alquiler en Canarias. El Archipiélago batió récords históricos y se situó en 11,8 euros el metro cuadrado en alquiler. En la actualidad, y de acuerdo con el informe de precios de Idealista, también es la cuarta comunidad autónoma donde más han subido los precios del alquiler en el último año, solo por debajo de Catalunya, Balears y País Valencià.

De acuerdo con DataHippo, Canarias era en 2018 la cuarta comunidad autónoma con mayor presencia de alquiler vacacional, por encima de Balears o Madrid. Ya entonces casi todos los municipios canarios contaban con bienes expuestos en el sector siendo en las zonas más turísticas donde más crecía la presencia de esta tipología de alojamiento. Los puntos de las islas donde más crecen los precios de los alquileres coinciden con los municipios turísticos y las capitales de isla.

Los problemas se acrecientan también en las islas con menos residentes. A pesar de haberse declarado oficialmente como la octava isla canaria, La Graciosa continúa dependiendo administrativamente de Lanzarote. La isla tiene censadas 590 viviendas, y de ellas 173 tienen fines turísticos. A grandes rasgos, al menos tres de cada diez viviendas registradas se explotan para el uso turístico, según los datos del Gobierno de Canarias.

En La Gomera también existen problemas para acceder al alquiler. Jan García vive con su pareja en el municipio de Valle Gran Rey desde hace seis años. En la localidad hay censados menos de 5.000 habitantes, pero conseguir un alquiler es casi imposible. Para Jan y su pareja el alquiler de un piso de 30 metros cuadrados alcanza los 400 euros. Encontrar una oferta de dos habitaciones en el municipio no baja de 700 euros al mes.

La falta de regulación de la vivienda vacacional también ha generado tensión en el sector turístico. La Asociación Hotelera y Extrahotelera de Santa Cruz de Tenerife (Ashotel) pidió en octubre de 2022 una mayor regulación contra las viviendas vacacionales, relacionando su expansión con la subida de los precios de los alquileres de larga estancia.

Por su parte, el Área de Vivienda del Gobierno de Canarias insiste en que no tiene competencia para regular los precios de los alquileres. El área de Turismo señala que los Ayuntamientos están trabajando en un decreto conjunto para hacer frente a los problemas derivados de la vivienda vacacional en Canarias. Mientras, obtener una vivienda se convierte en un privilegio para los residentes canarios.

De acuerdo con los expertos, lo ideal es que una familia destine el 30% del sueldo al alquiler. Si una persona gana el Salario Mínimo Interprofesional, situado ahora en 1.080 euros, no debería destinar más de 324 euros al alquiler para poder mantener un equilibrio entre ingresos y gastos. "Es culpa del Gobierno de Canarias, tienen el poder de regularizar los precios, de poner una ley de vivienda que sea efectiva", señala Alexa Nicastro.