Las 12 medidas del plan de vivienda, vistas desde el activismo: "El Gobierno intenta ser ecuánime y no se puede"

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha arrancado la semana con un "importante" anuncio en materia de vivienda; una docena de medidas con las que busca enfrentar "uno de los principales retos de la sociedad española", la crisis habitacional. Las propuestas "no son 12 por casualidad", sino que están "interconectadas" y suponen "un paso firme y coherente" en la lucha por garantizar el acceso a una vivienda digna. "No son todas las que nos gustaría, pero nacen de un cierto realismo político, teniendo en cuenta la situación parlamentaria", señalan desde Moncloa. Cinco de las 12 medidas dependen del visto bueno del Congreso, entre ellas, todas las relacionadas con asuntos fiscales. El Ejecutivo dice ser "optimista, por diferentes motivos". Los socios de Gobierno, sin embargo, reconocen sus dudas y piden "ir más allá", una reivindicación que también comparten los colectivos sociales. 

El plan contempla la puesta en marcha de una nueva exención fiscal –previsiblemente del 100%– en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). Los caseros podrán solicitar esta bonificación cuando ajusten los alquileres al Índice de Precios de Referencia o bajen las rentas un 5%, tanto en zonas tensionadas como en zonas no tensionadas. Los porcentajes, en cualquier caso, deben negociarse con Hacienda. Esta medida pretende "hacer frente a las comunidades del PP" que boicotean la Ley de Vivienda.

El Gobierno propone, además, transferir hasta 40.000 viviendas de la Sareb a la nueva Empresa Pública de Vivienda –antes de 2027, justo cuando toca decidir sobre la disolución del banco malo–. Pedro Sánchez también condicionará las ventajas fiscales de las socimis que tengan activos en el mercado residencial –sólo tres de las 15 grandes sociedades con sede en España– y elevará la presión sobre las personas físicas extracomunitarias y no residentes que quieran comprar una casa o piso en el país. Público analiza los pros y los contras de cada una de las 12 medidas con distintas expertas, que coinciden al detectar "elementos interesantes", pero piden una defensa más "ambiciosa" de las clases populares: "El Gobierno intenta ser ecuánime, busca un equilibrio entre los propietarios y los inquilinos. El problema es que no se puede, porque existe una relación de desigualdad y presión entre unos y otros, tienen intereses contrapuestos. No se puede estar en misa y repicando", advierte Alejandra Jacinto, activista por la vivienda y abogada en CAES.

El papel de la Empresa Pública de Vivienda

El Gobierno ha informado de la transferencia de más de 3.300 pisos y dos millones de metros cuadrados de suelo residencial a la nueva Empresa Pública de Vivienda. La Sareb, además, incorporará de manera inminente 13.000 inmuebles, donde ahora mismo viven familias con un contrato social. "Nos hemos enterado por la prensa de que ahora vamos a ser inquilinos de la Empresa Pública de Vivienda. La desconfianza es lógica, hace dos años también prometieron 50.000 pisos [del banco malo] para alquiler social y seguimos esperando; muchos, además, están destrozados, no valen para entrar a vivir. Lo mínimo sería tener una reunión", advierten desde la plataforma Plan Sareb. El banco malo sumará más tarde 15.000 viviendas y antes de 2027, otras 10.000.

Las fuentes consultadas por este diario, no obstante, proponen fórmulas alternativas para movilizar de manera "más justa y efectiva" el parque de la Sareb. "Estamos hablando de invertir 4.000 millones más de la caja pública en un banco controlado por el propio Estado. Esta cuantía viene a sumarse a todo el dinero que tiró la Administración pública en la Sareb. La solución no debería pasar por comprar, sino por sacar adelante un decreto, atendiendo a la emergencia habitacional, para ceder todos los pisos en un período determinado. Esto sería realmente ponerse del lado de las clases populares", insiste Joan Buades, investigador sobre turismo, globalización y clima.

La segunda de las medidas también afecta a este nuevo organismo, que tendrá prioridad para comprar inmuebles y terrenos; eso sí, con carácter supletorio respecto a las comunidades autónomas. "El Gobierno, hasta ahora, tenía un problema, y es que cedía suelo a las empresas autonómicas y municipales para que desarrollasen sus proyectos, pero no todas colaboraban. La creación de una empresa a nivel estatal rompe con este esquema y le permite al Estado gestionar en sus propios terrenos", desliza Eduardo González de Molina, profesor e investigador en la University College of London. 

Vivienda protegida de manera "permanente"

Sánchez se ha comprometido a garantizar la titularidad pública "permanente e indefinida" de toda la vivienda construida por el Estado. Los inmuebles, por norma general, pierden esta condición cuando han transcurrido 30 años desde su compra. "Esta medida es fundamental para asegurar que la vivienda pública siga siéndolo a largo plazo, para que el dinero de todos reporte beneficios a la sociedad –no a los fondos buitre–. La definición de Vivienda de Protección Oficial (VPO) se hizo durante la dictadura franquista, como una política para crear una nación de propietarios y no de proletarios, en palabras del primer ministro de vivienda José Luis Arrese. Ya era hora de cambiarla...", celebra Melissa García-Lamarca, profesora especializada en vivienda y ciudades verdes en la Universidad de Lund. 

"Tenemos un porcentaje de vivienda pública excesivamente bajo si nos comparamos con el resto de Europa, porque la poca que sale, se termina privatizando. Este punto [del plan] es importante y, si realmente funciona, tiene todo el sentido", concuerda Jesús M. González, catedrático de Geografía en la Universitat de les Illes Balears. Eduardo González de Molina va un paso más allá y pide condicionar los fondos que reciben las comunidades a la calificación indefinida de las viviendas protegidas, una opción que también valoran en el Gobierno. Esta propuesta choca con la del PP, que pide "no eternizar" la protección de los inmuebles para impulsar un dudoso ascensor social y permitir que los ciudadanos puedan llegar a "ser clase media". 

Un PERTE para la construcción modular e industrializada

El Ejecutivo también ha anunciado un plan estratégico para la modernización del sector de la construcción, que tratará de reducir los costes y plazos, promoviendo métodos "más sostenibles y eficientes". Los primeros 438 inmuebles se van a desarrollar en el País Valencià, para contribuir a la reconstrucción de las zonas afectadas por la DANA, según ha avanzado la ministra Isabel Rodríguez. "Es importante movilizar fondos para innovar en la manera en la que construimos; no sólo tiene que ser rápida para sofocar el problema habitacional, también tiene que ser más barata, sostenible y eficiente en términos energéticos. Esto además va a generar economía y puestos de empleo de calidad", precisa Eduardo González de Molina. 

Un sistema de avales por impago para los caseros

Pedro Sánchez ha propuesto la creación de "un sistema de garantías públicas" para "asegurar al propietario el cobro de las rentas" y, además, poner a disposición del inquilino "una mayor oferta a precios asequibles". La medida busca facilitar el acceso de los menores de 35 años al mercado, también cuando su "inestabilidad económica" pueda suponer un "obstáculo". El Estado, inspirándose en el modelo francés, financiará el aval y se hará cargo de los posibles impagos. El Observatorio de la Emancipación del Consejo de la Juventud ha publicado este jueves un dato, cuando menos, revelador: sólo uno de cada seis españoles abandona la casa de sus padres antes de cumplir los 30.

En busca de la rehabilitación de viviendas vacías

El Gobierno ha confirmado que desplegará un paquete de ayudas para los propietarios que rehabiliten inmuebles vacíos si luego los ponen en alquiler asequible durante, al menos, cinco años. "Esto es una trampa que nos ha conseguido colar la clase rentista. ¿Qué es el alquiler asequible? Primero habría que definirlo. La ONU considera que el gasto en vivienda no debe superar el 30% de los ingresos para que sea asequible", recuerda Alejandra Jacinto. España tiene casi 4,8 millones de pisos vacíos. Esto quiere decir que el 17,8% de todo el parque inmobiliario permanece inhabitado durante todo el año o se utiliza menos de un mes.

Exenciones fiscales para el "rentismo"

Los propietarios podrán solicitar la exención fiscal del 100% en el IRPF cuando adapten los alquileres al Índice de Precios de Referencia o bajen las rentas un 5%, también en las zonas de mercado residencial tensionado que rechacen declararse como tal. Los términos de esta medida siguen pendientes de negociar con Hacienda, según fuentes de Moncloa. "Esto puede tener sentido para los pequeños propietarios, pero no puede extenderse a grandes tenedores y fondos de inversión que se lucran a costa de las rentas. Además, sería conveniente desarrollar una penalización fiscal para todos los caseros que no cumplan con el índice de referencia", sugiere Melissa García-Lamarca.

Alquiler Seguro y otras grandes agencias han "celebrado" las medidas anunciadas este lunes por Pedro Sánchez, un hecho que, para los expertos, "deja claro a quién benefician" las rebajas fiscales. "Esta bonificación fiscal subvenciona directamente el rentismo. Lo suyo sería ponerse del lado de los inquilinos, darles una seguridad en la tenencia, blindar los alquileres permanentes y desincentivar los alquileres basura. La solución no pasa tanto por perdonar impuestos, sino por sancionar –fiscalmente– a los propietarios que no quieran limitar el alquiler…", considera Alejandra Jacinto. Joan Buades suscribe esta tesis y define la propuesta como una "transferencia de dinero de las clases populares a la gente rica". 

Las viviendas turísticas y los alquileres de temporada

El Gobierno también propondrá al Congreso que las viviendas turísticas sean consideradas un negocio y tributen como cualquier otra actividad económica. Esta medida, no obstante, forma parte de una directiva europea que sigue en vías de negociación y de la que dependerá, según Moncloa, la tasa del impuesto. "El objetivo es movilizar vivienda en las zonas tensionadas, pero sin perjudicar a las zonas rurales despobladas, donde las viviendas turísticas generan una importante actividad económica", insisten desde el Ejecutivo.

"Las viviendas turísticas suponen una merma importante para el alquiler residencial, pero no podemos pensar que sólo por incidir aquí vamos a solucionar el problema. La presión turística en las islas y en la costa mediterránea es elevada; por lo que intervenir es fundamental, debemos actuar también sobre los fondos de inversión... Tienen mucho poder y no es sencillo, pero sí necesario", apunta Jesús M. González. Los expertos piden que estos negocios paguen, "como mínimo", un IVA del 21%.

El presidente también ha propuesto vigilar el fraude en los alquileres de temporada y crear un fondo para que los gobiernos autonómicos y municipales puedan reforzar las inspecciones de pisos turísticos ilegales. "Los alquileres de temporada van creciendo a medida que se regulan los alquileres turísticos. Lo más efectivo sería suspender cautelarmente, por un tiempo, los alquileres de temporada, porque si no, estas medidas van a tener poco impacto… Si hiciéramos esto, los propietarios tendrían que decidir entre el alquiler residencial o la vivienda turística, pero con un tipo impositivo acorde al de un negocio tan lucrativo", matiza Joan Buades.

Cambios fiscales para las socimis

El Gobierno pretende cambiar las ventajas fiscales de las socimis que inviertan en el mercado residencial y condicionar las bonificaciones "a la promoción de vivienda en alquiler asequible". Esta medida no afectará a las sociedades que no tengan vivienda. Los expertos, no obstante, vuelven a pedir "concreción" a la hora de definir lo que se considera un "alquiler asequible". "Este apartado es interesante, no puede haber vehículos de inversión y especulación inmobiliaria que tributen al 0% por el impuesto de sociedades", continúa el investigador.

Trabas para los extranjeros de fuera de la UE

El plan pretende limitar la compra de vivienda por parte de personas físicas de fuera de la Unión Europea y sin residencia legal en España, incrementando hasta el 100% el gravamen fiscal que tienen que pagar al adquirir una casa. "La compra de vivienda a tocateja por parte de inversores internacionales es uno de los factores que más afecta al alza de los precios. La medida, tal y como está planteada, sólo afecta a las personas físicas extracomunitarias, ignora el papel de las sociedades. Si la idea es que sea funcional, tenemos que limitar las compras a todos aquellos que no quieran adquirir vivienda para usos residenciales o alquiler de larga duración", expone Alejandra Jacinto. 

Joan Buades considera que el Gobierno "ignora" con esta propuesta "que buena parte de las compras que se están realizando en las islas y en la costa mediterránea las hacen, efectivamente, sociedades afincadas en paraísos fiscales y ciudadanos comunitarios; franceses, alemanes o suecos", todos ellos fuera de la eventual regulación. "Este asunto es polémico y genera mucha confusión. Lo primero, tenemos que aclarar que esto no va a reducir el turismo, porque la población extranjera tiene hoteles y alquileres disponibles a su disposición. Lo segundo, recordar que hablamos de un mercado común europeo, que favorece el libre comercio, por eso resulta jurídicamente complicado penalizar a los socios de la UE"; responde Eduardo González de Molina. España no introdujo en su tratado de adhesión ninguna cláusula para limitar o impedir la venta de vivienda a extranjeros. 

El Plan Estatal de Vivienda, gran apuesta

El nuevo Plan Estatal de Vivienda arrancará en 2026 y tiene previsto ampliar las ayudas existentes, poniendo el foco en los jóvenes, las personas mayores y las que residen en zonas degradadas. La principal diferencia de este paquete con respecto al anterior, todavía vigente, radica en los fondos que reciben las comunidades, previsiblemente condicionados a que acepten cuestiones como la condición indefinida de las viviendas protegidas. Las fuentes consultadas por Público celebran la "buena voluntad" del Ejecutivo, pero piden "más ambición" para conseguir que los anuncios tengan realmente impacto: "Pedro Sánchez lleva siete años como presidente y sigue pendiente la necesidad de hacer de la vivienda una palanca de protección para la mayoría social del país".