La punxada de la bombolla del lloguer pel coronavirus en sis claus

El coronavirus ha punxat la bombolla espanyola del lloguer, una desmesurada tendència inflacionista amb un bé de primera necessitat que, després de l'ona de desnonaments de l'anterior crisi, feia anys que encaria el preu dels arrendaments i dificultant l'accés a l'habitatge: la caiguda de les rendes per l'aturada de l'economia comença a provocar un degoteig de rescissions de contractes que tira a la baixa d'uns preus que deixaran de pujar, encara que els experts aposten més per una congelació que per una baixada que pot veure's contrarestada per l'excés de demanda, ja que continua havent-hi més llars a la recerca de casa que sostres disponibles.

Llogar cases fa anys que és un bon negoci per als seus propietaris a l'Estat espanyol, un dels països occidentals on més pronunciat resulta el desequilibri entre el vessant patrimonial i financer del maó i la merament habitacional. Tant, com perquè portals especialitzats com Pisos.com xifrin en un 5,78% del valor d'un pis el rendiment que un propietari obté al cap de l'any si el lloga.

L'encariment dels lloguers, la tendència dels quals a l'alça comença a frenar-se amb l'aturada de l'activitat econòmica pel coronavirus, va anar de tal magnitud com perquè el Banc d'Espanya el xifrés en un 50% en cinc anys mentre alertava dels efectes que els pisos turístics estaven tenint en aquest sector.

Les dades demogràfiques i de consum ratifiquen les conclusions de l'emissor. A l'Estat espanyol viuen de lloguer 3,4 milions de famílies que suposen el 18,2% del total, gairebé una de cada cinc, amb un augment del 15% en els últims tres anys.

Entre 2013 i 2018, el nombre de llars que vivia en una casa d'arrendament va créixer una mica més de 360.000, al voltant d'un 12%. En aquest mateix període de temps, la facturació del sector del lloguer passava, segons les dades de l'INE, de 14.538 milions anuals a 17.047: 2.500 milions més, amb un avanç del 15,6% netament superior al creixement tant del mercat com de la inflació (2,8%). Aquest desmesurat encariment dels lloguers d'habitatges està començant a frenar-se en els primers indicis de la burxada d'una bombolla que s'està revelant en les següents claus:

1.- Els preus: entre la congelació i el descens

"Pot ser que les rendes tendeixin a la baixa, però això no tindrà un efecte considerable perquè la demanda és molt alta", explica Jerònim Escala, president d'AVS (Associació Espanyola de Gestors Públics d'Habitatge i Sòl), mentre Mayte Andreu, experta en temes d'habitatge i directora general d'Habitatge del Govern d'Aragó la passada legislatura, apunta que "molta gent es quedarà fora per mancar de recursos en sortir del mercat laboral" per la crisi, i això tirarà dels preus cap a l'abaratiment.

Cristina Garcés, fundadora d'Aportalia, una xarxa d'àmbit estatal que enllaça a 19 agències de la propietat immobiliària, considera que "els lloguers s'ajustaran". "Estaven pujant d'una manera excessiva, quan el lògic és que aquestes variacions estiguin relacionades amb les dels sous", apunta. No obstant això en el seu ram hi ha discrepàncies entre els qui aposten per aquest ajust i els qui s'inclinen perquè "a causa de l'escassetat en l'oferta i gran demanda les rendes es mantindran estables".

En qualsevol cas, el criteri generalitzat apunta a una interrupció de les pujades, sigui per congelació o per reculada, encara que portals com Fotocasa sostenen que "el coronavirus no farà que els preus baixin i la tendència alcista del lloguer continuarà durant els pròxims mesos", encara que amb pujades "més suaus que les registrades en 2018 i 2019".

El sector va tancar el primer trimestre d'enguany amb un encariment del 6,5%, el major dels registrats en catorze anys en un període de gener a març, per aconseguir una mitjana estatal de 10,84 euros per metre quadrat (542 per un pis de 50) que supera els quinze tant a Madrid com a Barcelona mentre no arriba als set a Múrcia, Galícia i La Rioja.

2.- Recessions, impagaments i moratòries

El confinament ha començat a provocar un degoteig de rescissions de contractes per dos motius bàsicament: el retorn de milers d'estudiants als seus llocs d'origen després de la suspensió de les classes i, també, la caiguda d'ingressos dels inquilins pel xoc del mercat laboral, amb gairebé un milió d'ocupacions destruïdes en les primeres setmanes de l'estat d'alarma i altres cinc milions congelats en els ERTO i el cessament d'activitat.

No obstant això, i encara que els APIs preveuen un increment dels impagaments en els pròxims mesos, "ja que augmenta el nombre de persones en estat de vulnerabilitat", aquest no ha començat a donar-se d'una manera acusada. Ara mateix és més habitual la negociació per acordar una renda més assequible. "En alguns casos, els inquilins estan cridant per comentar la seva situació laboral i plantejar la necessitat d'arribar a un acord amb la propietat, alguna cosa que en tots els casos aquesta estava per la labor d'atendre", apunta Garcés.

L'escut social enfront dels efectes econòmics de la pandèmia inclou, després de l'ampliació del veto als desnonaments de famílies vulnerables de principis de març, una moratòria general de sis mesos per als llançaments per impagament de rendes a les famílies que no disposin d'un sostre alternatiu, una pròrroga de sis mesos per als contractes que vencin i una línia de crèdits de baix interès per evitar els descoberts, encara que aquesta última no es troba encara disponible.

3.- Com veuen la situació els arrendadors?

Depèn de quina mena de propietari es tracti. El majoritari, que maneja el 80% del parc d'habitatges de lloguer, l'integren els més de 2,7 milions de petits propietaris i famílies que complementen les seves rendes amb els ingressos que els genera l'arrendament de cases en les quals vivien abans d'adquirir les actuals, i dels quals sovint depenen per cobrir la hipoteca, o que han arribat a les seves mans procedents d'herències.

"Encara que estiguin intentant atendre els seus inquilins, en general a l'arrendador el preocupa el cobrament i les garanties dels arrendataris, en el cas que no hagin contractat una assegurança d'impagament de lloguer, i si hauran d'ajustar preus o no", explica Garcés.

Aquests petits propietaris conviuen en un mercat en el qual també operen els bancs i els fons voltor, que en l'última dècada han passat a gestionar uns 240.000 habitatges, forquilles professionals que exploten unes desenes de pisos i els operadors públics, que treballen amb un 1% del parc, un segment que resultarà insuficient per atendre l'augment de la demanda previst.

"Els ERTO i la desocupació s'estan estenent, i això els complicarà a moltes famílies l'accés a un habitatge", anota Escala, que preveu que això faci que moltes d'aquestes llars es dirigeixin als ajuntaments per demanar una solució habitacional.

"En altres països el 10% del parc de lloguer és públic, i aquest hauria de ser l'objectiu d'Espanya, perquè com més ampli és més permet intervenir per regular en els preus", explica. No obstant això, afegeix, per actuar en aquesta direcció, que consisteix a passar de 35.000 a 350.000 cases, "ens trobem amb el problema del finançament municipal. L'Estat i les comunitats haurien de destinar més recursos".

Mentrestant, opten per implementar acords de col·laboració amb el sector privat i per desenvolupar campanyes de captació per anar ampliant aquest parc.

4.- Cap a on va el sector dels pisos turístics?

Determinar el parc de pisos vacacionals de l'Estat espanyol resulta impossible. Plataformes com Airbnb anuncien desenes de milers d'ells, concentrats en les principals ciutats turístiques del país, que des de mitjans de març s'han quedat pràcticament sense demanda per les restriccions globals a la mobilitat per la pandèmia.

"No suposen un percentatge elevat del parc de lloguer, pot estar entorn d'un 1% del total", anota Escala, que coincideix amb Andreu en la necessitat d'atreure aquestes cases cap al mercat de l'arrendament habitacional, alguna cosa que Garcés considera que començarà a ocórrer amb rapidesa en algunes ciutats.

"Molt d'habitatge turístic tornarà, almenys enguany, al parc residencial", pronostica l'API, encara que hi ha factors que pressionen tant a favor com en contra d'aquest procés. D'una banda, les previsibles noves mesures higièniques i sanitàries que hauran de complir elevaran les despeses i reduiran la rendibilitat, la qual cosa pot desincentivar el seu ús turístic. Per una altra, en canvi, l'ampliació a cinc anys del termini de vigència dels contractes pot portar als propietaris a 'congelar' uns mesos els pisos en espera de veure si el negoci remunta o no.

5.- Influiran més factors a la deriva del mercat?

Mayte Andreu preveu "un equilibri estrany" per la demanda més alta de cases d'arrendament "tret que el sector turístic viri cap al residencial o que els inversors optin per rehabilitar habitatge per treure-la al mercat. Pot ser un bon moment per atreure capital estranger cap a la rehabilitació i el lloguer".

6.- Què passarà amb les compres?

Els pronòstics del sector són, en qualsevol cas, variats. Pisos.com preveu un enfonsament de fins al 15% dels preus de l'habitatge usat mentre la nova es manté estable, encara que amb 50.000 transaccions menys entre ambdues, Fotocasa entrelluca uns mesos de refredament del mercat per reactivar-se més endavant i Idealista s'inclina per caigudes de preus de fins al 10% i un menys nombre d'operacions per tornar als nivells previs a la pandèmia en dos anys.