Los fondos buitre acechan las viviendas de protección oficial

La tranquilidad de la sede del grupo de inversiones inmobiliarias B Capital Partners, en Pedralbes, se vio alterada a mediados de enero, cuando un centenar de vecinos de Santa Perpètua de Mogoda, Rubí y del barrio barcelonés del Poblenou entraron en sus oficinas. Todos ellos viven en viviendas de protección oficial (VPO) propiedad de la compañía y en los últimos meses habían recibido notificaciones advirtiéndoles de que debían asumir subidas de hasta el 100% del alquiler o abandonar su casa. La ocupación de la sede fue el último recurso para entablar unas negociaciones que Medasil, la sociedad intermediaria del grupo, había rechazado hasta entonces.

Los casos de inquilinos que se encuentran con la desagradable sorpresa de un inminente incremento desorbitado del alquiler de su vivienda protegida han proliferado en los últimos tiempos. Para encontrar una explicación es preciso remontarse a los años posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. Hace aproximadamente una década, fondos buitre como Promociones Lladero, del grupo B Capital Partners, aprovecharon la caída en picado de los precios para hacerse con grandes paquetes de viviendas en lugares atractivos, como el cinturón metropolitano de Barcelona, beneficiándose de grandes rebajas. Su intención: lograr grandes beneficios cuando los precios volvieran a subir. Hoy, con los primeros contratos de alquiler de aquellos pisos en fase de vencimiento, su estrategia se revela ante la impotencia de los inquilinos.

Las alarmas saltaron a finales de 2018 en la calle Teixidora de Santa Perpètua de Mogoda cuando una vecina de los edificios VPO llamó a la propiedad para saber qué iba a pasar con su contrato, que vencía ese año. A raíz de aquella conversación, 28 vecinos quedaron advertidos de que sus alquileres subirían hasta el 100%. "Los vecinos afectados firmamos el primer contrato el 27 de diciembre de 2013, y cinco años después nos hemos encontrado con estas nuevas condiciones de renovación", explica Ángel Ponce, presidente de la comunidad de vecinos. La estrategia del fondo buitre impacta directamente en la vida de estas 28 familias e inquieta a los inquilinos de las 30 casas que hay en un segundo bloque de la misma promoción de VPO y que también tendrán que actualizar sus condiciones en breve. "Tenemos familias que pagaban 370 euros al mes y con el nuevo contrato deberían pagar 690, una cantidad que incluye gastos que estás obligado a asumir, como la plaza de aparcamiento o el trastero", indica Ponce.

El portavoz de los vecinos de Santa Perpètua denuncia también el acoso al que les somete el fondo buitre para que acepten las nuevas condiciones o abandonen los pisos, en lo que Ponce considera un desahucio encubierto cuyo impacto va más allá de la renuncia a la vivienda. "Somos 28 vecinos afectados, y en Santa Perpètua quizás hay media docena de pisos en alquiler, así que en realidad nos están echando de la ciudad", añade.

Catorce familias afectadas en Rubí

En Rubí la situación es algo distinta. La constructora La Llave de Oro recibió en 2002 ayudas de la Generalitat para levantar tres edificios en la avenida Ferrer i Domingo, en el barrio de Sant Jordi Park, que por aquel entonces era una zona aislada de la ciudad. Se otorgaron subvenciones de entre 15.000 y 20.000 euros por piso construido. A cambio, los nuevos edificios tendrían las condiciones de las viviendas protegidas, con contratos de alquiler de 10 años y un estatus de protección a 30 años, con la posibilidad de pedir la descalificación de la vivienda después de 15 años para venderlas en el mercado privado.

Cuando Promociones Lladero adquirió años después estos pisos de Rubí, tuvo en sus manos tres edificios ubicados en un barrio que, entonces, cotizaba al alza, con contratos de alquiler a punto de vencer y a pocos años de su descalificación como VPO. Como resultado, las 14 familias que entraron con la apertura de la promoción, entre 2008 y 2009, y que siguen viviendo allí, se enfrentan este año a subidas de entre el 20% y el 40% del alquiler. Son las primeras de las más de 80 familias que viven en estos edificios y que deberán renovar sus acuerdos con la propiedad.

"La primera comunicación de Medasil con los vecinos fue un burofax en el que les indicaban dónde debían dejar las llaves tras la finalización de su contrato; no tenían intención de darles a conocer las nuevas condiciones ni de negociarlas", explica Carlos Águila, portavoz del Sindicat del Lloguer de Rubí. Una de las vecinas que recibió aquel burofax fue Montse Flores, que, tras ponerse en contacto con Medasil para conocer las nuevas condiciones de alquiler del inmueble, se encontró con una subida de 490 a 750 euros por un piso de una habitación y aparcamiento obligatorio. "Nos pareció una locura, así que acudimos al Sindicat de Llogaters para asesorarnos sobre los siguientes pasos a dar", explica.

Uno de los grandes logros del trabajo conjunto entre los vecinos y el sindicato ha sido la identificación de la estrategia de la propiedad a la hora de subir los alquileres. Muchos de los pisos de los tres edificios afectados de la avenida Ferrer i Domingo tienen ya un precio cercano al límite establecido por ley para las VPO de la zona, por lo que el incremento del alquiler viene dado por los gastos adicionales como el IBI, el mantenimiento o la plaza de aparcamiento, gastos que, en ocasiones, resultan muy difíciles de justificar. "A unos vecinos les están aplicando tarifas de 50 euros por el aparcamiento y a otros 100, por una diferencia de espacio de solamente un metro cuadrado", denuncia Flores.

Puerta cerrada a las negociaciones

Una de las iniciativas de los inquilinos fue crear una comisión de seguimiento formada por siete personas, que se encargó de recoger las firmas de los 80 vecinos afectados para poder negociar. Mandaron un burofax a Medasil en diciembre de 2018 para recordarles que los contratos de alquiler vencían y que aún no habían obtenido respuesta a sus demandas de diálogo. Una medida que llegó tras dos meses de conversaciones fallidas con la empresa. "Nos respondían de mala manera, diciendo que no habría negociación: o aceptábamos las nuevas condiciones o nos íbamos", explica Begoña Izquierdo, miembro de la comisión de vecinos, que ha visto cómo el coste de su vivienda pasaba de 716 a 831 euros.

La respuesta de Medasil fue la misma para los vecinos de Santa Perpètua y Rubí. Representantes de sendas comunidades de vecinos aseguran, incluso, que se sintieron menospreciados por los interlocutores de la empresa, quienes, según ellos, rechazaron la solicitud de diálogo diciéndoles que hasta entonces habían vivido "en las rebajas de El Corte Inglés". B Capital Partners no ha respondido a las demandas de El Quinze de Público para dar su versión de lo ocurrido tanto durante la ocupación como en las negociaciones.

A falta de repuesta, las dos comunidades de vecinos acabaron coordinando su lucha a través del Sindicat de Llogaters, primero en diciembre, con un acto conjunto en el Casal Popular de Rubí, y finalmente con la ocupación de la sede de B Capital Partners, en enero. También se sumaron a esta reivindicación inquilinos de un bloque del Poblenou que se encuentran en una situación similar.

"Hasta ese día no hubo comunicación y, una vez allí, dijimos que no nos moveríamos hasta que nos recibiera Valentín Bascuñana, el propietario de la empresa", explica Águila. Según los organizadores de la protesta, la compañía pidió a la Policía que disolviese la concentración. La empresa esgrimió sus estudios de mercado para asegurar que todavía cobraban por debajo de precio y para pedir a los vecinos que asumieran las nuevas condiciones o se fueran. "En realidad, sus estudios indican que sus alquileres de VPO son 300 euros más caros que la media de precios en el mercado libre de Rubí", asegura Águila. Tras más de dos horas y media de ocupación, los vecinos arrancaron un compromiso escrito a Medasil de sentarse a negociar en el futuro.

Desde entonces se han producido tres reuniones. Según explican los vecinos, la propuesta que ha hecho llegar la propiedad, tanto a los inquilinos de Rubí como a los de Santa Perpètua, ha sido una rebaja del 40% sobre la subida que habían fijado; una rebaja que ha sido rechazada, porque sigue suponiendo un incremento del 60% del alquiler. En el caso de Rubí, los vecinos han fijado como base de negociación que la empresa justifique todos los gastos adicionales a los que atribuye la subida de precio –la comunidad, la cuota de la plaza de aparcamiento o la del trastero, por ejemplo– y una bajada del alquiler. Los portavoces de los vecinos no quieren dar más detalles sobre su contrapropuesta, ya que aún no se ha llegado a ningún acuerdo.

Una demanda de desahucio en el buzón

El Sindicat del Lloguer de Rubí reconoce que la actitud de Medasil ha cambiado: "Les preocupa la imagen pública que están dando". Sin embargo, denuncian que la empresa insiste en que ellos no formen parte de las negociaciones, que siempre incluye una cláusula para que sus propuestas no sean nunca vinculantes y, por último, que la propiedad no está cumpliendo con el acuerdo de no agresión pactado. "Medasil dijo que no iba a llevar a cabo acciones judiciales y, sin embargo, han empezado a llegar demandas por finalización de contrato", explica Águila. Es el caso de Montse Flores, que, mientras esperaba cerrar una nueva reunión para negociar su contrato, se encontró con una demanda de desahucio en el buzón. En Santa Perpètua, según explica Ponce, los avisos van llegando después de que la empresa tramitara las 28 demandas de una vez en el juzgado de Sabadell.

La particularidad es que se trata de demandas por vencimiento de contrato, nunca por impago. "Todos los vecinos seguimos pagando el alquiler bajo las condiciones del contrato vencido; hacemos la transferencia el día que toca y la empresa nunca nos las ha devuelto", explica Flores. Se trata de una medida adoptada por todos los vecinos afectados tanto en Rubí como en Santa Perpètua, siguiendo los consejos del sindicato. El matiz es importante, ya que ralentiza todo el proceso. "La demanda por impago puede derivar en un desahucio exprés, mientras que la finalización de contrato va por la vía civil y es un proceso más lento", explica el portavoz del Sindicat del Lloguer de Rubí. Los vecinos de Santa Perpètua, por su parte, se han acogido a la justicia gratuita, por lo que el proceso ha quedado paralizado hasta que se les asigne un abogado de oficio.

El papel de los ayuntamientos

El portavoz de los vecinos de Santa Perpètua agradece el papel de las alcaldesas de su ciudad y de Rubí, que en su día llamaron a Medasil para mediar. Aunque en Rubí no están tan satisfechos con el papel que ha desempeñado su Consistorio. "Reaccionaron dos meses después de que nos pusiéramos en contacto con ellos, cuando se enteraron de que TV3 venía a cubrir el tema", denuncia Águila. Según los vecinos, fue entonces cuando la alcaldesa de la ciudad, Ana María Martínez (PSC), accedió a reunirse con la compañía para trasmitirles una propuesta no acordada ni con ellos ni con el sindicato. "Negociaron en nuestro nombre una subida progresiva de los alquileres, que B Capital Partners no aceptó, y tratando a los vecinos como si estuviesen en situación de vulnerabilidad, cuando ninguno de nosotros lo estamos", explica Flores.

Al margen de estas conversaciones con la empresa, los ayuntamientos han presionado a instancias superiores para buscar soluciones normativas que protejan a los ciudadanos ante sociedades especuladoras como los fondos buitre. "Además de atender los casos particulares, hemos acudido al Consell Comarcal y a la Agència Catalana de l’Habitatge con tres demandas: una regulación que permita que los ayuntamientos tengan un mayor control sobre su parque de viviendas públicas; que se promueva el alquiler indefinido de las VPO por delante de la venta; y la modificación de los índices de alquiler para las VPO en el entorno de Barcelona", enumera Carles Alastuey, director del área de Servicios a las Personas del Ayuntamiento de Rubí.

Es, precisamente, en este último punto donde reside el origen del problema. Durante los años anteriores a la crisis, los municipios del área metropolitana quisieron formar parte de la zona A en la aplicación de la normativa de VPO. Es decir, la misma zona que la capital catalana. Eso implica que a la hora de fijar los precios máximos se siguen parámetros casi idénticos a los de Barcelona. Por eso los fondos buitre pueden poner alquileres protegidos que, en algunos casos, rozan los 1.000 euros en ciudades como Santa Perpètua o Rubí.

"Estamos hablando de empresas que buscan una alta rentabilidad en períodos de tiempo muy cortos. Si estos fondos detectan una promoción de pisos con alquileres de VPO que no están al máximo permitido por ley y logran un descuento en su compra, se lanzarán a por ellos y subirán los precios", analiza Joan Carles Amaro, profesor de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade. El experto considera que el producto "es aún más goloso si la protección está a punto de vencer, ya que, una vez pase al mercado libre, duplicará su valor". Amaro considera que, "a pesar del impacto social" que supone la llegada de un fondo buitre, los inquilinos no tienen mucho a lo que agarrarse legalmente. "Estas empresas no tienen visión social y aplican el máximo permitido por la ley, por lo que solo queda negociar y estar atentos a posibles negligencias en situaciones como el mantenimiento del edificio y la prestación de servicios acordados para denunciar", explica.

A LA ESPERA DE LA POLÍTICA

A la dificultad para negociar entre las partes se ha añadido la inestabilidad legislativa. A principios de 2019, Medasil apremiaba a los vecinos a firmar las nuevas condiciones contractuales, a sabiendas de que la ley vigente les permitiría volver a modificarlas solo tres años después. La aprobación en marzo del decreto ley en materia de vivienda y alquiler incrementó la prórroga contractual a siete años. La medida, sin embargo, podría derogarse en caso de cambio de Gobierno, lo que ha vuelto a congelar las conversaciones entre inquilinos y propietarios. Según Ángel Ponce, presidente de la comunidad de Santa Perpètua, los inquilinos aceptarían una subida progresiva hasta el máximo fijado por la propiedad en los siete años que fija la nueva ley. Los vecinos de Rubí, en cambio, prefieren no hablar de términos aceptables, puesto que se hallan en plenas negociaciones. En cualquier caso, todas las partes coinciden en que el acuerdo depende, en buena parte, de quién sea el próximo inquilino de la Moncloa.

UN SINDICATO DE ARRENDATARIOS

Los vecinos de Rubí y Santa Perpètua han encontrado un aliado en el Sindicat de Llogaters, una plataforma que se gestó a finales de 2016 en Barcelona para defender el derecho a la vivienda y unos alquileres asequibles. Los precios habían empezado a subir por las políticas del Gobierno central, que, con la reforma del mercado de la vivienda (2012) y la ley de arrendamientos urbanos (2013), reducía la duración de los contratos, facilitaba la expulsión por impago e incentivaba la inversión de grandes fondos. Ahora, el Sindicat cuenta con secciones en Badalona, Sant Cugat del Vallès, Rubí, Montcada i Reixac y Terrassa. Organizados en asambleas, y con la ayuda de asesora-miento experto, el Sindicat ha tomado el relevo de la PAH, forzando a los propietarios a negociar y parando algunos desahucios encubiertos. En algunas ocasiones, como en Rubí, han contribuido a identificar más casos vinculados a fondos buitres.