ViviendaLa misión casi imposible de pinchar la burbuja del alquiler en España

Berlín es la última gran capital europea en introducir un tope al precio de la vivienda de alquiler. A partir de 2020 la ciudad alemana congelará los precios durante cinco años. La medida intenta paliar un problema que sufren otras grandes ciudades del mundo, desde París a Nueva York, pasando por Lisboa, Roma, Londres o Viena, por poner unos ejemplos.

España no es ajena a este fenómeno, de hecho aquí adquiere tintes dramáticos. Pero mientras en otros países se intenta limitar el precio del alquiler con iniciativas audaces, en España, salvo alguna tímida excepción, casi nadie se atreve a dar un paso adelante.

Alquilar una vivienda en España, sobre todo en las grandes ciudades, es cada día más difícil. El aumento imparable de los precios, la especulación, el estancamiento de los salarios y una escasa oferta en relación a una demanda que crece año tras año espoleada por las mayores dificultades para acceder a una hipoteca, por los alquileres turísticos y por el llamado fenómeno de la gentrificación —sobre todo en Madrid y Barcelona— abocan a miles de personas a sufrir en carne propia los rigores y excesos de la que ya se califica sin tapujos como burbuja del alquiler.

Según un estudio publicado este mismo miércoles, los españoles destinaron de media un 34% de su sueldo en 2018 a pagar el alquiler de su vivienda. En Madrid ese porcentaje se disparó al 51% y en Barcelona llegó al 49%. Lo ideal sería dedicar entre el 20% y el 25% de los ingresos a pagar la renta, pero esa línea roja se traspasó hace ya tiempo.

Imposible trazar un plan de vida así cuando los precios del alquiler suben por encima del 10% año tras año y los salarios siguen estancados —subieron un 1,7% en el último año—. Ante este panorama, no es extraño que los desahucios por impago del alquiler hayan crecido de manera considerable —un 5,2% sólo durante el primer trimestre de 2019— mientras que han descendido casi un 20% los de aquellos que tienen que hacer frente a una hipoteca. 

La demanda del alquiler ha crecido mucho a partir de la crisis. Un crecimiento que en muchos casos no ha sido deseado, sino obligado: España sigue siendo un país donde se valora muchísimo tener en vivienda en propiedad. Un estudio de la inmobiliaria Solvia afirma que el porcentaje de españoles que prefiere el alquiler a la propiedad ha disminuido cinco puntos en 2019 y sólo el 40% apuesta por arrendar una vivienda en vez de poseerla. Además, el 72% de las personas que viven en alquiler preferiría hacerlo en propiedad (el abusivo aumento de los precios tiene mucho que ver en esta preferencia: si hay que pagar un dineral mejor que sea por una vivienda en propiedad). Pero la realidad se impone: a miles de familias no les queda otro remedio que alquilar.

En España, además, hay otro problema añadido: la escasa oferta de vivienda social para alquilar

En España, además, hay otro problema añadido: la escasa oferta de vivienda social para alquilar, lo que alimenta una escalada imparable de los precios. En los últimos dos años los precios han aumentado más de un 30% en Madrid y Barcelona. El Defensor del Pueblo reclamaba hace unos días un cambio en la política de vivienda para contar con una mayor oferta pública a favor del alquiler social, al tiempo que pedía a las administraciones más recursos y rapidez para atender situaciones de emergencia social.

El panorama en España es sombrío, incluso más que en otros países, pero aquí hablar de limitar los precios del alquiler es mentar a la bicha. Quien lo intenta recibe críticas y no sólo de una derecha que ve la mano de la izquierda más radical detrás de este tipo de propuestas, sino de instituciones oficiales como el propio Banco de España, que argumenta que limitar el precio de los alquileres conduciría a una reducción de la oferta y podría favorecer un deterioro importante de los inmuebles. Pero lo que de verdad se deteriora es la vida de millones de personas. 

¿Qué ocurre en España? Desde luego falta no sólo voluntad política, pero también mayor sensibilidad por parte de las administraciones públicas, que se mueven entre la necesidad de actuar de forma más contundente y la dejadez. Sirva un ejemplo: mientras que en Viena se cuida hasta el extremo la vivienda social, en Madrid el Ayuntamiento vendió en 2011 miles de viviendas públicas a un fondo buitre, alimentando así la especulación y el alza de los precios.

En España no hay una regulación a nivel estatal. En abril de 2018 Podemos presentó una proposición de ley en el Congreso "para regular alquileres abusivos y mejorara las garantías y el acceso a la vivienda", que establecía, entre otras cosas, una duración de los contratos de cinco años y dotar a las comunidades autónomas y grandes municipios de la capacidad de regular los precios de los arrendamientos cuanto estos se incrementen de forma abusiva. El Gobierno de Pedro Sánchez presentó finalmente un decreto-ley mucho más recortado —limitaba mucho la capacidad de regular los precios por parte de los Ayuntamientos— que finalmente los de Pablo Iglesias no apoyaron por quedarse corto. PP y Ciudadanos lo rechazaron desde el primer momento.

El Gobierno de Sánchez ha propuesto algunas medidas como bonificaciones de hasta el 80% en el IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual, pero en esta materia se está muy lejos de una actuación integral y coordinada en todo el Estado.

A nivel autonómico, la iniciativa más importante ha venido de Catalunya. El pasado mes de mayo la Generalitat aprobó un decreto para limitar el precio del alquiler que fijaba que, en zonas declaradas como áreas con mercado de vivienda tenso, las mensualidades solo podrán superar un 10% del índice de referencia de precios de alquiler. En el caso de las viviendas nuevas o rehabilitadas, este porcentaje se eleva al 20% durante los cinco años posteriores a las obras. Para pisos con vistas excepcionales, piscina o jardín, se puede añadir un 5% adicional al precio. El decreto también daba a Barcelona capacidad para regular los precios. 

Mientras que en Viena se cuida hasta el extremo la vivienda social, en Madrid el Ayuntamiento vendió en 2011 miles de viviendas públicas a un fondo buitre

Pero tampoco está claro que este decreto pueda tener una larga vida. Hace dos días, el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya consideró que algunos artículos de ese decreto no tienen amparo en el Estatut y vulneran artículos de la Constitución española y advirtió de que la Generalitat no tiene competencias para limitar los precios del alquiler. 

El Consell de Garanties Estatutàries se pronunció después de un recurso de Ciudadanos. Su líder en Catalunya, Carlos Carrizosa fue claro al analizar dicho recurso: "Es una ley 'fake', electoralista y abocada al fracaso. No soluciona nada y juega con el problema del precio del alquiler". No

En cuanto a los Ayuntamientos, Madrid y Barcelona. Madrid y Barcelona han intentado luchar contra la proliferación de pisos turísticos, pero se han encontrado con muchos palos en las ruedas. Tampoco tienen competencias: están atados de pies y manos. En Madrid, además, con la llegada al poder de PP y Cs es casi una quimera esperar iniciativas en este sentido. Y eso que en Ciudadanos reconocen que el problema del alquiler es "grave". 

Ejemplos en todo el mundo

Sin embargo, sí es posible regular el precio del alquiler. El caso de Berlín es el último, pero no es el único. Portugal, Italia, Francia, Irlanda, Escocia, Alemania, Austria, Holanda, Dinamarca, República Checa, Canadá y Estados Unidos son países que tienen alguna regulación del alquiler. Y el mundo no ha hundido.

Sin ir muy lejos, la semana pasada el Senado del Estado de Nueva York (Estados Unidos) aprobó una ley que regula los alquileres de inmuebles para combatir el alza de los precios y "proteger a los inquilinos" de desplazamientos y desahucios en una de las ciudades más caras del mundo, pero también en todo el estado.

El paquete de medidas era reclamado desde hacía años por varios colectivos de inquilinos. El alcalde de Nueva York afirmó tras la aprobación de la ley que se había "escuchado la llamada de atención". "Las reformas implican que podemos realmente aumentar el número de apartamentos que los neoyorquinos podrán permitirse", añadió.

La ley neoyorquina, aplaudida tanto por demócratas como organizaciones sociales, obliga a mantener el precio estable si el inquilino corre el riesgo de quedarse sin techo, además de limitar el depósito de seguridad al equivalente de un mes. Además, elimina muchas de los resortes que los propietarios utilizaban para sacar las viviendas del mercado regulado y veta "ventajas" como el "bonus por desocupación", una provisión que permitía a los propietarios subir el alquiler hasta un 20% cuando el apartamento quedaba vacío.

Sin embargo, no hay que irse Berlín o Nueva York para encontrar iniciativas en esa dirección. Basta con mirar a nuestra izquierda, a Portugal, donde a partir del próximo 1 de julio, el Gobierno pondrá en marcha un nuevo programa de "alquiler accesible", denominado Programa de Arrendamiento Accesible. La iniciativa busca establecer un precio de alquiler máximo en función de la renta del inquilino, el tamaño y la zona del país en el que se ubique la vivienda. A cambio, los propietarios gozarán de beneficios fiscales.

También a partir del 1 de julio París recupera una medida que ya se puso en marcha entre 2015 y 2017 y que tiene como objetivo impedir que los propietarios disparen el precio del alquiler cada vez que cambien de inquilino. La capital francesa está además estudiando medidas para controlar los pisos turísticos.

Pero el ejemplo más paradigmático es el de Viena, "la capital con las casas más asequibles". Allí la política de vivienda es una cuestión de estado. El 60% de los vieneses reside en una vivienda de propiedad pública, En Viena, una vivienda social no puede costar más de 3.317 euros al año a una persona o 6.245 euros a una familia de cuatro miembros.