En pleno debate sobre la necesidad de limitar los precios del alquiler, el Banco de España ha publicado este jueves un informe en el que se analizan las posibles soluciones al desorbitado encarecimiento del mercado del alquiler residencial en nuestro país. Los autores del informe valoran la posibilidad de que intervenga el Estado para contener los precios pero descartan dicha medida por sus "efectos adversos". 

Entre los posibles efectos negativos de las políticas públicas de control del alquiler, el informe impulsado por el Banco de España señala el riesgo de segmentación en el mercado, bien sea con la reducción de la oferta, bien con el encarecimiento de los precios de aquellos segmentos que escapan a la regulación pública.

"La oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación. Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad. Este tipo de dualidad en el mercado del alquiler puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean
perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado", justifican los autores del informe su oposición a intervenir el mercado del alquiler.

Y añaden: "Si bien el efecto inmediato de estas políticas [de intervención pública] es una mejora en el bienestar [...], el cambio de incentivos creado por la regulación genera reacciones tanto en la oferta como en la demanda, con posibles pérdidas de bienestar social en el medio y en el largo plazo".

El documento se difunde en un momento en que se espera que el nuevo Gobierno de coalición de izquierdas, integrado por el Partido Socialista y Unidas Podemos, intente poner coto a la escalada de los precios mediante la introducción de un índice que limite las prácticas de alquiler abusivas.

También es previsible que el nuevo Ejecutivo refuerce el papel del banco estatal Sareb en las viviendas subvencionadas con alquileres sociales, así como la introducción de medidas para incentivar el arrendamiento de viviendas desocupadas.

Después de analizar diversas experiencias internacionales de políticas públicas en materia de alquiler residencial, los expertos que han elaborado el informe concluyen que el intervencionismo deviene con el tiempo en contraproducente, al crear reacciones tanto en la oferta como en la demanda de la vivienda que supuestamente dañan el tejido social.

Estos expertos —que prepararon el estudio a partir de un taller celebrado en noviembre— argumentan que no existe evidencia sobre el impacto favorable de algunas de las posibles intervenciones públicas y advierten contra medidas de corte fiscal por el lado de la demanda.

"[...] el riesgo de una política de subsidios en un mercado con una oferta rígida es la traslación de éstos a los precios", dice el documento, que apuesta por incentivar la oferta de alquiler residencial.

"La evidencia acerca de la escasa efectividad de los subsidios explicaría el progresivo desplazamiento de beneficios fiscales desde la demanda hasta la oferta de alquiler en buena parte de las economías avanzadas", indicaron los expertos, que también desaconsejan penalizar el amplio parque de viviendas desocupadas del país.

Por contra, destacan que la relajación de algunas regulaciones locales que a su juicio dificultan la construcción de vivienda nueva o restringen el uso residencial "podría reducir las tensiones en los precios inmobiliarios en mercados locales que experimentan episodios de insuficiencia relativa de vivienda".

Tras la profunda crisis del sector inmobiliario entre 2008 y 2013, la actividad y los precios comenzaron a recuperarse, y el mercado del arrendamiento ha experimentado una constante tendencia alcista en los precios que ha excluido a la población residente con menos recursos, en paralelo a una explosión del alquiler turístico, particularmente en las ciudades más grandes del país.