¿Qué intereses se esconden detrás de los grandes proyectos urbanísticos de Madrid?

El aumento de la población, las expectativas de crecimiento de la ciudad y la necesidad de ampliar y mejorar las infraestructuras convierten a Madrid en un lugar indicado para acometer grandes proyectos urbanísticos. Pero estas iniciativas se topan en muchas ocasiones con los diferentes intereses de los agentes implicados. Constructoras, propietarios de terrenos, entidades financieras, administraciones públicas y vecinos no siempre están de acuerdo con la filosofía de estas actuaciones, que mueven mucho dinero y, en ocasiones, desembocan en denuncias que acaban en los tribunales.

¿Cumplen estos proyectos faraónicos las normas urbanísticas y todo lo relativo a las leyes del suelo? ¿Respetan los requerimientos medioambientales y los plazos de ejecución previstos? ¿Garantizan un número suficiente de viviendas sociales y los equipamientos básicos para los nuevos flujos de población?

Son en estos puntos concretos cuando aparecen las discrepancias, principalmente entre las autoridades municipales, los promotores y el colectivo de vecinos. Megaproyectos como el de Mahou-Calderón, Madrid Nuevo Norte y los Desarrollos del Sureste no dejan contentos a todos por igual y esconden intereses especulativos y económicos por parte de las constructoras y los bancos, que buscan una máxima rentabilidad en este tipo de operaciones.

Un portavoz del Área de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid aseguró a este diario que en todas las grandes operaciones urbanísticas emprendidas en Madrid se cumple la ley escrupulosamente. “No se trata de ser más o menos de izquierdas, sino de respetar la legislación y las normas urbanísticas. Lo contrario sería dejar en absoluta indefensión a vecinos y promotores”, subrayan desde esta concejalía.

El Ayuntamiento de la capital pone de relieve que los técnicos municipales trabajan codo con codo con las constructoras y vigilan que se cumpla lo acordado, tanto en lo que se refiere a los planes específicos como a las figuras de urbanismo necesarias para desarrollar el proyecto”.

Alimentar los beneficios de los propietarios

Una opinión bien distinta manifiesta Vicente Pérez Quintana, responsable de Urbanismo de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), quien asegura que, en líneas generales, estas megaoperaciones casi nunca sirven para atender las necesidades reales de la población, sino para “alimentar los beneficios de los propietarios del suelo”.

“El suelo público”, señala Pérez Quintana a modo de conclusión, “debe ser para equipamientos, zonas verdes o viviendas sociales, y también para desarrollos económicos que favorezcan la creación de empleo, pero no para ser vendido a manos privadas que hagan el máximo negocio con ello”.

El pasado 19 de julio, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid dio luz verde al proyecto de urbanización Mahou-Calderón, que ocupa una superficie total de 193.804 metros cuadrados y cuenta con un presupuesto de más de 42 millones de euros.

El proyecto, que será aprobado definitivamente a la vuelta del verano y por el que compiten Solvia, Ibosa y el grupo inversor británico Princeton, se desarrollará en tres etapas y el plazo de ejecución sumará un total de 34 meses.

Las actuaciones se desglosan en dos áreas, una de ellas destinada al uso residencial y terciario, y la otra a viario, zonas verdes y equipamientos de carácter básico. El suelo destinado a uso residencial ocupa 33.339 metros cuadrados y suma una edificabilidad de 132.344 metros cuadrados, de los cuales 13.234 son para vivienda de protección pública, lo que supone más de un 11 por ciento del total de uso residencial.

En cuanto al uso terciario, el proyecto Mahou-Calderón prevé una edificabilidad de 14.705 metros cuadrados. Por lo que se refiere al suelo destinado a usos dotacionales, hay reservados 13.893 metros cuadrados a equipamiento público, otros 73.000 a zonas verdes y 73.469 a viario.

Romper costuras

El representante de la FRAVM considera que la operación Mahou-Calderón está hecha a la medida de los intereses de una empresa cervecera y de un club de fútbol que necesitaba liquidez. “Convertimos ese suelo en residencial”, explica, “y el precio se dispara sólo por ese cambio de clasificación. Premiamos a una fábrica que se va de Madrid y se lleva el empleo fuera, y premiamos a un club para que vaya a La Peineta y pueda seguir haciendo sus fichajes de estrellas. En esta operación no se piensa en los intereses de la ciudad y se aumenta una edificabilidad que rompe las costuras de la zona. Era el único hueco de suelo que quedaba”.

El proyecto Madrid Nuevo Norte (heredero de la denominada Operación Chamartín, ideada hace 28 años) sigue adelante cumpliendo los trámites administrativos y burocráticos. A finales de este mes, la alcaldesa, Manuela Carmena, y el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, acordaron fijar una fecha próxima para hacer una presentación conjunta del proyecto.

Este plan propone la construcción de unas 10.500 viviendas (2.600 al sur de la Calle 30 y 7.910 al norte de la Calle 30), frente a las 18.500 viviendas que establecía el plan de 2015. El 20 por ciento de esos pisos serán protegidos (2.100 aproximadamente), frente al 10 por ciento del total que exige la actual Ley del Suelo y que recogía el plan del anterior equipo de gobierno municipal.

Los promotores de Madrid Nuevo Norte cederán al Ayuntamiento de Madrid 2.100 viviendas protegidas y otras 1.800 de precio libre, lo que significa que la corporación dispondrá de un parque inmobiliario que le permitirá desarrollar políticas públicas de vivienda.

Este desarrollo urbanístico permitirá ampliar las zonas verdes y los equipamientos de los nuevos barrios y reducirá el histórico déficit dotacional de los barrios del entorno (Begoña y Fuencarral), según fuentes municipales. Madrid Nuevo Norte recuperará el papel de la estación de Chamartín como nodo central de conexiones, garantizando la plena accesibilidad en transporte público (metro, cercanías y autobús) y en el entorno de la estación está prevista la creación de un gran centro de oficinas para atraer inversión a Madrid.

Hacer negocio

De este proyecto, el dirigente vecinal destaca que el Ministerio de Fomento ha vendido sus derechos de edificación al BBVA y la operación ha sido diseñada para que la entidad bancaria y su constructora, San José, hagan negocio.

“Nosotros”, matiza, “en la operación Chamartín planteamos que se aproveche buena parte del suelo público para construir viviendas sociales en alquiler, que se aproveche el suelo para cubrir las necesidades dotacionales de la gente y que se aproveche la operación para resolver los problemas de movilidad, de congestión que ya existen. Se tendría que aprovechar la operación para ordenar el tráfico ferroviario, modernizar la estación, que se ha quedado obsoleta, y reordenar todo el tráfico ferroviario en el norte de Madrid”.

En cuanto al Centro de Negocios previsto en el proyecto, Pérez Quintana lo califica de “pretencioso e imposible”, y cree que finalmente esos espacios previstos para oficina serán habilitados para construir viviendas y aumentar así los beneficios de los promotores inmobiliarios.

Otro megaproyecto urbanístico que ha enfrentado al Ayuntamiento y a la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) es el de los Desarrollos del Sureste, una gran bolsa de suelo formada por los ámbitos de Los Berrocales, Los Cerros, Los Ahijones y Valdecarros, que ocupa más de 5.000 hectáreas.

En un principio estaba prevista la construcción de 105.000 viviendas, de las que la mitad serían protegidas, con el fin de crear una reserva de pisos baratos ante una posible expansión demográfica de la capital. Sin embargo, al llegar a la Alcaldía, el equipo de Carmena rebajó a 50.000 el número total de viviendas, de las que unas 20.000 serán protegidas y 1.500 irán dirigidas a proyectos de integración social de la Comunidad de Madrid.

ASPRIMA, a través de su presidente, Juan Antonio Gómez Pintado, acusó públicamente en su día a los responsables municipales de Cercenar las posibilidades de crecimiento urbanístico de la ciudad y de lanzar “un torpedo en la línea de flotación" a los planes de crecimiento de la ciudad y de la generación de vivienda protegida.

Suspensión cautelar 

En el marco de esta polémica, a mediados de este mes de julio se conoció la noticia de que el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) suspendía cautelarmente el plan director del Ayuntamiento que decretaba esa reducción en el número de viviendas y admitía a trámite un recurso contencioso-administrativo presentado por los promotores de Valdecarros, Los Berrocales y Los Cerros contra el plan de la Alcaldía.

Por su parte, el Ayuntamiento ha recordado que no se trata de una sentencia sino de una medida cautelar y que hay que esperar a que se produzca una sentencia definitiva.

"El suelo público tiene que ser para equipamiento, zonas verdes o viviendas sociales, pero no para venderlo a privados que hagan negocio con ellos”.

La FRAVM entiende que si, en términos netos, la ciudad de Madrid crece en torno a los 5.000-6.000 hogares al año, y existen en la actualidad 150.000 viviendas vacías, no es necesario seguir aumentando la “huella urbana”. “Mejor sería”, precisa Pérez Quintana, “abordar ese proyecto de Anillo Verde de Madrid del que se lleva hablando desde la República”.

Pérez Quintana lamenta que el área de Urbanismo del Ayuntamiento se haya limitado a dar continuidad a la herencia recibida. “Y esa es nuestra discrepancia. En vez de enmendarla y de corregirla a fondo lo que ha hecho ha sido ir aprobando lo que se encontró: plaza de España, Canalejas, Mahou-Calderón, Operación Chamartín, etc. Nosotros firmamos un pacto antiespeculación con los partidos políticos y otras entidades, en el que reclamamos que el suelo público tiene que ser para equipamiento, zonas verdes o viviendas sociales, para desarrollos económicos que creen empleo, pero no para venderlo a privados que hagan negocio con ellos”.