EQT, la firma sueca de capital riesgo que gestiona inversiones de otros 19 fondos internacionales por valor de 40.000 millones de euros, ha puesto sus ojos en el mercado inmobiliario del sur de Europa con la compra del portal español Idealista y, una semana después, del italiano Casa.it, líderes claros en cada uno de esos mercados y a los que pretende transformar en centros virtuales de servicios vinculados a esa actividad para rentabilizar sus márgenes. Se trata de la mayor operación cerrada en España sobre una puntocom, un sector que en España incluye fiascos multimillonarios como el de Terra.

La operación de Idealista multiplica por más de cuatro el valor de la compañía, que pasa de casi 300 a 1.321 millones, un nivel desorbitado si se atienden a las reglas del mercado, con las que no pasaría de 280 (el séptuplo de un ebitda o beneficio bruto de unos 40), y se amplía con la adquisición de Casa.it, de la que no han trascendido cifras.

Ambas llegan en un momento en el que, con la pandemia, el mercado inmobiliario, en torno al que gira el núcleo de su negocio publicitario atraviesa una situación de incertidumbre: las 233.148 viviendas vendidas en España en los siete primeros meses de este año, según los datos del INE  (Instituto Nacional de Estadística), suponen una caída del 26% con respecto al mismo periodo del año pasado y una del 35% frente a los registros de 2008, y, si se eliminan del cálculo enero y febrero, los previos a la eclosión del coronavirus, el desplome es de 37 y de 42 puntos.

Sin embargo, ninguna de esas operaciones es una compra en el sentido tradicional de ese término, sino que se trata de inversiones temporales: fuentes de EQT confirman que están de paso y que su proyecto consiste en financiar la transformación de Idealista (también de Casa.It), que será pilotada por sus actuales responsables, para, en un plazo máximo de cinco años, vender su participación por una cifra superior a la que van a pagar a los fondos británicos Apax y Oakley.

En cualquier caso, y se mire como se mire, Apax es por ahora quien se lleva el único pelotazo que se ha materializado en la operación, ya que el valor de su participación del 80% de Idealista, por la que pagó 235 millones de euros hace cinco años, se ha multiplicado por más de cuatro para dispararse por encima de los 1.050, que es la cifra que EQT habría pagado por ella, vista la estimación difundida por el propio fondo sueco.

¿En qué va a transformarse Idealista?

"Los esfuerzos se centrarán en el crecimiento orgánico, tanto por regiones como por el tipo de servicios que se ofrecen", explican fuentes del fondo en relación con la operación de Idealista, sobre la que añaden que "podrían valorarse adquisiciones puntuales que puedan tener sentido para ofrecer un servicio más completo".

Se trata de "desarrollar aún más su cartera de servicios de valor añadido para agentes inmobiliarios", es decir, de "aprovechar el papel clave como intermediario" de esos portales para "ofrecer una cartera de servicios de valor agregado para agentes inmobiliarios", explican las mismas fuentes.

Eso, aparte de mantener el tratamiento de datos de su red y seguir operando como tablón de anuncios digital, consistiría, traducido a un lenguaje más coloquial, en pasar de ser un medio de comunicación entre compradores y vendedores que no interviene en las ventas que cierran los 40.000 agentes inmobiliarios que operan a través de él y los 38 millones de visitantes únicos al mes que recibe, a transformarse, en España, Francia y Portugal, en el mercado y la gestoría donde se materializan, tramitan y documentan la mayoría de esas transacciones y donde pueden cerrarse otros flecos vinculados a esas operaciones.

"Es un proyecto de desintermediación, un modelo típico de internet en el que se elimina toda la intervención de intermediarios que no aporta valor a una operación", explica David Moreno, socio director de Bagua Corporate y experto en modelos de negocio, que añade que "más que de darle la vuelta, se trata de crecer incorporando nuevos servicios".

Noventa millones de ingresos y 1.300 de valoración

El negocio tiene otros atractivos, como la liquidez, ya que el modelo incluye de siempre el pago por adelantado, apunta María Gómez, experta en digital y comunicación. "El negocio de Idealista consiste en cobrar a quienes se anuncian, con la posibilidad de poner dos anuncios gratis y con distintas versiones de pago que eliges según tus intereses", explica.

En el caso de los particulares, las tarifas incluyen cuotas de 11,90 a 43,90 euros por el posicionamiento del anuncio, de hasta 299 por apoyos audiovisuales y de hasta 44,90 por otros servicios de documentación, mientras que para las inmobiliarias cierran acuerdos individuales.

"Funciona muy bien, y a veces a una inmobiliaria le sale más rentable tener actualizada su oferta en Idealista que montar una web propia", señala Gómez. "Tienen un modelo muy testado y que han ido diversificando con ámbitos como la vivienda compartida", anota Moreno.

Sin embargo, eso da para lo que da: 86,8 millones de facturación en España (74%), Italia y Portugal y unos beneficios netos de 30,5 millones el año pasado, el quinto consecutivo de mejora, lo que indica que la valoración es más de 40 veces superior a las ganancias anuales. Lo que viene es otra cosa: expectativas en torno a un formato pendiente de desarrollo para operar en un mercado inmobiliario que ahora mismo está sumido en la incertidumbre.

La moratoria genera una bolsa de inquilinos y caseros

¿Cuáles son, ahora mismo, los pronósticos en torno al ladrillo? "Dar previsiones a medio plazo es muy arriesgado", señala Max Gigling, doctor en psicología social y experto en vivienda, que también considera "arriesgadas las comparaciones con la anterior crisis, porque las causas son ahora distintas y no están relacionadas con los agentes del ciclo económico. En 2008 coincidieron un exceso de oferta y sobreprecios, y la vivienda estaba en el epicentro de la crisis".

No obstante, sí apunta que "se puede esperar que la crisis tenga efectos sobre los precios, que comenzaron a subir en 2015, con la recuperación". "El precio del alquiler sigue inflado y las casas continúan sobrevaloradas, pero eso no tiene relación con la crisis. No estamos en un momento de cambio, pero sí de ajuste", anota.

Gigling aventura "un probable parón" en la compra-venta de viviendas al confluir el desplome de las rentas de las familias con la resistencia de los vendedores a bajar los precios, aunque en la interacción de esos factores será determinante la duración de la pandemia y de sus consecuencias económicas.

Ocurre algo similar con el alquiler, cuyos precios habían dejado de subir al haber alcanzado el límite de la capacidad de pago buena parte de los inquilinos, aunque este mercado presenta algunas particularidades entre las que destaca el efecto del fin de la moratoria de seis meses para la finalización de los contratos de arriendo de tres años que vencieran hasta el 21 de agosto (dos meses después de acabar el estado de alarma), que generará una retención tanto de la demanda como de la oferta que irán engrosando a las naturales entre mediados de este mes de septiembre y de marzo del año que viene.

"Durante un tiempo habrá un mayor movimiento cuya evolución habrá que observar", explica Gigling, que no descarta que la oferta pueda aumentar también al verse obligadas algunas familias a sacar sus viviendas no principales al mercado del alquiler para obtener recursos, de manera similar a lo que ocurrió en la anterior crisis.

La importancia del discurso

El experto llama la atención sobre otro aspecto que puede resultar clave en las tendencias del mercado inmobiliario y que tiene más que ver con la psicología social que con la economía. "En épocas de incertidumbre tiene un peso elevado el discurso que se impone a modo de profecía autocumplida", explica, y eso puede tirar de los precios tanto al alza como a la baja.

Es algo similar a lo que ha ocurrido este verano con el debate mediático, en el que portales como Idealista han participado activamente por la parte del discurso del miedo con afirmaciones del calado de "la okupación se extiende como la espuma en esta España tan amenazada" o "en el último año el 61% de las fincas vacías en España han tenido casos de ocupación".

"A veces lo que se sitúa como tema central no coincide con los datos", indica Gigling. Se trata de una técnica milenaria que se utiliza para crear ambientes de opinión favorables a un posicionamiento que, en la práctica, carece de base factual.

Moreno, por su parte, pronostica un trasvase de potenciales compradores al mercado del alquiler. "Puede que cambie el usuario, pero el grueso de lo que caiga la demanda en el primero pasará al segundo", apunta, ya que "la vivienda es un bien de primera necesidad".