La banca y los fondos de inversión gestionan en España más de 240.000 viviendas tras la oleada de ventas de los últimos años, que ha puesto en manos de los segundos más de 110.000 pisos y casas dedicados al alquiler que los han convertido en los principales caseros del país.

El principal operador en el mercado del arriendo es Blackstone, un banco de inversiones neoyorquino que gestiona 12.000 viviendas a través de Anticipa Real Estate, 5.700 con Fidere y 21.000 en Qasar, la sociedad con el banco Santander que se hizo con el principal paquete de inmuebles de Altamira y de Aliseda, procedentes de su socio y de Popular. También adquirió 6.400 millones en hipotecas tóxicas de Catalunya Banc y otros 4.500 pisos de Sabadell, lo que le sitúa por encima de los 40.000.

Le sigue en importancia Lone Star, el fondo tejano que acaba de hacerse con el 80% del negocio de Servihábitat (Caixabank), que acumulaba una cartera de 34.000 propiedades (7.695 en venta), aunque parte de ellos son trasteros y garajes, y con un paquete de 11.000 procedente de Bankia. Comenzó a expandirse en España hace cinco años y manejaba una oferta de 6.000, la mayoría de ellas procedentes de Kutxabank.

Otro de los principales gestores de viviendas de alquiler, aunque a mucha distancia, es Azora, que ronda las 12.000 a través de Lazora (6.500), EnCasaCibeles (2.400), Tempore (1.400), Axa (800) e Hispania (750).

Cierran el grupo de los grandes caseros Haya Real Estate con 14.000, Testa con 11.000, Altamira con 10.000 y el grupo sueco Intrum, que acaba de cerrar con Banc Sabadell la compra del 80% de Solvia, que mueve una cartera de 14.000 viviendas. El resto de las grandes marcas dedicadas al alquiler, como Vivenio, GreenOak, TH Real Estate, Varde Partners, Castlelake o Allegra, entre otras, suman 8.000 más.

Suben los arriendos, mejora el negocio

La irrupción de los fondos de inversión en el mercado del alquiler, que se ha visto favorecida por la necesidad de los bancos de sanear sus balances tras la indigestión de ladrillo posterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, ha provocado un constante incremento de los precios del alquiler que se ha manifestado con especial intensidad en las grandes ciudades y al que, de manera paralela, también ha contribuido la generalización de la compra de vivienda para arrendarla, como producto de inversión, por parte de los particulares.

Según el Ministerio de Fomento, los precios de oferta del alquiler se han disparado en algo más de veinte puntos en apenas dos años y medio, entre finales de 2015 y mediados de 2018.

Paralelamente, y según la misma fuente, la rentabilidad bruta del alquiler no ha bajado en los últimos cuatro años del 4% del precio que costó adquirir las casas: cuarenta veces más de lo que la banca ofrece para productos de inversión a más de dos años vista.

La propia política comercial y de saneamiento de balances de la banca ha resultado clave en ese proceso, ya que ha tirado a la baja de los precios de venta de los inmuebles en el caso de las grandes operaciones mientras las operaciones con particulares siguen encareciéndose.

Los rendimientos comenzaron a repuntar y se situaron por encima de ese nivel en 2013, diez años después de haberlo alcanzado por última vez y coincidiendo con el inicio del desembarco en España de los fondos de inversión, parte de los cuales se plantean ahora, ante esa expectativa de negocio, comenzar a impulsar la construcción de edificios para destinar sus viviendas al arriendo.

Más de 440.000 casas nuevas por vender

Eso, en cuanto al alquiler de vivienda, ya que parte de los fondos y de los bancos centran su actividad inmobiliaria en la venta, caso de Cerberus, que mueve un parque de 35.700 inmuebles residenciales procedentes de Banco Santander, o de la propia filial inmobiliaria de este último, Altamira, que tiene 15.000 en oferta, un millar más de las que intenta colocar Hispania.

Otros, como Merlin, que maneja activos por valor de 12.248 millones, compaginan el alquiler de vivienda con el de oficinas y locales comerciales y la explotación de hoteles, lo que le genera rentas superiores a los 120 millones de euros mensuales.
El Sareb o ‘banco malo’, por su parte, mantiene 7.978 viviendas en venta, algo más del doble de las 3.850 que mueve Lar España procedentes de entidades como Sabadell, Bankia, AXA Real Estate y Catalunya Caixa, además de diferentes promotores inmobiliarios. En 2017 batió su récord de ventas con 18.925 operaciones.

Portales especializados en la venta de viviendas como Idealista.com tienen en venta 35.537 pisos y casas procedentes de entidades financieras.

Un stock desmesurado para estrenar

En cualquier caso, queda ladrillo para dar y vender. Según el Ministerio de Fomento, entre 2017 y el primer semestre de 2018 se terminaron en España 78.200 nuevas viviendas, que se suman al stock de 491.693 sin vender acumuladas al cierre de 2016. Las ventas de casas para estrenar, incluidas las adquiridas por fondos, sumaron en ese periodo 125.723, lo que mantiene el volumen disponible en 444.170.

Mientras tanto, el stock de casas usadas en venta supera las 900.000 y concentra el grueso de las transacciones, con más del 80% de las operaciones.

Esa combinación de género por vender, tanto de primera como de segunda mano, no impide sin embargo que los precios lleven años subiendo: los 1.459 euros por metro cuadrado con los que el mercado recibió los llamados ‘brotes verdes’ de principios de 2014 habían superado la barrera de los 1.500 al cierre de 2016 (1.512) para acercarse a los 1.600 (1.588) al acabar el primer semestre de este año.

La subida supera el 8,8% cuando la oferta se sitúa en torno a 1,3 millones de viviendas en un país con 18,5 millones de hogares.