De Canadá a Balears: la compra de casas por extranjeros abre otro frente para regular el mercado inmobiliario español

Que el acceso a la vivienda es un serio problema en Balears es un asunto conocido desde hace años que, ahora, tras la pandemia, vuelve a agravarse. No solo por unos alquileres desmedidos que han aumentado más de un 18% en 2022, el mayor repunte desde 2007, según el portal Fotocasa.

También se ha encarecido la compra debido a varios factores cruzados: especulación, turismo masificado, pocas posibilidades de nueva construcción, falta de vivienda pública y el aumento de compradores extranjeros, que empujan el alza de los precios hasta niveles inasumibles para las familias locales.

Solo en 2021 la compra de casas por extranjeros en el archipiélago balear llegó casi al 40% del total de las ventas, según datos del Registro de la Propiedad. En el tercer trimestre de 2022, acapararon el 31,4% de las compras de casas, un 4,6% más que el trimestre anterior y el doble que a nivel nacional, donde las adquisiciones por foráneos no llegaron al 16%, aunque también está repuntando.

El resultado es que Balears tiene el segundo metro cuadrado más caro de España, superior a los 3.000 euros, solo por detrás de Madrid.

Modelo canadiense

Este es uno de los factores que más condiciona el precio de las casas y el primero que el gobierno autonómico (PSOE, Podemos y Més per Mallorca) se ha propuesto frenar, aunque con una estrategia complicada de encajar en el marco legal español y de la Unión Europea, según los expertos, y ante la que existe un gran escepticismo. El modelo es el implementado en Canadá recientemente, que pasa por prohibir la compra de inmuebles a quien no sea residente en el país. Una promesa electoral de Justin Trudeau que ya es una realidad ante la especulación.

El Gobierno balear ha creado un grupo de trabajo sobre la medida, mientras el Senado aprobó en octubre una moción, a propuesta del Més per Mallorca (MES), que instaba al Gobierno central a "buscar el marco legal" que pueda limitar la venta de casas a no residentes en Balears. En palabras de Juan Pedro Yllanes, vicepresidente del Govern (Podemos), sería una "excepción balear" en Europa por su condición de territorio insular, como ya hacen Dinamarca o Finlandia.

"Lo que no sabemos es cuántas de esas viviendas las han comprado familias europeas como segunda residencia y cuántas las han adquirido inversores extranjeros para ponerlas en el mercado de alquiler turístico o vacacional, mucho más rentable que el residencial", apunta Alejandro Inurrieta, doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid y expresidente de la Sociedad Pública del Alquiler.

Para este experto, está siendo el precio del alquiler el que condiciona el precio de la venta, y eso se debe fundamentalmente "a la especulación con los alquileres, que está provocando graves problemas de gentrificación", es decir, el desplazamiento de unos residentes por otros con mayor poder adquisitivo.

Ibiza como mal ejemplo

"Comprar aquí es directamente imposible para una economía normal"

Un claro ejemplo es Ibiza, donde "comprar es directamente imposible para una economía normal", según Daniel Granda, portavoz del Sindicato de Inquilinos de la isla. "Los precios para una vivienda de dos habitaciones ya empieza en 300.000 euros", afirma. Por eso alquilar es la única posibilidad, con precios que "parten de 900 euros al mes por un apartamento de una habitación". "Muchos carteles de inmobiliarias ya son directamente en otros idiomas, y a precios inasumibles para un trabajador", sentencia.

El efecto de ello, expone Granda, es que no hay alojamientos ni para los empleados de temporada, aumentan los asentamientos irregulares y proliferan las autocaravanas como alternativa asequible de vivienda temporal. "Muchos jóvenes se ven abocados a marcharse porque no pueden pagar esos precios, y quien se queda por cargas familiares o porque no encuentra trabajo fuera de la isla, tiene serios problemas de alojamiento", explica.

"Este tipo de gentrificación con precios de lujo en zonas de economías medias no es algo propio de Baleares, también está pasando en Canarias, en ciudades de la Costa del Sol, Levante, Catalunya y barrios residenciales de Madrid. Y también son lugares donde la compra extranjera está siendo alta", detalla Alejandro Inurrieta.

Sin embargo, Balears es la única comunidad que apuesta por una medida como la anunciada en Canadá que, en opinión de este economista, es "electoralista", "poco efectiva" y "poco probable que salga adelante". Para empezar, explica, porque llevaría a aplicar medidas de reciprocidad en los otros estados de la UE, que también limitarían la compra de vivienda a españoles. Y también porque podría haber denuncias a nivel europeo. A este respecto, el vicepresidente balear cree que se dan "circunstancias especiales" para que la justicia europea lo vea con buenos ojos, pero Inurreta se pregunta de qué serviría la prohibición si los inversores extranjeros siguen comprado mediante "empresas vehiculares" radicadas en el propio territorio.

Sería mucha mejor opción, considera, que se siguiera el ejemplo de Barcelona y fueran los ayuntamientos quienes compraran vivienda, en lugar de inversores o ciudadanos extranjeros, para poner a disposición vivienda pública a precios asequibles. Sin embargo, recuerda el activista Granda, "no hay presupuesto público suficiente para hacerlo de forma que tenga impacto, la demanda supera con mucho el número de viviendas públicas".

El Govern ha adquirido algo más de cien inmuebles mediante el derecho de tanteo y retracto esta legislatura, y ha expropiado el uso de 16 casas vacía de grandes propietarios. Sin embargo, hay más de 7.000 demandantes de vivienda pública y menos de 2.000 casas, según el Instituto Balear De La Vivienda, que está construyendo alrededor de 700 más.

Canarias, segundo gran punto de compra extranjera

Canarias, el otro ámbito insular del país, es la región que más se acerca a Balears en volumen de ventas a extranjeros. En 2021, se quedaron el 25,87% de las casas que se vendieron. Y en el tercer trimestre de 2022 llegó al 33,7%, superando incluso a Balears. El metro cuadrado en Canarias valía 2.306 euros de media en el tercer trimestre de 2022, un 7,4% más que el anterior, cuando seguían acumulándose subidas.

Sin embargo, para Fernando Rodríguez, director de la ONG Provivienda en Canarias, "el problema no es solo la compra por parte de extranjeros, sino el cambio de viviendas que estaban en el mercado de alquiler residencial al turístico, que da más dinero y es más seguro ante impagos porque es temporal", sostiene.

Este movimiento es "relativamente nuevo" en el archipiélago, y no está ligado solo a la compra de no residentes. Está ganando velocidad debido a la alta demanda turística y también a los llamados "nómadas digitales", extranjeros que tras la pandemia pueden teletrabajar en lugares con buen clima y con precios de la energía más baratos que en Europa.

Se une, además, a un "aumento de compra como inversión con fines especulativos" y a un "escaso control" de las viviendas turísticas con licencia, matiza Rodríguez. Una "tormenta perfecta" después de "una década de vacío total, sin ningún plan de vivienda a nivel político", apostilla.

Para Rodríguez, la excepción balear podría tener "cierto impacto", pero no serviría de nada por sí sola. "Nadie te garantiza que las viviendas que no pueda comprar quien que no es residentes vayan a pasar luego al mercado de alquiler residencial", subraya. Coincide con Inurrieta en que la mejor solución para hacer asequibles los alquileres pasa por inversión en vivienda pública social, que en Canarias no llega el 1% y en España está entorno al 2%, muy lejos de la media europea.

"La difícil accesibilidad a una vivienda asequible tiene muchos factores, pero se suelen presentar soluciones cuando ya el problema es demasiado grande, y la medida propuesta por Balears es un ejemplo", resume Rodríguez. En su opinión, la ley estatal de vivienda "podría solucionar este problema en parte, pero ni siquiera del todo, porque cada comunidad tiene su propia ley de vivienda y habría que adaptarla". Los expertos coinciden en que se necesitan estrategias más amplias y a largo plazo para solucionar una de las mayores carencias de gran parte de las ciudades españolas.