Solo el 13% de la vivienda construida en Catalunya la última década es de protección oficial

Durante 2023 se iniciaron 15.946 viviendas en Catalunya, de los cuales apenas 2.127 –el 13,3%– son de protección oficial (VPO). Son datos que aparecen al último informe La edificación en Catalunya, presentado esta semana por el Col·legi de Arquitectes de Catalunya.

Las cifras quedan por debajo de las necesidades del territorio, según la planificación de la propia Generalitat, pero el déficit es especialmente acusado en la VPO.

En un contexto con los precios desbocados –con incrementos importantes en el mercado de compra, pero especialmente acentuados en el del alquiler–, aumentar el número de VPO es una cuestión imperiosa para mejorar el acceso a la vivienda.

En este sentido, Catalunya parte de un déficit de décadas, que ha situado el parque de pisos protegidos –sean de compra o de alquiler– en un escaso 2% del total, lejos del 15% o el 20% que los expertos consideran recomendable para poder impactar también en las rentas del mercado privado.

La realidad es que en la última década los inmuebles protegidos solo representan el 13,4% del total construido, de forma que el déficit acumulado no se corrige.

La situación, generalizada al conjunto de Catalunya, se agrava en las demarcaciones de Girona, Lleida y Tarragona, donde desde 2013 la VPO edificada apenas ha significado el 1,6%, el 1,3% y el 3,1%, respectivamente, según el cálculo realizado por Público a partir de los datos de los informes anuales de la Agència de l'Habitatge de Catalunya.

Entre 2013 y 2023 se han finalizado o iniciado 120.539 pisos, con los 16.311 de 2022 y los 15.946 del 2023 como máximos. El volumen está a una distancia sideral de la época de la burbuja inmobiliaria, cuando se superaban año tras año los 80.000 pisos, con un techo de casi 130.000 solo em 2006.

En la última década, el número de nuevas VPO -con independencia del tipo de tenencia- ha sido de 16.122 y únicamente en 2013 y en 2014 representaron más del 20%. Eran los años más intensos de la crisis económica, con una actividad constructiva bajo mínimos –menos de 4.000 nuevos pisos en Catalunya cada curso– y apenas 678 y 992 nuevas VPO, respectivamente.

¿Cuántos pisos sociales hacen falta?

Según el Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH, por sus siglas en catalán), que elabora el Govern, Catalunya necesitaría unos 25.000 nuevos inmuebles anuales para afrontar la demanda, cifra claramente superior a la lograda los últimos años.

En cuanto a la VPO, la planificación va más lejos y se fija como objetivo edificar 15.000 pisos anuales hasta 2037 –un total de 220.000–, un número que permitiría atender la llamada "demanda excluida", es decir, la que no podrá acceder al mercado libre.

En el horizonte, además, se pretende que los inmuebles protegidos representen el 15% del total y, más en concreto, que el parque de pisos de alquiler social se eleve hasta el 7% en 2042.

Objetivos ambiciosos que serán imposibles de lograr si continúa el ritmo actual. Como hemos comentado, entre 2013 y 2023 se han hecho 16.112 VPO, es decir, se han necesitado 11 años para lograr la cifra fijada anualmente. Solo en 2021, con 2.615, y en 2023, con 2.127, se han superado los 2.000 pisos de protección iniciados. Un dato, en todo caso, absolutamente insuficiente para acercarse a lo que pretende el PTSH.

Además, su distribución territorial no es precisamente equitativa. En la provincia de Barcelona se han hecho 15.615, el 96,9% del total, mientras que en Girona apenas se ha llegado a las 199 VPO; en Tarragona a las 277; y en Lleida a las 69.

En esta última demarcación, por ejemplo, no se inició ninguna VPO en 2013, 2014, 2016, 2017, 2020 y 2022, situación que también se ha dado a Tarragona en 2014, 2017, 2020 y 2022. También hay grandes ciudades metropolitanas con problemas y, como informó Público, Badalona acumula dos décadas sin levantar pisos públicos.

La pérdida de vivienda social

A todo ello se le añade una acelerada reducción de pisos de protección oficial disponibles, al menos en la provincia de Barcelona. La razón es la progresiva pérdida de calificación como VPO de muchos de los inmuebles construidos décadas atrás, que mayoritariamente eran de compra y tenían la protección limitada a un periodo de entre los 10 y los 30 años, para posteriormente quedar totalmente en manos privadas.

El informe El parque de vivienda de protección oficial en Barcelona: stock existente y su evolución, elaborado por el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona y el Observatori Desca, le pone cifras: si a finales de 2021 había en el conjunto de la demarcación 72.501 VPO, en 2030 apenas quedarán la mitad –36.470– y en 2040 el número será de 18.830, es decir, un 74% menos que dos décadas atrás.

En el momento de presentar el trabajo, los responsables de los dos observatorios lamentaron que se hubiera apostado por una protección "no indefinida" y por un modelo de compraventa y no de alquiler.

Todo ello está provocando que el ya migrado parque de vivienda social "esté desapareciendo", en palabras de Jordi Bosch, director del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona.

A su vez, la directora del Observatori Desca, Irene Escorihuela, apuntó que era "totalmente anómalo" en comparación con otros países europeos que se produjera esta descalificación de vivienda de protección oficial. A la práctica el fenómeno supone que pisos construidos en suelo público y con ayudas y subvenciones pasaban a manos privadas sin ningún tipo de contraprestación.

Para evitar perpetuar la situación, el Govern impulsó el decreto ley 17/2019, que a la práctica implica que casi la totalidad de inmuebles protegidos no podrán ser descalificados en un futuro. La medida, pero, no es retroactiva, de manera que los pisos construidos previamente sí que pueden acabar en el mercado privado.

Situaciones que dificultan el ya complicado acceso a la vivienda en la comunidad, a la espera de comprobar el impacto que pueda tener la inminente puesta en marcha de la regulación de precios de los alquileres.