Casi tres años después de que las hipotecas subprime hicieran estallar la burbuja inmobiliaria mundial, con graves consecuencias para España, las promotoras siguen sin recuperar el aliento. Hay una buena noticia: las principales inmobiliarias que han presentado ya resultados del primer semestre (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Realia, Vallehermoso, Renta Corporación y Testa) han conseguido reducir su deuda un 16% en comparación con junio del año pasado, hasta 20.524 millones de euros.

La bajada viene siendo gradual desde el año pasado. Teniendo en cuenta el último dato de la deuda de inmobiliarias que aún no han dado a conocer los balances de junio, como Martinsa Fadesa, el total sube a 27.411 millones de euros y la caída es idéntica, del 16%.

Bancos y cajas han evitado a toda costa el grave daño de más Martinsas'

El descenso es el síntoma de que este sector se va saneando. Pero la razón principal de la bajada se debe no a méritos propios, sino a las concesiones que ha hecho la banca con el abultado agujero del ladrillo.

En los casos de préstamos más voluminosos, como los de Colonial y Metrovacesa, las que fueron gigantes en esta actividad, las entidades financieras han preferido canjear esa deuda por acciones de las compañías y tomar el control. Y, en todas las refinanciaciones a grandes promotoras, les han permitido aplazar el pago de los créditos por un mínimo de tres años, una concesión que las entidades nunca hacen con los particulares. Como mucho, para evitar contabilizar más morosos, la práctica habitual es dejar que los titulares de hipotecas aplacen el pago de alguna cuota, pero no de años, como explican en el sector.

Después de que Martinsa Fadesa presentara en julio de 2008 la mayor suspensión de pagos de la historia, de la que espera salir a principios de 2011, bancos y cajas no se han atrevido a dejar caer ni una gran inmobiliaria más. El concurso de acreeedores de Martinsa obligó a las entidades, encabezadas por Caja Madrid, a provisionar casi 2.000 millones. Y la banca quería evitar a toda costa que este grave daño se pudiera multiplicar por cuatro, con Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis y Vallehermoso asfixiadas por la deuda.

No es que estas inmobiliarias estuvieran peor que otras en el sector, pero sí son las grandes y las que acumulaban el mayor agujero de préstamos debidos. Como solía resumir un alto directivo de una promotora citando a Keynes: 'Cuando debes dinero al banco, tienes un problema; pero si le debes mucho dinero, el problema lo tiene el banco'.

Hace menos de dos semanas, la banca salvó a otra promotora, Vallehermoso, del grupo Sacyr, que en mayo ya anunció que negociaba un acuerdo con la banca. Tras pelear entidad por entidad, 29 bancos le han permitido que aplace una deuda de 1.430 millones entre tres y cinco años. Este último plazo de cinco años se ha concedido a más de la mitad de su deuda, unos 800 millones, que están ligados a promociones sin terminar y suelos sin edificar.

La lentitud de la recuperación hace mella en el negocio de la vivienda

Además, Vallehermoso no tendrá que pagar intereses ni el principal de la deuda durante un tiempo, algo que también se permitió a Reyal Urbis, la inmobiliaria controlada por Rafael Santamaría. También en ambos casos, la banca dio una inyección adicional de crédito para cubrir las necesidades de liquidez para el futuro, que en Vallehermoso asciende a 250 millones de euros. A cambio, Vallehermoso, como también hizo Reyal Urbis, ha tenido que aportar garantías adicionales, más suelos, principalmente.

Con soluciones de sofisticada ingeniería de refinanciación, las grandes inmobiliarias están encontrando un balón de oxígeno para su supervivencia. Ahora faltaría que la situación del mercado mejorara de forma visible, ya que las señales aún son débiles. Se venden más viviendas de segunda mano, entre particulares, pero las nuevas aún no han experimentado el mismo tirón.

Esta lentitud en la recuperación hace mella en el negocio de las promotoras. Si bien, Metrovacesa y Colonial han reducido al máximo su dependencia de la promoción de vivienda y se centran en alquiler de oficinas. Pese a todo, las ventas no frenan su caída libre. Las principales inmobiliarias han vendido un 7% menos (1.799,5 millones). Y las pérdidas tampoco desaparecen aunque sí se reducen un 34%, hasta 428 millones.

La banca ha tenido que asumir más de 100.000 pisos en los últimos dos años por impagos de los promotores. De momento, las entidades sólo están vendiendo lo peor de sus carteras a la espera de que suban los precios. Pero las nuevas normas de provisiones del Banco de España meterán presión a las entidades a partir de octubre para que vendan más. Si mantienen esos pisos más de dos años tendrán que aportar un colchón del 30% de su valor, en vez del 20% actual.