Sería el mercado ideal para cualquier comprador: oferta de pisos a mansalva, precios más bajos y cuota mensual para pagar la hipoteca mucho más barata. La realidad se ha encargado de desmentir la imagen que reflejan las controvertidas estadísticas, que dibujan un escenario muy favorable para comprar. No sólo no se venden más pisos sino que caen las ventas un 30%, en términos interanuales, aunque es cierto que, en parte, se debe al fin de los ganchos fiscales en 2010. La sequía hipotecaria impuesta por la banca vuelve a estar en el foco.

Al bajar al detalle de las estadísticas, resulta que los españoles pagan la cuota hipotecaria mensual más baja en seis años: 596 euros, según los datos del primer trimestre del Colegio de Registradores de la Propiedad. Mientras que, a mediados de 2008, cuando la crisis ya golpeaba duro, aún destinábamos 830 euros. Esto se explica porque el euríbor, el índice con el que se calcula la mayoría de estos préstamos, se situaba entonces en el 5% y, al cierre del primer trimestre, estaba en el 2%. Aunque ya sólo cabe esperar subidas.

Los expertos dicen que las caídas reales de precios ya se acercan al 30%

Hay que matizar que las cifras medias en vivienda no son nada representativas porque el mercado es muy heterogéneo y la brecha se presenta enorme entre ciudades como Madrid, Barcelona o San Sebastián, por un lado, y Badajoz o Lugo, por otro.

Otro supuesto indicador de que los compradores tienen las cosas más fáciles es que el importe medio de las hipotecas está en niveles de 2004, en 107.000 euros. La bajada de los precios de los pisos influye. Pero pesa, sobre todo, que los datos se basan en las cada vez más escasas hipotecas que concede la banca y que las entidades han pasado de prestar el 100% del valor de la casa (e incluso más) a limitarlo al 80%, salvo excepciones.

Los fríos números oficiales también se equivocan sobre el precio porque se basan en tasaciones, no en el importe pagado. 'No es de recibo. Habría que pedir más transparencia y crear otros índices, como uno con los precios de las subastas de pisos en desahucio', señala el economista y experto en vivienda José Manuel Naredo.

Las rebajas drásticas se dan, sobre todo, en las ventas entre particulares

Lo que es indiscutible es que los pisos se han abaratado desde 2008. El Ministerio de Fomento cifra la caída en el 15,4% y la tasadora Tinsa, en el 20%. Aunque, en términos reales, es decir, descontando el efecto de la inflación, la bajada rondaría el 21% y el 27%, respectivamente.

A esto se une que muchos expertos del sector inmobiliario señalan que los descensos son mucho mayores al 20% y que estarían rondando el 30% que prevé el Banco de España hasta 2013, o incluso más, dependiendo del sitio y del tipo de vivienda que se venda.

La bajada de precios ya producida desde 2008 se ha dado especialmente en las compraventas entre particulares, donde los precios llegan a tocar los niveles previos al boom que comenzó en 2003, de acuerdo con los datos que manejan algunos intermediarios inmobiliarios. Las propias ofertas de precio que anuncian los particulares se han abaratado drásticamente desde enero a la vista de que hay menos compradores interesados ya, una vez desaparecido el gancho fiscal.

Las hipotecas que concede la banca han bajado un 40% cada mes este año

A partir de ahora, habrá más rebajas, coinciden todos los expertos, y ese es un elemento para retrasar el momento de la compra para aquellos que puedan lograr financiación. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, señala que 'quedan más ajustes en términos reales' según dos indicadores de largo plazo: el precio de la vivienda dividido entre la renta familiar disponible y la rentabilidad del alquiler. Ahora destinamos 6,5 años de salario a pagar el piso y 'lo razonable es cuatro; de hecho, en EEUU, han vuelto a ese tope'. Mientras, la rentabilidad del alquiler es del 3,5% y 'lo normal es que sea del 5 o 5,5%'.

García Montalvo ve una caída de más del 20% en los precios. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario Idealista.com, va mucho más allá y afirma que 'para que el mercado se dinamizara el precio tendría que recuperar los niveles de 2002', esto supone casi la mitad: a 1.000 euros por metro cuadrado, frente a los 1.800 actuales.

Los jóvenes son el colectivo más afectado por la sequía del crédito

Las futuras bajadas se basan en argumentos económicos. Según Luis Garicano, profesor de Economía de la London School of Economics, 'en España no hay una razón estructural para tener precios altos respecto al coste de construcción, en comparación con otros países europeos, dado que la excelente infraestructura y la muy baja densidad de población hacen que la oferta potencial sea muy flexible'.

De momento, pese a la rebaja de precios ya realizada y que esta es una variable sustancial que mueve el mercado de la vivienda, la realidad es que las ventas han vuelto a bajar tras el subidón de diciembre. Y no sólo lo dicen los datos, que están distorsionados en el inicio de año por el fin de la deducción en el IRPF para rentas de más de 24.107 euros. Lo atestiguan varios promotores consultados, que aseguran que este principio de año es peor que el de 2009. Y en el propio mercado entre particulares se nota menos movimiento por la menor demanda.

La parte positiva es que el efecto fiscal es puntual y que en marzo subieron las ventas a más de 30.000 pisos, con lo que vuelven al nivel del pasado octubre.

No hay consenso sobre si es mejor comprar ahora o esperar más bajada

Sin embargo, la sequía hipotecaria se agrava. De enero a abril, el volumen de hipotecas que conceden las entidades financieras ha caído más del 40% cada mes tras la remontada de diciembre, una bajada que no se corresponde con el ritmo al que va descendiendo el precio de los pisos.

Los intermediarios inmobiliarios hablan de numerosas ventas frustradas porque, al final, el comprador no consigue hipoteca. 'La restricción del crédito ni se ha aflojado ni tiene visos de hacerlo en el corto o medio plazo', asevera Fernando Encinar. La banca aseguran que el crédito fluye cuando la demanda es solvente.

Los jóvenes son los más afectados por estas dificultades de financiación y los más excluidos de la compra porque también están en el colectivo más castigado por el paro, un factor clave que explica también que no mejore el acceso a la vivienda. Si pudieran adquirir un piso tendrían que destinar el 52% de sus ingresos a pagarlo. Los bancos y cajas no dejan endeudarse ya por más del 33%.

Ante este panorama, los afortunados que tienen trabajo y solvencia suficiente, según los bancos, ¿tendrían que aprovechar el momento para comprar o es mejor esperar, teniendo en cuenta que el euríbor va a seguir subiendo y encarecerá las hipotecas? En esto, los expertos no se ponen de acuerdo.

'En algunos mercados sería buen momento para comprar y en otros no. Donde sobra más oferta es en la periferia de grandes ciudades y en la costa y eso hace pensar en más bajadas', apunta Julio Rodríguez, economista y expresidente del Banco Hipotecario. 'Los nuevos hogares ahora alquilarán porque no pueden acceder', aunque 'el crédito irá fluyendo'.

Por el momento, las restricciones no se despejan claramente y la opción del alquiler gana puntos frente a la compra, incluso en los casos en los que los compradores quieren vender primero su casa para cambiarse a otra.

Crear un verdadero parque público de alquiler es una de las propuestas más enunciadas. Hay entre uno y dos millones de pisos sin vender, según diferentes cálculos. Naredo va más allá y propone crearlo 'con el stock de pisos de las entidades financieras a cambio de las ayudas públicas que están recibiendo'.