La regulación de los alquileres funciona: así ha logrado Catalunya bajar los precios y dar más estabilidad a las familias

La regulación de los alquileres funciona. Catalunya ha reducido los precios hasta un 5% durante los dos primeros trimestres de 2024. Los tiempos no son casuales. La Generalitat declaró 141 municipios como zonas tensionadas el pasado 17 de marzo. El área metropolitana de Barcelona, los principales destinos turísticos y las capitales de provincia –Lleida, Tarragona y Girona– tuvieron que aplicar el control de rentas que contempla la Ley de Vivienda. "Estos datos avalan que la regulación de los alquileres está teniendo un impacto", celebró la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque.

Las estadísticas publicadas esta semana por la Generalitat proceden de las fianzas que los propietarios depositan en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), una fuente oficial que "permite conocer los precios medios del alquiler" y el número de contratos firmados. "Estamos hablando de estadísticas muy fiables", señalan desde el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona. Las mensualidades han bajado un 5% en las ciudades reguladas, pero se mantienen sin apenas cambios en las zonas no tensionadas. 

El 90% de los catalanes consideraba en junio de 2024, tres meses después de la entrada en vigor de la norma, que los alquileres eran demasiado caros, según datos del Centre d'Estudis d'Opinió (CEO). "La regulación entró en vigor en un momento de escalada histórica de los precios. El objetivo era evitar una subida todavía mayor, no bajar las rentas. Una caída del 5% es irrisoria y, desde luego, no sirve para resolver el problema de la vivienda que tienen que enfrentar las clases trabajadoras. Habrá que ver cómo avanza la situación durante los próximos trimestres: los precios pueden seguir bajando, pero también pueden congelarse", advierte Marina Parés, portavoz del Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya. 

La mensualidad en Barcelona ronda, de media, los 1.131 euros. Este dato supone un descenso de 61 euros mensuales con respecto al primer trimestre del año –cuando los alquileres superaron el techo de los 1.193 euros–. Los inquilinos arrastraban 11 meses consecutivos de subidas en la capital catalana. Los precios siguen en la frontera del salario mínimo interprofesional, pero las medidas avanzan en la buena dirección. "Lo que vemos es que donde hay regulación, los precios han bajado más que donde no se aplica, pero el efecto es casi imperceptible y la norma tiene agujeros importantes", sostiene Jaime Palomera, investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA).  

Los expertos, no obstante, piden "cautela" y ponen el foco en las cifras de los próximos meses. Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona, analiza los posibles escenarios: "Esta reducción se produce tras dos años y medio de subidas ininterrumpidas. No se observan factores que puedan explicar el cambio de tendencia más allá de la regulación de los alquileres, pero es pronto para sacar conclusiones. Los datos de los próximos trimestres van a ser decisivos [por una cuestión metodológica]. La Generalitat toma como referencia la fecha en la que se depositan los contratos, pero no la fecha en la que se firman, que suele ser anterior. El período julio-septiembre incluirá todos los contratos firmados después de la entrada en vigor de la norma. Los descensos posiblemente serán más elevados e intensos". 

¿Menos parque de vivienda en alquiler?

Los precios están regulados en 141 municipios catalanes, que suman en total 6,2 millones de habitantes. La norma obliga a los propietarios a congelar las rentas en los nuevos contratos e incluso reducirlas en algunos casos –cuando pertenecen a grandes tenedores y superan el Índice de Precios del Alquiler–. El Govern reconoce que la parte más negativa del informe es la caída del número de contratos firmados, mucho más pronunciada en estas localidades que en el resto de la comunidad. "Esto no se puede relacionar con un descenso del parque de vivienda en alquiler, sino todo lo contrario. Los hogares son ahora más estables y los contratos duran más, tenemos menos rotación", precisa Carles Donat.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019 amplió la duración de los contratos, pasando de los tres años que contemplaba el Gobierno de Mariano Rajoy a los cinco o siete años actuales. "Se está diciendo que la regulación de los alquileres provocó una reducción de la oferta, pero sin ningún tipo de evidencia empírica que lo sostenga. Los nuevos contratos llevan reduciéndose de manera significativa desde 2019. El grueso de la gente que vive de alquiler lo hace además con este tipo de contratos", continúa Jaime Palomera. El 70% de la sociedad catalana considera que la oferta de vivienda en alquiler es insuficiente, según datos del Centre d'Estudis d'Opinió. 

Los primeros datos prueban que la regulación de los alquileres no provoca una crisis en el mercado inmobiliario, sino que favorece su estabilización. Desde el Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona reconocen que la reducción del número de contratos debe interpretarse "desde el punto de vista de la estabilidad de los hogares", es decir, las familias ganan en términos de seguridad. El Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya lamenta que la regulación tenga "unos efectos limitados" porque afecta fundamentalmente a "personas jurídicas, es decir, grandes tenedores", y subraya la necesidad de limitar los alquileres de temporada.

La 'trampa' de los alquileres vacacionales

La consellera de Territorio, Sílvia Paneque, tampoco ha pasado por alto la relación entre el menor número de nuevos contratos y la subida de los alquileres de temporada, aunque el trasvase, muchas veces, supone un "fraude" legal. El 50% de las personas encuestadas por el Centre d'Estudis d'Opinió piensa que habría que limitar por ley las viviendas de uso turístico en toda la región. Los votantes de la CUP, Sumar, ERC, Junts y PSC serían, por este orden, los más favorables a las restricciones. Los votantes de PP y Vox, en cambio, rechazarían la intervención. 

"La regulación de los alquileres es bastante disfuncional porque la administración que aplica las normas [Generalitat] no tiene manera de inspeccionar y sancionar a los propietarios que infringen la ley. Parte de la oferta se está desviando al alquiler de temporada, con contratos fraudulentos que escapan a los límites de la legislación", insiste Jaime Palomera, investigador de IDRA. Los expertos todavía no disponen de datos, pero los portales inmobiliarios han disparado entre un 30% y un 40% los anuncios de este tipo durante el último año. "Los desahucios no se detienen, cada vez somos más vulnerables ante unos propietarios que abusan de nosotros con total impunidad y las vías de acción sindical son duramente reprimidas. Esto sí que tiene un impacto directo en nuestro día a día", sentencian desde el Sindicat d'Habitatge Socialista de Catalunya.