Pisos turísticos en MadridCómo prohibir los pisos turísticos en tu edificio... y cuánto te va a costar

Si en su edificio todavía no hay ningún piso turístico, quizás esté de enhorabuena, en el caso de que no desee soportar en un futuro los rigores de los viajeros maleducados. Desde luego que muchos visitantes que acuden a disfrutar de las bondades de su pueblo o ciudad son cívicos y hasta puede que encantadores. No obstante, de todo hay en la viña del señor, pasto de hooligans y despedidas de solteros/as, algunos también de trato exquisito, no cabe la menor duda. Sea como fuere, si conoce a alguien con el monstruo en casa, pregunte. Quizás la respuesta le haga ir corriendo al presidente/a de la comunidad de vecinos/as para plantearle la posibilidad de blindar la finca de pasajeros indeseables. O, mejor dicho, indeseados.

En el edificio de al lado ha visto pisos turísticos: ¿cuándo tardarán en llegar al suyo? Si usted vive en el corazón de la ciudad, es probable que ya los haya, aunque quizás no haya reparado en ello. No obstante, el fenómeno se extiende inexorablemente por la urbe como una mancha de aceite. Pongamos que hablamos de Madrid: el centro y, por extensión, Malasaña, Chueca, Huertas o Lavapiés están saturados de apartamentos que alojan a turistas, aunque muchos edificios de barrios aledaños sufren desde hace tiempo el trasiego de desconocidos. En el caso de que todavía no sufra el problema, ¿cómo se puede evitar en el inmediato futuro? ¿Hay alguna forma de proteger su hogar? ¿Cuesta dinero? No se fíen del tono desenfadado de las respuestas, porque es cosa seria.

Todavía no hay pisos turísticos, pero tampoco quiero que los haya

Proponga en la próxima junta de la comunidad de vecinos blindar el edificio para evitar que haya pisos turísticos. Si no tiene paciencia, hable con la presidenta y saque a relucir la amenaza. Una búsqueda en una plataforma de alquiler de apartamentos, como Airbnb, seguro que le mostrará alguno que ya se oferta cerca, lo que evidenciará que la sombra se cierne sobre usted. Una reunión extraordinaria le permitirá exponer a sus vecinos el caso y la posibilidad de votar que se prohíba el uso de las viviendas con tal fin.

Somos veinticuatro propietarios, pero sólo han ido diez a la junta

Lógicamente, sólo votarán los presentes, de forma directa o a través de un representante. Tanto los propietarios de pisos, como de bajos comerciales, siempre y cuando estén al tanto del pago de las cuotas. En el caso de que la mayoría esté a favor de prohibir los pisos turísticos en el edificio, el presidente de la comunidad o el administrador de fincas encargado del edificio enviará una carta a todos los propietarios, quienes tendrán un mes para mostrar su rechazo. En caso de que no contesten, se entiende que están a favor del veto.

Estamos todos a favor, pero el del cuarto B se ha abstenido

La prohibición de pisos turísticos pasa por el rechazo unánime de todos los propietarios, según establece la Ley de Propiedad Horizontal. Una abstención equivale a un voto en contra. Convenza a su vecino de los perjuicios que entraña la proliferación de visitantes en el ascensor, las escaleras, el vestíbulo, el portal y hasta en la acera. Recuérdele la fiesta del viernes pasado, cuando sus amigos se propasaron y algún vecino gruñón llamó a la policía para desmantelar una cenita que terminó yéndose de las manos.

Dígale entonces que eso fue una anécdota insignificante en comparación con lo que se le viene encima. Que usted abrió la puerta, hizo caso a los agentes y despejó el piso, pero que en el futuro cada noche habrá un ocupante distinto, que quizás haga omiso de sus quejas y no volverá a ver en el resto de sus días. Que tampoco podrá quejarse al propietario, porque con buena suerte estará viviendo en Ciempozuelos y, con mala, en Vladivostok. Que llamará a la persona que oferta el piso, quien dice llamarse Nuria, adora los gatos y hace surf en Tarifa, hasta que descubra que la tal Nuria, además de los maullidos y las olas, le encanta estar al frente de 89 pisos turísticos. Que Nuria no se llama Nuria, es alérgica a los gatos y le da miedo el mar. Que La Artista Anteriormente Conocido Como Nuria trabaja para una empresa que gestiona apartamentos para turistas y que ésta se desentiende de los ruidos que no le dejan dormir cada noche, amén de otras molestias que podrá imaginarse.

Pese a su gráfica explicación, el vecino del cuarto B insiste en abstenerse, aunque usted le insista que su decisión no equivale a lavarse las manos, sino que implica todo el rollo que le acaba de mantener. El del cuarto B señala que él participa en la fiesta de la democracia con su abstención, usted le responde que la sala en la que están reunidos no es el Congreso y que su voto no es igual a cero, sino que bloquea la que usted creía una brillante iniciativa. Puede ir olvidándose del asunto… o no.

El administrador de fincas no se entera y sigue adelante con el proceso

Imagínese que el administrador de fincas no conoce los pormenores del proceso y decide seguir adelante. O sea, que da por aprobada la reforma de los estatutos de la comunidad y ya ha llamado a la oficina para vayan preparando catorce sobres y otros tantos sellos para enviarle una carta a los vecinos que no han asistido a la reunión. En realidad, está gastando el dinero en vano, pues aunque todos se mostrasen de acuerdo a blindar el edificio —o no respondiesen a la misiva, lo que implicaría por omisión su voto a favor—, aquella abstención en la junta es un no que mina todo el proceso.

Pero como las notificaciones ya se han enviado y todavía queda un mes de espera hasta averiguar el parecer del resto de propietarios, siempre le quedará la esperanza de convencer al del cuarto B. En caso afirmativo, debería reflejar por escrito que —gracias a su insistencia— también está a favor de no permitir que haya apartamentos turísticos en el edificio por lo que sólo cabe esperar la respuesta de los ausentes.

Quizás habrá que llamarlo por teléfono, pues como vive en Soria ha mandado a un emisario a la reunión con una orden clara: “Abstenerse en la votación de los pisos turísticos y votar en contra de pintar el portal y las escaleras”. Tal vez si le explica los peligros con escrupuloso detalle, entre en razón. Si lo consigue, procure que no se le suba a la cabeza ni se le ocurra hacer gala de su capacidad de persuasión, no vaya a ser que lo propongan como próximo presidente de la comunidad de vecinos...

Hemos convencido al abstencionista, pero la del quinto A dice que nanai

No hay nada que hacer: el resultado favorable debe ser unánime. Al menos, verá caras distintas en el portal y podrá jugar durante un par de días a adivinar la profesión de su nuevo compañero de ascensor. Si está muy aburrido, entrará continuamente en las webs de las plataformas de alquiler de pisos turísticos para comprobar si ya hay alguno en su finca. Sorpresa: quizás no sea el cuarto B y el quinto A, pero ésa ya es otra historia.

Resulta que ya había un piso turístico y nadie se había enterado

Obviamente, ese propietario votará en contra de la prohibición, por lo que tampoco habrá nada que hacer.

Me ha dicho mi primo que sólo es necesaria una mayoría de tres quintos

Su primo tenía razón, pero sólo durante un mes, el tiempo que medió entre el 14 de diciembre de 2018 —cuando el Consejo de Ministros aprobó las modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), publicadas cuatro días después en el BOE— y el 22 de enero de 2019, cuando el Congreso no convalidó el Decreto Ley 21/2018, que permitía prohibir pisos turísticos por una mayoría de tres quintos de los propietarios. Algunas comunidades de vecinos pudieron aprovechar el cambio normativo de la ley, pero desde entonces es necesaria la unanimidad, al igual que la decisión tomada por el Consejo de Ministros del PSOE.

Volvamos atrás: si todos están a favor de la prohibición, ¿ahora qué?

Hay que modificar los estatutos de la comunidad de propietarios, que deberán pasar por la notaría y luego ser inscritos en el registro de la propiedad.

¿Cuánto cuesta?

Las cifras varían en función del valor de la propiedad y de otros factores. La modificación y el registro del estatuto de la comunidad de propietarios de un edificio de seis plantas, con dos bajos comerciales y veinticuatro apartamentos de unos sesenta metros podría suponer, aproximadamente, unos gastos de notaría que rondan los cien euros, mientras que el registro de la propiedad cobrará unos 1.500 euros. A esto habría que sumarle los eventuales gastos, en el caso de contar con ellos, del administrador de la propiedad y de un abogado experto en propiedad horizontal. Se supone que los del primero están incluidos en sus cobros mensuales, mientras que los del segundo son prescindibles, aunque se puede recurrir a sus servicios en el caso de que se estime conveniente.

¿Qué pasa si es aprobada, pero no se inscribe en el registro de la propiedad?

Pues que por ahorrarse un dinero considerable por un mero trámite, los vecinos se habrán pegado un tiro en el pie, pues no podrán alquilar su vivienda a turistas, mientras que los nuevos propietarios sí tendrán derecho a hacerlo.

Objetivo conseguido, pero ¿hasta cuándo?

Pues hasta que un vecino tenga la idea contraria y crea que lo ideal es convertir su edificio en un apartahotel. Pero, para ello, habrá que convocar una nueva junta y los propietarios deberán modificar los estatutos en votación.

Si perdimos la guerra, ¿podremos ganar la batalla?

La fórmula alternativa para que un piso turístico deje de ejercer tal función queda la acción de cesación. O sea, pleitear. Para ello, la comunidad de vecinos, después de acordarlo por mayoría, tiene que demostrar en un juzgado que ese apartamento genera molestias, lo cual no resulta tan fácil.

En el caso de que se pruebe dicha actividad molesta —o insalubre, nociva o peligrosa— por parte del propietario o de sus inquilinos, el juez o la jueza podrían dictar una sentencia condenatoria, lo que obligaría al dueño a dejar de alquilar su piso a veraneantes.

Las experiencias en algunos edificios del centro de Madrid no son nada halagüeñas. Muchos vecinos siguen soportando ruidos e incordios. O resisten a duras penas. O se han quedado aislados entre pisos turísticos. O han tenido que vender, en ocasiones a un precio inferior al mercado. O, como pueden imaginarse, han sucumbido a la desazón o a la tentación, viéndose forzados a pasarse al otro lado y alquilar su antiguo hogar a turistas.

* Este texto ha sido elaborado a partir de datos extraídos de la Ley de Propiedad Horizontal, del Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler —tumbado posteriormente en el Congreso— y del Portal del Consumidor de la Comunidad de Madrid, así como con la información proporcionada por un administrador de fincas, un abogado experto en propiedad horizontal y una asociación de vecinos afectados por la turistificación.